简析房地产融资创新模式及相关税务处理

马超杰 成都金地兴蓉置业有限公司

引言

房地产项目融资的种类与途径多种多样，最直接的目的是为房地产项目寻找投资，使项目能够有足够的资金顺利开展。在国家宏观调控以及整体经济规律的背景下，传统的融资模式可能已经无法满足房地产发展的需求，因此房地产企业需要积极创新融资模式，并且深入分析各种融资模式下的税务处理方式，才能够有效提升房地产企业的经济效益，为自身在激烈的行业竞争中赢得一席之地。

一、房地产融资创新模式及税务处理

房地产企业为了满足自身对于资金规模和资金期限结构的需求，减少对自身资金的占用，有效提高资金使用效率及项目所得利润，逐渐探索出多元化的融资方式。

（一）房地产信托

房地产信托是房地产企业为了开发地产项目，由信托投资公司通过信托的方式集中两个或两个以上委托人的合法拥有资金，按照委托人的意愿并且以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向不动产或房地产经营企业，从而对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托是目前我国房地产行业最常用的房地产融资模式。

根据测算，2019年全国房地产企业用于项目开发的新增资金为20.3亿元，其中融资规模从大到小依次为个人住房金融市场、银行贷款、应付款融资、非标融资、国内证券市场、海外融资。其中，信托贷款融资额为8710亿元，约占全年房地产企业融资规模的4.3%。具体各融资渠道占比如图1所示。据统计，房地产企业在2019年预计到期有息负债规模为6.8万亿元，主要由银行、非银行机构贷款以及公司债组成。

图1 2019年95家重点房地产企业融资方式比例

1.具体内容

在“资管新规”的大背景下，监管持续对信托投资公司进行窗口指导，致使融资类信托规模大幅度下降，房地产信托受到限制，并且房地产信托的融资方式仍然存在一定的风险，因此房地产企业要重视融资过程中存在的风险。具体的房地产信托包括以下几种类型：

（1）贷款产品：按照银保监会相关规定，若想将信托资金以贷款形式向房地产项目提供融资，该房地产项目需要满足“四三二”标准，即地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”。其中，“四证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

（2）股权投资产品：股权类投资产品的金额一般需要达到100万元左右，可以充分发挥信托投资公司在房地产业直接投资、补充项目资金和煽动资金等其他来源方面的优势，其关键点在于信托投资公司对项目的控制地位以及如何退出股权。受托人通常会获得目标公司的股权，并成为目标公司的绝对控股股东，融资方剩余股权通常情况下会采用股权质押的方式质押给委托人，使委托人达到实际控制目标公司100%股权的目的。

（3）收益类产品：房地产企业运用资产收益权，其中包括租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权等，结合信托投资公司的买入返售业务模式，通过资产权利转让以及追加回购承诺的方式与其进行合作。

（4）债务、股权或股票投资组合信托类产品：通常将上述三种产品模式结合使用，运用“股加债”的组合投资形式，例如股权投资贷款、股权投资产权信托等。其中采取的风险控制措施与上述产品模式相类似，一般通过委派董事、委派财务经理、股权质押、资产质押以及第三方担保等方式。

2.税务处理

通常情况下，房地产企业运用债券形式或固定收益类投资需要投入的利息将远远高于商业银行，因此所超出的金额以及信托投资公司额外收取的投资顾问费用将无法进行扣除，因此在一定程度上增加了房地产企业实际融资成本。在房地产信托股权融资方面的税务处理要求更加严苛，导致从实质上又提高了房地产信托融资成本。

（二）房地产基金

1.内资房地产基金

以内资房地产基金作为融资模式，主要是开展募捐活动，针对中国境内特定的居民群体，以非公开形式的募集活动将人民币计价作为基金。内资房地产基金是一种从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，并从中获取投资收益的金融工具。

