房地产企业财务风险管控研究

刘莉

摘要：房地产行业在近十多年来取得飞速发展，但随着近些年国家不断出台宏观调控政策，市场行情下行，大部分城市出现了房价下滑、交易量收缩等现象。作为房地产企业如何在这竞争激烈的市场环境中保持持续经营和发展，对财务风险的管控就显得尤其重要。文章针对房地产企业财务风险管控的重要性、存在的问题及如何完善进行研究，旨在为更多的房地产企业提供一些有益的帮助。

关键词：房地产企业;财务风险;管控

房地产企业作为需要依托大量资金，前期投入大，投资回收期长，投资回报率较高且投资风险大的行业，财务风险的管控在企业管理中的重要性显得尤其突出。房地产企业如果没有财务风险管控意识，只是一味地朝着如何做大企业、追求暴利、快速收回资金的目的发展经营，稍有不慎就有可能让企业陷入困境。只有时时关注财务风险，实施有效的财务管控，才能降低企业经营风险，保证企业的利润和价值实现最大化，让房地产企业在市场中朝着健康、稳定的方向发展。

一、房地产企业财务风险管控的重要性

（一）是完善企业内部控制制度的重要手段

现代企业的发展离不开健全的内部控制制度，而房地产企业作为一个高风险、财务活动复杂的行业，有效的财务风险管控是完善企业内部控制制度的重要手段，是企业风险防范的关键。如果缺乏有效的财务控制，导致内部控制形同虚设，就会降低企业管理水平，无法有效实现经营目标。

（二）是健康、稳定发展的重要保障

有效的财务风险管控是房地产企业健康、稳定发展的重要保障。房地产企业如果在生产和经营过程中产生了比较大的财务风险，那么在经营活动过程中一定会碰到阻碍，甚至项目搁置，不利于企业朝着一个健康、稳定的方向发展。只有做好了财务风险管控，才能够保证企业处于一个良性竞争的环境中，通过不断提高经营效益，达到企业持续、稳定发展的目的。

（三）有利于财务杠杆作用的发挥

房地产企业作为一个资金占用量相当大的行业，如何有效发挥财务杠杆作用值得深究。财务杠杆作用发挥得好，能以最少的资金带来最大的收益，财务杠杆作用发挥得不好，则有可能造成企业经营困难、资不抵债甚至破产。有效的财务风险管控是实现财务杠杆作用最有利的手段，有利于带领企业用最优化的资金结构带来最大的收益。

（四）有利于企业效益得到最大的实现

有效的财务风险管控能够使企业在经营过程中获得最大的利润，实现企业的价值最大化。如果财务上收入、成本、税金、利润、资金管理存在问题，财务风险控制不足，就会影响到企业经营目标的实现，不利于有效避免可能受到的损失，提高财务风險管控水平。只有将企业的经营目标和战略目标相结合，才能更好地实现经济效益最大化。

二、房地产企业财务风险管控存在的问题

（一）管理层认识不足，财务人员素养需提升

许多房地产企业的管理者懂经营的不一定懂财务，懂财务的不一定懂经营，对财务风险管控认识不足。有些虽有一定认识，但仅限于一些理论知识，缺乏高度和深度，无法与实际情况有效的结合。一些房地产企业财务人员的职业素养还远远不够，只是简单地核算、记账、出报表，对财务管理活动过程中所反映的一系列问题不能及时发现、处理，导致财务风险管控失控。

（二）企业内部控制制度及财务管控体系没有发挥应有的作用

随着现代企业的发展，内部控制制度已逐步完善，但很多规模不大的民营、私营房地产开发企业内控制度形同虚设，财务管控体系更是没有，近年来破产的房地产企业比比皆是，很大程度是由于内控制度和财务管控的缺失造成的。这些企业在实际的经营过程中，很多的财务活动往往是滞后的，没有办法在事前或事中进行控制，无法第一时间阻断风险，风险发现后已经造成了不可挽回的错误，没有在企业的经营活动过程中发挥应有的作用，财务风险管控失效。

（三）资金杠杆作用存在很大的风险

房地产企业作为一个资金需求量极大的企业，如何有效地筹措和使用资金是需要花大力气的。正确地筹措资金，可以让企业以最低的成本获取最大的收益，如果资金结构不当，很可能会使企业负担加重，陷入一个恶性循环，资金链断裂，企业无法继续经营。而且近几年，银行对房地产企业的信贷额度持续缩紧，筹措资金的渠道也不断变窄，目前四大国有银行只对全国部分发展较好的房地产企业发放贷款，地方商业银行也只对本地开发资质优秀或者信用评级等级较高的房企发放贷款，且融资规模受限，资金杠杆作用的不确定性增强，存在很大的风险。

