我国农村宅基地使用权流转的法律问题研究

刘子轩

（河北经贸大学，河北 石家庄 050061）

1 农村宅基地的性质与法律特征

1.1 农村宅基地的性质

从农村宅基地的起源上来看，在上个世纪八九十年代，“农村宅基地”这一词语正式以确定的形式出现。从字面上来看，农村宅基地是只有农村居民才有权利享有宅基地，才能现实地享有宅基地所带来的一切好处。可以说，宅基地是专属于农村居民的法律权利，农村居民可以凭借其集体成员的身份来获得宅基地，取的宅基地的使用权，本质是上是用益物权，不取得所有权。

1.2 农村宅基地的法律特征

1.2.1 农村宅基地使用权对于农村居民来说是福利的

这种福利在法律上体现在农村居民能够用极低的价格甚至免费获得宅基地使用权，而不必遵循民法上的公平等价义务，来获取最基本的生活土地，在土地上建造房屋，从而在此基础上享有宅基地所带来的一系列法律权利。

1.2.2 农村宅基地使用权对于主体来说是内部的

内部性表现为只有集体经济组织的内部成员才能获得宅基地，也就是说农村居民之所以能够获得宅基地是因为农村居民在法律上属于他所在的集体，民村居民作为集体经济的成员，由集体所分配的权利，由农村居民提出申请进而获得的。

1.2.3 农村宅基地使用权在时间上看是永久性的

永久性的意思是农村居民原则上可以永久地享有宅基地，进而在宅基地上生活，为了维持这一稳定的法律实施土壤，便于农村的各项法律制度实施，政府所给予农村居民的宅基地原则上不会主动收回。

2 农村宅基地使用权流转的学说

2.1 宅基地禁止流转学说

这一学说的观点是农村宅基地使用权应当禁止流转。原因如下，土地交易流转虽然是土地制度本身必不可少的一部分，理论上确实应该流转，但是由于我国经历了漫长的农业社会时期，大多数农村居民要依靠土地才能生存，才能获得经济收益，而且我国正面临社会转型问题，要限制农村宅基地使用权的流转才能让农村居民有安身立命的所在，维护社会的稳定。此外，众所周知，我国是个农业大国，有很大部分土地作为耕地用来养活全国人民，为全国人民提供实物保障。如果不禁止宅基地使用权的流转，那么很大一部分宅基地和耕地有限的耕地或许可能被转化为非农用地，给我国粮食安全带来隐患。

2.2 宅基地自由流转学说

宅基地自由轮流转这一学说是在宅基限制轮流转这一学点的基础上发展而得来的，该学说是基于市场主体交易的平等性，认为不光是农村居民，城市居民也可以通过交易获得宅基地使用权。这一方面可以让农村居民通过租赁等方式获得经济上的收益，另一方面也可以增加土地的有效利用，农村居民作为宅基地的使用权人当然有权利获得这一收益。

2.3 宅基地限制流转学说

这一学说的拥护者认为在一定的法律制度保障下，可以允许宅基地使用权进行流转，不是一味禁止宅基地转让，也不是一味不管不顾地同意转让，而是要在二者之间有一个限度，保持一定的平衡，既充分发挥该土地的利用效率，又可以保障农村居民的稳定生活。在前期，可以将宅基地使用权的流转主体局限在成员所在的经济组织当中，在后期，则是通过各种形式开放对城市居民的流转取得。

3 农村宅基地流转的问题

在实践上，我国农村宅基地使用权流转的形式主要是转让和租赁，农村居民可以通过对宅基地使用权的处分获得收益。但是农村居民在流转中会因为主管和客观的原因遇到一些障碍和困惑，缺少必要的认识和制度的保障。

3.1 农村宅基地流转的相关立法不完善

在立法层面上，我国农村宅基地的流转没有特别明确的法律规定，在农村宅基地的管理上大多遵循民法上的一些原则，只是规定了宅基地的一些权利，这就让宅基地的权利状态和流转方式上处于一个并不完整、还需发展的环境状态，缺少一套农村宅基地流转的相关法律体系。

