新形势下房地产市场宏观调控的法律思考

白一茹

摘要：社会经济水平不断提升，与此同时居民的整体收入和生活水平也在不断提升，而在消费活动逐渐增加的同时，对相关法律的需求也在逐步提升。因此，近几年国家对于完善法律制度相关的工作越发重视起来，不断提升依法治国的力度，从中获取能够促进经济发展的因素，带动产业发展。房地产业发展速度越快，对社会造成的影响也越大。本文试从法律视角来分析和探讨房地产市场的宏观调控问题，要想真正解决我国房地产市场存在的问题，还必须正本清源，解决思想认识问题。

关键词：房地产业;宏观调控;法律问题

引言

加强对房地产市场的宏观调控，是政府的重要职责。經过疫情之后，房地产市场迎来了春天，稳定房地产市场的相关政策陆续出台。近年来，由于土地资源的有限性，房地产的高利润，以及民众对住房的需求迫切，房地产市场不断升温，房价也随之居高不下，其泡沫更加凸显。"高房价"催生了“房奴”、“蚁族”，面临买房难的现状，国家也不断推出新的法规政策对我国房地产市场加以调控与规范，进而引导该产业健康发展。

一、我国现今房地产市场宏观调控存在的问题

（一）房地产市场宏观调控措施力度不够，导致房地产价格不稳定

价格领域存在两种理论：一种是供求价格理论，一种是劳动价值论。供求价格理论强调市场供求决定价格，按照这种理论，囤积居奇具有一定的合理性。而劳动价值论则强调商品中所包含的一般劳动，如果商品的价格脱离了商品的价值，背离了其中所凝结的一般劳动，那么，这样的交换就是不合理的，国家应当依法加以控制。实行中国特色社会主义市场经济，并不是抛弃劳动价值论，而是要创造性地发展劳动价值论。但是房地产市场宏观调控措施力度不够，我国房价并不稳定。正如一些学者所指出的那样，由于我国城镇化尚未完成，大量农村居民进入城市，近千万大学毕业生选择留在城市发展，基本住房需求逐年提升所带来的商品房价格上涨是自然而然的。商品房价格上涨，虽然可以带动相关产业发展，但是面对不断上涨的房价，许多进城务工居民望而却步，一些大学毕业生更因购不起房，不得不放弃自己的理想。房地产市场价格上涨，已经产生了非常明显的挤出效应，给中国国民经济的发展带来严重影响。亟需采取一系列措施，稳定房地产市场价格，确保我国房地产市场长期健康发展。

（二）宏观调控法律规范体系不够完善，相关配套政策法规还不规范

中国城镇化尚未完成，因此房地产市场价格上涨空间仍然存在，实施房价宏观调控的时候，必须考虑到既得利益集团的切身利益。可是，由于宏观调控法律规范体系的不完善，使房地产开发商有机可乘，其获得的利益已经远远超出应得的收益。一些房地产开发商显然意识到，自己从房地产市场获取了不当得利，而他们会通过各种渠道，将谋获的资金转移海外，以便金蝉脱壳。如果不能正本清源，那么，我国房地产市场长期存在的问题很难得到解决。事实上，中央已经作出决定，国家税务机关统一征收土地出让金，这标志着我国在房地产市场领域获得的资金，由国家税务机关统一监管。这对地方政府借助于土地出让增加收益，或者通过土地入股，设立平台企业从事房地产开发或者基础设施建设将会产生巨大影响。今后地方政府必须公开自己的土地出让账本，土地出让收入由国家税务机关统一征收，我国房地产市场开发领域出现的利益分配不合理状况，有可能会彻底改变。

二、房地产市场宏观调控的法律思考与对策

（一）完善与房地产相关的税收法律制度，发挥税法的宏观调控功能

国务院可成立专门的领导小组，由国家审计署牵头，对我国房地产开发商以及房地产开发商所开发的楼盘进行全面审计，如果发现腐败现象，移送监察机关立案调查;房地产市场所引发的腐败现象比比皆是。如果不能从根本上解决我国房地产市场存在的问题，依靠科技创新大幅度降低房地产市场成本，那么，我国房地产市场的发展有可能会导致两极分化，甚至有可能会激化社会矛盾，动摇执政者的根基。如果存在虚增成本，人为制造房地产虚假繁荣景象，应当由我国市场监管部门和房地产监管部门联手，按照我国城市房地产管理法以及土地管理法等有关法律规定，依照我国反垄断法和价格法等法律，对相关企业和责任人作出严厉处罚。绝对不能在没有进行成本核算基础之上，实施房地产宏观调控政策，绝对不能允许一些地方政府官员敷衍塞责，导致我国房地产宏观调控流于形式，绝对不能允许我国房地产开发商阳奉阴违，通过房地产市场转移财富，通过房地产市场从事洗钱犯罪活动。只有彻底解决我国房地产市场存在收入分配不合理的问题，减少我国金融机构贷款的风险，我国房地产宏观调控才能达到预期的效果，充分发挥税法的宏观调控功能。

（二）确定合理的地价和房价，完善商品住宅价格管理体系

必须以壮士断腕的决心和勇气，调整利益分配结构。如果担心房地产市场价格发生剧烈波动，房地产开发商的利益以及地方政府的利益受到损害，必须坚持实事求是，遵循劳动价值论，因为只有这样，才能确保我国房地产市场回到正轨。房地产市场价格是否太高，不是一个价值判断，而是一个事实判断，各国都有成熟的比较标准。如果一个城市房地产市场价格超过了居民的购买能力或者承受能力，那么房地产市场价格就是不合理的，必须加以调整。这其中包含供求关系理论，也包含劳动价值论。进行成本核算，必须在增加透明度的基础之上，调整我国房地产市场的利益分配结构，把地方政府获取的收入统一管理，把房地产开发商获取的收益公开，把各个环节开发成本公之于众，接受社会各界的监督，因为只有这样，才能从根本上解决我国房地产市场宏观调控政策无法贯彻落实的问题。

结语

我国房地产市场仍存在诸多问题，规范房地产市场的法律制度还不够完善，只有多部门、多角度、多层级积极配合、协调一致，我国房地产市场才能够平稳健康地发展，才能让更多人实现想要一个属于自己的家的美好愿望。虽然道路坎坷，但前途光明。

参考文献：

[1]魏宏.论房地产宏观调控的法律对策[J].中国证券期货，2013（08）：145-146.

[2]王宗涛.房地产市场税收调控的合法性：困境与重构[J].北方法学，2013（02）：153-160.

[3]李静，李淑华，杨凌志.标定地价公示制度研究[J].现代商业，2011（30）：78+77.