不动产登记历史遗留问题分析及对策建议

刘凤荣　郑燕凤

摘  要：不动产统一登记以来，不动产登记历史遗留问题逐渐凸显，影响范围广，群众反映强烈。基于此，本研究运用定性分析法，通过梳理不动产登记历史遗留问题，分析不动产登记历史遗留问题产生的原因，科学系统的提出了解決措施，希望能为解决不动产登记历史遗留问题提供借鉴性意见。

关键词：不动产登记;历史遗留问题;原因;解决建议

为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，本文对不动产登记历史遗留问题进行了分类梳理，对其产生的原因进行了分析，并系统科学的提出了解决对策与建议。

1  不动产登记历史遗留问题类型

不动产登记历史遗留问题类型比较多，通过归纳梳理，总结划分为7个方面。

1.1 房地权利主体或用途不一致

房产证记载产权人为现产权人，土地证记载产权人为原产权人的不动产登记。在分散登记时期，部分房地产权利转移时，仅办理了房产转移登记，未办理土地转移登记;不动产统一登记实施前房屋登记用途和土地登记用途不一致，且土地和房屋已经分别予以登记并取得土地使用权证和房屋所有权证。

1.2 无用地手续或手续不全

房地产建设项目无国有建设用地审批手续或规划手续，开发

建设单位缺失或其法定代表人走、死、逃、亡，造成无申请主体，建设项目不符合消防验收条件或者缺失消防验收手续，不符合人防验收条件或者缺失人防验收手续，缺失房屋竣工验收手续等，项目税费、配套费等费用未缴清，缺失国有建设用地使用权证但有相关土地使用权审批手续、原发土地证宗地图缺失、配错等问题。

1.3 房地产开发时存在违法违规行为

房地产建设项目超容积率建设，需要补缴土地出让金而未补交;项目实际用地范围超出批准用地范围，存在部分违法用地等问题。

1.4 房屋跨宗地压占

开发项目整体规划、分期拿地、分期建设，造成部分楼幢、房屋等建筑物、构筑物跨宗地，压占分期供地宗地界址等问题导致无法办理不动产登记。

1.5 违规使用农村宅基地

“一户多宅”、宅基地超过国家、省规定面积标准，非本农民集体组织成员因迁入、搬迁等原因经本农民集体经济组织同意取得的宅基地，但未经县级以上人民政府合法审批，《土地管理法》实施前取得的宅基地无权属来源证明材料、以及历史上形成的两户或两户以上共同使用一处宅基地等问题。

1.6 划拨土地上违规建房

原划拨国有土地上集资开发建设居住性房屋，房改房已出售给个人，尚未办理房产证;房改房原土地证或房产证未注销，现使用权人无法办理不动产证;房改房的房屋所有权人为个人、土地使用权人为单位导致权利人不一致;经济适用房办理完全产权手续等问题。

1.7 不动产抵押登记

国有划拨土地使用权申请抵押登记问题;房地产开发项目已办理国有建设用地使用权抵押登记，项目开工建设后申请在建工程抵押登记问题;房地产项目已抵押或被查封的，申请办理商品房预告登记或预转现不动产登记问题;有房产证、无土地证办理房产注销抵押登记问题;国有划拨土地上房产单独抵押登记手续问题;不动产统一登记实施前的违法抵押登记如何处理问题;集体建设用地上房屋转让、抵押登记等问题。

2  不动产登记历史遗留问题形成的原因

不动产登记历史遗留问题形成原因比较复杂，既有管理体制、机制方面的原因，也与法律法规不健全、执行不到位，执法不严格等有关;遗留问题形成的时间跨度比较大，既有《土地管理法》实施前形成的，也有新的《土地管理法》是实施后形成的，总结梳理主要有管理体制不统一、监管力度薄弱、相关法律政策不完善等原因。

3  解决不动产登记历史遗留问题的对策与建议

3.1 基本原则

坚持“尊重历史、实事求是，民生优先、违法必究，让利与民、方便群众”的则，解决不会造成社会危害的不动产登记历史遗留问题，宽严并济，有放有堵，粗细结合，最大限度的解决人民群众最关心、社会最关注的几十年来形成的不动产登记热点问题，不要以现在的法律法规去规范过去的房地产建设行为。

3.2 对策与建议

3.2.1关于房地权利主体或用途不一致问题的解决对策与建议

针对房地权利主体不一致的，对依法依规可以办理国有建设用地使用权证的，根据“地随房走”的原则，在查清历次房产登记、税费、查封抵押等情况的前提下，无相关禁止、限制条件的可以将土地直接登记到现房屋所有权人名下。如需要补办相关手续、缴纳有关税费的，不动产登记机构一次性告知，待各地不动产登记历史遗留问题领导小组研究确定解决方案后，完善相关手续后申请不动产登记。而对于小产权房等违法违规不动产，坚决不予办理相关登记手续。

针对土地用途与房屋用途不一致的，不动产统一登记实施前，土地、房屋已分别登记并且登记用途不一致的，当事人申请不动产登记时，除具有违法、权属纠纷等法律法规规定不予登记的情形外，分别按照原登记簿记载的用途进行登记，并在现不动产登记簿中标注“房地用途不一致”。不动产所在地历史遗留问题领导小组成员部门根据各自职责，针对此类问题依据相关原发证档案材料查明用途不一致形成原因，分门别类依法妥善处理，统一土地房产用途，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