3.2 农村宅基地流转的交易机制不通畅

在我国，一些农村地区的土地流转中，只是大体规定了流转的条件和过程，至于怎样流转只有原则性的概括，缺少了详细的执行标准以及明确的过程规定，这会影响土地流转交易的实行。让农村宅基地流转没有一个确定的法律示范流程。在一些地区，农民居民如果想要流转土地就只能直接或者间接参照其他类似的规定。

3.3 农村宅基地流转缺乏后续保障机制

近些年来，虽然我国在农村方面的法律政策和社会保障体系一直在进步发展，但是农村居民作为祖祖辈辈生活在土地上的人，如果交易了宅基地，那么作为农民，他就会失去土地，缺少了必不可少的住所，而且宅基地的一些附属权利也会随之失去。所以对于农村居民来说，如果农村宅基地流转缺少一个相对完善的法律机制保障，农村居民因一时利益失去了宅基地后可能会面临一些生活上的困难。

3.4 农村宅基地继承存在法律制度上的障碍

由于宅基地的农业属性，宅基地所在地的房屋及其所附带的地皮归属于所在的集体经济组织，如果宅基地的继承人原本就是所在集体的内部成员，当然可以根据《继承法》规定来正常继承，这一点是没有疑问的。可如果若是宅基地的继承人已经不是所在集体的内部成员，则会在继承上遇到障碍，因为农村宅基地本质上是归属于农村集体的，如果继承人是集体之外的人，遇到了没有建筑房，房屋倒塌的情况下，继承是没有法律依据的。这是由于城市人口不断增多，农村人口逐渐变成城市人口所导致的，本来是原集体经济组织内部的成员因升学或者工作，放弃或丧失了他的内部成员资格，进而失去继承资格。但是城市化进程是不可逆的，所以这一问题势必会加剧。[1]

4 对农村宅基地使用权流转的建议

在现代化的进程中，农村宅基地使用权流转的相关法律政策与法律制度越来越重要，在政治高度上不仅要与我国国情，与经济发展相适应也要能够保证我国农村居民的生活，不得为此降低农村居民的生活水平。

4.1 国家尽快完善土地管理制度

在法律制定上，国家应当加强立法，为宅基地使用权流转提供法律上的指引，让农民做到意识层面上的有数。可以对农村宅基地进行登记，给予农村居民在宅基地上予以确认的权力，让宅基地作为用益物权的权利得以落实，同时也减少闲置。逐步建立和完善关于宅基地流转的配套机制，确保农村宅基地流转的公平公正，同时也促进交易市场的繁荣。[2]

4.2 畅通农村宅基地流转的内外部阻碍

农村宅基地使用权在流转上虽然有一定的限制，这种限制也是在一定程度上对农村居民的保护，因为农村居民在经济上相对于城市居民来说处于劣势，在农村宅基地出让流转时可以要求城市居民给付农村居民一部分补偿金，以此作为对农村居民转让宅基地使用权的补偿。

4.3 政府提高对宅基地使用权流转的税率

堵不如疏，与其严格限制宅基地使用权的交易，将宅基地使用权仅限于本集体经济的内部，让农村居民的宅基地闲置废弃，城市居民也不能通过合法手段获得所需要的土地，那不如提高税率，起到杠杆作用，让真正需要的人通过市场获得土地，提高土地利用率，与其让其荒废，那不如利用起来，让它可以进行流转。[3]

4.4 农民遵循自愿原则进行流转

根据我国法律规定，农村宅基地使用权是一种农村居民所独有的权利，是一种财产上的权利，是法律所规定的权利。根据自愿原则，农民有权流转也当然有权利不进行流转，这需要根据农村居民的真实意思表示，任何人不得强迫农民进行流转，也要严厉打击制止强迫农村居民在不想交易的情况下进行交易的行为，保障农村居民的合法权益。[4]

5 结语

从上述分析，我们可以得到我国农村宅基地使用权在流转上确实有一些不足之处，是因为农民并没有真正的土地所有权，不是拥有完全的产权，又面临着宅基地闲置、流转困难等问题。要想归根结底的解决，还是应该由国家在法律制度上来制定规则，进行变革，在今后国家可以通过立法，制定政策，规范实施来逐步调整，进而保障农民的权利，促进社会发展。