（四）对市场环境及各项房地产相关政策把握不够

房地产企业的经营状况受市场环境因素影响大，之前房地产企业一直是高风险的行业，但与之相伴的也是高收益的回报，造成很多投资者纷纷投身于房地产行业。但近几年国家不断出台房地产调控政策和税收政策，规范房地产企业的发展，合理制约房价的过快增长，使得房地产行业市场不再像之前那样呈现出高回报的收益了。利润不断变薄，市场行情也不断下滑，交易量降低，人们的购房意愿下降，房地产企业发展受阻，如果对市场环境和一些相关的政策把握不准，很有可能会影响财务风险的管控，从而影响企业的经营。

三、房地产企业财务风险管控的建议

（一）提高决策层财务管控意识，增强财务人员业务素质

一方面，决策层作为企业经营的决策者，首先是提高他们的财务管控意识，让他们知道如果不能实施有效的财务风险管控，企业将面临的一系列风险和局面。决策层应该由懂管理、善经营、懂财务、知风险的人员担任，而且要不定期地参加各种财务知识培训，根据发展战略目标进行财务管理活动，重视企业财务工作，为房地产企业的发展做出正确的财务决策，提高财务管控水平。

另一方面，还要不断增强财务人员业务素质，提高职业素养，通过定期组织培训，让他们学习最新的技能和知识，不断优化自身结构，对财务活动做出正确的判断和反映，提高理解和处理问题的能力。而且财务人员应善于加强部门人员之间及与其他部门人员之间的沟通，对财务活动中存在的问题善于发现，及时了解并拿出行之有效的方案，提高工作效率，保证企业的财务管理活动能够正确呈现，提高财务管控水平。37DAB6FE-B559-41FB-96A7-25F1D2F163B0

（二）建立健全内控制度及做好全面预算

一方面，房地产企业要建立健全内控制度，出台具体的内部控制制度及实施细则，明确企业各管理部门的内控职责，加强对企业各环节、各流程、各项目的管控。如建立资金内控制度，对资金管理风险与关键的环节进行控制、对现金和银行存款的控制、对票据和印章进行管理和控制;建立采购内控制度，对采购的关键环节的控制、对请购和审批的控制、对采购和验收环节的控制;建立存货内控制度，对存货管理的职责分工和授权审批的控制、对存货的验收与保管的控制、对存货的盘点与处置的控制;建立销售内控制度，对销售的管理风险与关键环节控制、对销售的职责分工和授权批准的控制、对销售与发货的控制、对收款的控制;建立工程项目内控制度，如对工程管理风险和关键环节的控制制度、对项目决策控制、预算和竣工决算控制等;还应对固定资产、长期投资、筹资、成本费用、合同、信息系统、关联交易等各项业务建立不同程度的内控制度，务必让企业的内控制度能抵达经营过程中的各个环节，且制度应尽量精细化，具备可操作性，一定要注意职务不相容岗位的分离，保证内控制度实施的有效性。

另一方面，房地产企业应做好全面预算，全面预算作为现代企业管理制度必不可少的一部分，在房地产企业的经营管理过程中发挥了非常重要的作用。它可以让企业在计划、有目标的情况下开展经营活动，而且每一项活动都在可控范围之内，可以有力保证房地产企业的经营发展，如果在房地产企业能够实行全面预算，就能有效降低财务风险。做好全面预算，是一件复杂且难度很大的工作。首先，应当从决策层开始，树立全面预算管理意识，并在进行预算管理时，站在企业战略高度，从发展的眼光编制全面预算。其次，房地产企业应着眼于全局，从自身情况出发编制操作性强且可执行的全面预算，让全面预算管理活动贯穿经营过程的每个环节，当出现较大偏差时，应及时纠正，保证全面预算执行的有效性，形成上下统一的全面预算管理体系。

（三）构建财务风险管控体系

房地产企业应建立健全财务管控体系，企业可以根据战略目标，将所有经营过程分为事前、事中、事后管控，很多房地产企业并不注重财务的事前干预，常常是需要用钱了才想到财务，既定事项已经发生，有可能造成经营活动出现财务风险、税收风险，影响企业经营。财务管理活动不应该是事后财务管理，而应该对企业经营的全流程进行干预和管理，在经营活动最开始的阶段，财务就应参与其中，包括项目立项、合同签订、可行性分析、投资成本的测算、资金的来源等等，给出一些合理化建议，实施有效的财务管理手段，避免不必要的損失，实现利润最大化。在事中，应结合企业的实际经营情况，实事求是地反映企业的运营状况，并对财务状况进行经常性分析，对于出现的问题提出建设性意见，有效避免财务风险。在事后，还应对财务管理结果进行正确的报告，对于与事前既定目标出现较大偏差的原因作出财务分析，使得财务管理工作全面贯穿于事前、事中、事后，彻底实施财务管控，不断降低财务风险。

