基于灰色关联度的房地产价格影响因素探析

王调调　邓宇

摘要：为了遏制快速上涨的房价，厘清银川市房地产价格影响因素，同时提供一套相对应的调控体系。基于目前对于银川市房地产价格影响因素分析多是在定性分析层面，采用灰色关联度分析法，以2011—2018年宁夏建统计年鉴、银川统计年鉴为研究基础，建立数学模型开展定量分析。从分析结果来看，居民消费价格指数、人口、住宅销售面积、房屋竣工面积、房屋施工面积对房地产价格影响最为显著。大量外来人口来银，改善住房住型需求的增加及政府规划都是银川市市区房价持续上涨的原因，因此采用限购及税率等措施限制来购买二套及以上房屋的购买量。

关键词：房地产价格;影响因素;灰色关联度

2020年七、八月份银川市房价涨幅连续居全国第一，引起了各方的高度关注。“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策基调，地方政府迅速出台了一系列调控措施，房价的涨幅得以回落，但城市居民对于房价的感受依然是偏高。找出影响房价的相关因素，精准采取调控措施调控房价。房价影响因素的研究分别基于不同角度，各有侧重;在对房价影响因素进行分析时所采用的方法各有优势与不足。目前对于银川市影响房地产价格因素的研究大多采用定性分析，使用数学方法进行定量分析较少。并且文章中所提出的调控措施大同小异，就一个地区而言针对性不强。本文采取灰色关联度分析法，定量探讨相关因素对房地产价格影响的相对重要性，计算出各个因素的关联度大小，针对分析结果为银川市房价调控政策做出建议。

1.房地产价格影响因素分析方法的确定

1.1. 分析方法的确定

灰色关联度分析（Grey elation Analysis，GRA），是一种多因素统计分析的方法。简单来说，是在一个信息不确定性和不完全性的系统中，按照其发展态势，分析一种指标与其他几个因素之间的变化关系，也就是关联度。如果它们之间变化的态势一致，说明关联度较高;反之关联度较低。

1.2.房地产价格影响因素的选取

根据房地产经济学理论，影响房地产价格的因素可以归类为需求端和供给端的因素。需求端是以消费者为出发点，以市场需求为衡量。供给端则是以供给为考量，从市场供给分析房地产价格升降的原因。

需求是指消费者在一定价格条件下对某种商品的需求量，它包括消费者的购买意愿和支付能力。影响消费者市场需求的因素包括商品自身价格、消费者的偏好、消费者收入、替代品的价格、互补品的价格、消费者对未来收入的预期及其他影响因素。从需求角度來看，居民的购买能力是决定其是否买卖房屋的关键，影响居民购买能力的因素主要有居民可支配收入、居民消费价格指数、地区生产总值等。地区生产总值反映了某地区的经济实力和市场规模，是衡量区域经济状况的最佳指标。居民可支配收入是居民可自由支配的收入，反映了当地居民的消费力和购买力。居民消费价格指数是居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标，反映居民家庭购买消费商品及服务的价格水平变动情况，也就是各地商品价格变动情况。

供给是指特定市场在一定时期内，与每一销售价格相对应，生产者愿意并且能够提供的商品数量。影响市场供给的因素有商品价格、生产成本、生产技术、价格预期及相关产品价格等。在房地产市场中，影响房屋供给量的主要因素有房地产企业本年完成投资、房屋竣工面积、房屋施工面积等，这些因素决定某段时期内房地产市场准现房和期房存量.

1.3.影响因素及数据选取

根据上文的分析并依据数据收集的可操作性、简单性、科学性、可获得性的原则，从需求端选取地区生产总值、居民消费价格指数、城镇居民可支配收入、人口四个影响因素，从供给端选取住宅销售面积、商品房销售面积、房地产企业（单位）本年完成投资、房屋竣工面积、商品房待售面积、房屋施工面积六个影响因素，作为数据研究基础。

2.房地产价格影响因素的实证分析

2.1.确定参考序列和比较序列

参考序列用以反映系统行为特征，这里选择银川市市区新房均价作为参考序列，以2011—2018年银川市市区新房价格来反映2011-2018年银川市市区新房价格变化态势 。选取地区生产总值、居民消费价格指数、城镇居民可支配收入、人口、住宅销售面积、商品房销售面积、房地产企业（单位）本年完成投资、房屋竣工面积、商品房待售面积、房屋施工面积作为比较序列，分析上述因素与房地产价格之间的发展变化关系。