3.2.2 关于无用地手续或手续不全的解决对策与建议

没有用地审批手续或手续不全的问题多种多样，解决方法因情况而定。没有任何国有建设用地出让审批手续而开发的房地产并予以销售的，作为小产权房不予不动产登记。对于缺失建设工程规划许可手续的，因政府原因造成的，由项目所在地不动产登记历史遗留问题领导小组研究决定，直接由城乡建设主管部门按照项目建设现状出具符合规划要求的意见书。对违反建设工程规划许可的建设项目，房地产开发单位应按照所在地不动产登记历史遗留问题领导小组的处理意见进行整改，补交相关费用，补建配套设施，整改到位后城乡建设部门出具符合规划要求的意见书。对没有规划手续的房地产项目，按照不动产历史遗留问题领导小组的处理意见补办规划核实手续或由城乡建设部门出具符合规划要求的意见书，申请办理不动产登记。

缺失开发建设单位的，经当地市场监管、税务部门认定后，有业主委员会的，由业主委员会提出不动产首次登记申请;无业主委员会的，由小区业主推荐3名以上代表提出不动产首次登记申请。首次登记由不动产登记中心依职权进行权籍调查，经审核通过的登记项目，通过媒体进行公告，公告期内没有提出异议或异议不成立的，登记机构可为该项目办理不动产首次登记。

3.2.3 关于房地产开发时存在违法违规行为的解决对策与建议

超容积率建设的，实行“证缴分离”的办法解决。超容积率建设，购房者善意购买确无责任，且已依法履行相关义务的，经当地不动产登记机构审核后，交由当地不动产登记历史遗留问题领导小组研究确定是否实行“证缴分离”。实行“证缴分离”办法予以解决的，由自然资源、城乡建设、税务等主管部门对原开发单位或开发商予以追缴超容积率出让金，可先办证后追缴有关税费。对房屋建设面积超出《建设工程规划许可证》批准面积的，根据处理意见由城乡建设主管部门根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规进行处理，容积率增加严格执行《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）第四条规定，按照批准调整时的土地市场地价核定应补缴的出让金。

实际用地范围与批准用地范围不一致的，根据当地不动产登记历史遗留问题领导小组研究确定处理意见，对于认定为在误差面积范围内的，按其实际用地面积进行不动产登记，其他情况按照“少不补，多要处”的原则处理，对于超占的用地面积，按照“违法占地、违法建设”的情况，违法处罚到位后，由自然资源、城乡建设主管部门出具实际用地勘测定界图，报当地人民政府审核后按照省和当地有关不动产登记历史遗留问题处理政策予以办理。

3.2.4关于房屋跨宗地压占的解决对策与建议

本着“方便群众、有利于权利人”的原则，根据当地不动产登记历史遗留问题领导小组处理意见，经不动产权利人书面承诺确认，按照“以大带小”的原则，确定土地使用期限、用途等，即以建筑物占压土地面积大的地块作为主占压宗地，并根据主占压宗地的使用期限、用途等信息进行登记，同时在登记簿中注明“次占压宗地”相关信息。

3.2.5关于土地面积分摊问题解决对策与建议

国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记时，土地分摊面积的问题，对土地面积不再分摊到户，在不动产权证书中标注大宗土地用途、面积等相关信息，宗地图标注某某业主等共同共有。对已经分摊登记过的，转移登记时，调整为标注大宗土地用途、面积等相关信息。按幢、层等独立使用权属界线封闭的空间为基本单元规划、建设，且容积率在1.2以上、地面以上三层以上（参照鲁政办发[2013]36号）的标准厂房，申请不动产分割登记的，按幢、层等固定界限为基本单元按照各地有关规定进行分割登记和分割转让登记，但不得改变用地性质和房屋用途。不动产登记簿记载建筑面积（包括专有建筑面积、分摊建筑面积）、独用土地面积，专有部分以外的共有部分，按照建筑物区分所有权业主共有进行登记。

3.2.6关于划拨土地上建设住宅、经营性用房等问题解决对策与建议

原划拨土地上集资建房、开发建设经营性用房，申请办理首次登记的，根据当地不动产登记历史遗留问题领导小组研究确定的处理意见，权利人按照建设时土地市场评估价缴纳土地出让金（或相当于土地出让金的价款）后，申请不动产登记。划拨土地上城镇住房权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的，均应在转移登记时按照建设时评估价缴纳土地出让金（具体征缴标準见各地市相关规定）后，按国有出让土地上的商品房进行不动产登记。土地出让年限为该房屋所在宗地第一套房屋补交土地出让金（或相当于土地出让金的价款）时间，截止到依照该用途最高年限推算，不再履行报批程序，不再签订土地使用权出让合同。

4  结语

不动产登记历史遗留问题类型多种多样，情况复杂，本文仅针对其中一些问题作了深入探讨并提出解决建议。今后，深入分析不动产登记历史遗留问题产生的原因并根据山东省陆续出台的解决不动产登记历史遗留问题的政策，提出具有操作性的解决办法，近几年内对解决人民群众关心不动产登记历史遗留问题有所帮助。随着法律法规的不断完善，自然资源、城乡建设等主管部门严格土地批后监管、以及工程建设监督管理，避免新的历史遗留问题产生，最大限度地保护人民群众利益，提高人民群的幸福感与获得感。同时，不动产权利人也要加强权益保护意识，在购买不动产前充分了解土地审批及建设合规状况，避免无法申请不动产登记情况。

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作者简介：刘凤荣（1975---），女，山东济南人，学士，高级工程师。研究方向：不动产登记。