房地产企业还应设立财务风险预警机制，建立出最能反映企业营运能力、偿债能力、盈利能力、周转能力等的指标，通过这些数据反映企业的生产经营状况，如企业超出指标红线范围，则应引起警觉。例如现在对资产负债率超过60%的房地产企业设立了一个警戒线，会引起各部门的关注，包括银行的贷款也会有一定的影响。所以房地产企业对这些预警机制内的指标应该引起高度重视，对各项异常指标产生的原因及可能带来的风险进行系统性分析，针对可能产生的问题进行适时调整，切换出有效的解决方案，从而降低企业财务风险，保证企业持续、稳定的发展。

（四）强化资金管理，优化资金结构

房地产企业作为对资金要求极度高的企业，资金的管理尤其重要。所有的开发项目，在前期拿地过程和项目建设期都需要使用大量的资金，而回收期资金则要根据市场行情及项目自身优势和情况来决定资金回笼的速度，资金运转的好坏将直接决定企业发展的目标和方向。如果在前期开发向银行借入资金，在后期销售中，能够快速回笼资金，资金的使用效率将大大提高，资金成本低，资金的杠杆作用发挥到最大，企业将获得最大的收益，保证企业进行后期房地产项目的开发建设，房地产企业也能朝着健康、稳定的方向发展。而反之，如果在前期通过大量融资取得资金投入房地产开发项目，在达到销售条件后，不能快速回笼资金，将大大增加资金成本，减少企业利润，且现在房地产开发项目贷款期限一般是三年左右，如果不能及时归还开发项目贷款，将对企业的信用产生恶劣影响，不仅会影响企业的融资，而且会让企业陷入难以为继的困难局面，甚至直接破产。所以在资金的使用过程中，一定要强化管理，根据房地产企业实际情况，合理使用调度资金，控制好各项成本，保证资金的正常运转。房地产企业还应不断优化资金结构，充分发挥资金杠杆作用。现在房地产企业开发大部分是通过银行进行融资，但如果过度依赖银行，有可能会让企业陷入被动的局面，受国家宏观调控的影响，银行不断压缩信贷规模，特别是对房地产企业贷款资金的发放，有着严格的标准和限制，一旦出现问题，没有银行贷款资金的注入，将大大增加企业财务风险，进而影响到企业正常经营。房地产企业应增加融资渠道，变被动为主动，通过项目信托、合作等方式，优化融资结构，合理规避财务风险，保证企业持续经营。

（五）及时了解市场环境和房地产企业相关政策

一方面房地产企业的经营离不开市场环境的因素，对市场环境变化有着敏感反应和应对将大大降低财务风险。虽然中国人在骨子里都有着一些传统思想，认为必须要有属于自己的房子才能更稳定、更踏实，但随着房地产市场的日益发展，国家对房地产市场的宏观调控，各项房产税收制度的出台，公租房和廉租房的大力推进，购房人意愿日益趋于理性，市场日渐趋于平稳，炒房、投资的人数日益减少，更多的是属于刚需和改善性住房的购房人。那么就要求房地产企业必须要结合当地实际居民收入水平及市场行情，对市场环境进行有效的分析，做好市场调研和前期分析，适应市场变化，制定出适合企业发展的房地产开发战略。37DAB6FE-B559-41FB-96A7-25F1D2F163B0

另一方面，房地产企业一定要时刻关注国家不断出台的各项有关房地产行业的相关政策，如土地出让政策、房产税政策、信贷政策、限购政策、利率政策等，这些政策的实施出台都将对房地产企业和购房人产生较大影响，直接影响到房地产企业的生产经营活动和发展战略。房地产企业还应多与税务部门沟通，及时了解税收方面的政策，特别是2016年5月1日营改增后，税负和征收方式都发生了较大的变化，很多企业都还无法准确测算出和以前实行营业税相比税负对经营成果产生的影响，如果不能合理筹划，正确理解增值税的相关政策，很有可能增加企业税负。提高房地产企业对土地增值税的税收风险意识和纳税管理也是重中之重，我国对土地增值税是实行超率累进税率征收的，对建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，如超过，则按四级超率累进税率，最高可达到60%，所以企业如果在土地增值税这块出现了较大的税收风险，将极大摊薄企业经营过程中产生的利润，税负增加，影响现金流支出，增大企业经营风险。所以只有充分及时地了解了市场环境和房地产相关的政策，才能使得房地产企业的发展呈现积极向好的局面，财务风险降低，财务管控得到有效的实施。

四、结语

房地产企业财务风险管控作为现代房地产企业重要的管理手段，其管控过程是复杂的、多样的、善变的。只有在充分了解市场环境和多种房地产政策的情况下，从企业的现实情况出发，制定出科学、合理、有效的管控措施，才能降低财务风险，实现经营目标，顺利达到财务风险管控的目的，为企业的健康、持续、稳定、向上发展作出积极贡献。

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（作者单位：中房集团衡阳房地产开发有限公司）37DAB6FE-B559-41FB-96A7-25F1D2F163B0