参考序列为 Y={Y（1），Y（2），…，Y（n）}，即2011-2018年各年银川市市区新房均价。比较序列为Xi={xi（1），xi（2），…，xi（n）}，i=1，2，…，m}，该指标体系中比较序列即为：X1（地区生产总值）、X2（城镇居民消费价格指数）、X3（城镇居民可支配收入）、X4（年末总人口）、X5（住宅销售面积）、X6（固定资产投资额）、X7（竣工房屋面积）、X8（城镇人口）、X9（商品房施工面积）。

2.2.无量纲化处理

由于不同种类的指标之间其计量单位和数量级有所不同，所以不能直接进行数据的比较分析。因此在进行数据分析之前，先对数据进行标准化处理。在此次计算中，采用初始值法：对表1数据进行处理。

2.3.2计算关联系数

根据公式，借助表3进行辅助，利用SPSS软件进行计算。其中ρ越小，分辨力越大。通常ρ的取值区间为（0，1），具体取值可视情况而定。当ρ≤0.5463时，分辨力最好，通常ρ=0.5，故本次计算中取ρ=0.5

2.4  计算关联度

结果分析。根据计算结果，上述影响房价的因素的关联度均大于0.5，说明选取的因素对银川市市区房价都有影响。关联度大于0.9的有居民消费价格指数、人口、住宅销售面积、房屋竣工面积、房屋施工面积，关联度在0.8—0.9之间的有城镇居民可支配收入、地区生产总值、商品房销售面积和商品房待售面积，在0.7—0.8之间是房地产企业（单位）本年度完成投资。说明居民消费价格指数、人口、住宅销售面积、房屋竣工面积、房屋施工面积对银川市市区房地产价格影响较大，其中居民消费价格指数、人口为需求端的影响因素，住宅销售面积、房屋竣工面积、房屋施工面积则为供给端的影响因素。

从上述结果来看，居民消费价格指数与银川市房价的关联度最大，这说明，当物价上涨时，房价也随之上涨。关联度大于0.9的六个影响因素中，属于供给端的因素就有四个，可以体现出新房均价与市场中房屋供应量紧密相关。

3.结论及政策建议

根据上述分析，居民消费价格指数和人口对对银川市新房均价影响最大。近年来，随着经济快速发展，居民收入增加，物价水平不断提高，同时，银川市周边石嘴山、中卫、吴忠等市的人群，周围省份，如陕北、内蒙古的人，以及在银川外来务工人员，都选择在银川市内买房，使得银川市的房屋需求量逐年增加，房地产市场快速发展。同时，随着消费者对住房需求的升级，刚需减少，高品质改善住房住型需求增加，且此类房屋数量严重不足，开发商顺应市场需求，转变营销策略，建设更多高品质住房，这也使得房价节节升高。面对逐年增长的房价，政府虽然采取了一系列调控措施，但是效果不理想，其面临的困难依旧很大。同时银川市“南进北拓”的发展战略，让开发商每年可以拿到大量土地，开发新楼盘，每年市场中都有房屋存量增加。这些原因使得银川市新房均价不断增加，居高不下。

供给需求两端齐发力，增加供给限制投资购买。人口是影响房价的一重大因素，随着银川市人都的快速增加，住房需求必然加大。居民住房需求有刚需和改善型，增加供给主要面对刚需需求，政府要加大对廉租房、经济适用房的财政投入，有计划地增加供应面积。坚持“房子是用来住的”，通过房产税等政策打击恶性炒房，对与多套房购买者，采用限购或提高税率等措施限制购买，使住房满足中低收入者的住房刚需或合理的改善性需求。

引导消费者进行合理投资。利用各种媒体宣传合理的投资理念，使消费树立正确的住房消费观念，进行合理投资。同时，加大对首套房的优惠力度，增加对二套及以上购房的限制条件，建设健康的房地产市场。

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作者简介：王调调（1997—），女，学士，主要从事房地产开发与管理研究。

通讯作者：邓宇（1967—），男，博士研究生，主要从事城乡建设与房地产开发研究。