根据相关调查显示，我国人民币房地产基金市场拥有近100家专业的基金管理机构，224支内资房地产基金，累计总管理资金规模超过1000亿人民币。中国证监会主席易会满发表题为《提高直接融资比重》的署名文章中明确指出，加快发展私募股权基金，突出创新资本战略作用。

现阶段，在我国的房地产融资模式中，运用投资资产基金进行房地产项目运转的方式十分少见，大部分采用项目制房地产项目运行，并且大部分项目更偏向于债权方式。然而，根据实际的房地产市场调研显示，股权制的房地产基金相比债权制更能够给房地产企业带来有效的帮助，因此房地产基金出资人与基金管理团队应当共同考虑如何有效控制代理人成本。

2.外资房地产基金

传统的内资房地产基金通常采用债权投资方式，在新的监管环境下，对于明股实债、委托贷款、信托贷款、收益权转让等各种借贷形式都造成一定的限制，而内资房地产基金的发展也随之进入困境。

近些年，国际主要的房地产基金开始对华投资，通过形成不同的投资组合来规避可能存在的投资风险。例如：加拿大某投资企业于2021年运用14亿美元收购我国购物中心资产包，以此投资中国商业地产，此外，外资机构的房地产投资项目持续进行。外资房地产基金的投资仍然存在较多的限制，政府应当将此类投资进行合理的定位，到底是归于鼓励类行业还是归于其他类，能够参与到房地产融资模式中，都应该是政府当前应当商讨解决的问题。

3.税务处理

我国现行关于合伙企业的税务规定较为模糊，目前起草的合伙企业所得税法规定需要以下原则确定应纳税所得额：

（1）合伙企业的合伙人以合伙企业生产经营所得和其他所得，按照合伙协议约定的分配比例确定应纳税所得额。

（2）合伙协议未约定或者未明确约定的，以全部生产经营所得和其他所得，按照合伙人协商决定的分配比例确定应纳税所得额。

（3）协商不成的，以全部生产经营所得和其他所得，按照合伙人实缴出资比例确定应纳税所得额。

（三）其他

1.房地产债券

目前我国有境内、境外上市的国内房地产企业发行的房地产债券，其中境外房地产债券主要为香港。由于我国境内房地产债券发行门槛相对较高，监管水平严格，审批流程复杂，因此已发行的境内房地产债券较少，使用最多的为以香港为主的境外房地产债券。

2.海外融资

正因为国内房地产融资环境不算乐观，因此许多房地产企业将海外融资模式作为主要的创新融资模式，其中海外上市融资和海外发债融资占据主要地位。房地产企业运用海外融资模式能够成功拓宽房地产项目的融资渠道，充分利用海外基金来推动我国房地产行业的发展，有效解决国内融资环境严峻的问题。同时，海外融资门槛及成本相比国内较低，融资规模庞大，约束条件较少，能够给予国内房地产企业足够的发展空间。

3.税务处理

房地产债券在税务方面的主要问题在于债券发行主体与房地产企业之间的不对称。由于目前大部分房地产项目采用境外房地产债券以及海外融资的模式，因此关于企业在利息支出如何合理分配到各个项目还具有一定的欠缺。同时，在我国现行的所得税法中增设有关反避税、转移定价、防资本弱化等条例，在一定程度上又提高了房地产企业的融资成本。

二、房地产企业如何进行融资模式创新

（一）提高内部融资比例

通过上述各种创新融资模式的分析可以发现，内部融资的优势要远高于外部融资。因此，国家及政府相关部门应当适当提高内部融资在房地产融资中的比重，并且加大对房地产市场融资风险的管控。同时，由于房地产项目的盈利情况将直接影响到内部融资模式水平，房地产企业应当最大程度上提升自身的盈利情况，提高融资带来的收益。

（二）优化调整融资结构

在创新房地产融资模式的过程中，企业应当充分做好规模适度、成本效益合理、风险收益平衡等方面的协调工作，结合房地产企业自身的运行情况，不断优化和调整各个项目的融资结构，从而推动企业自身的可持续性发展。房地产企业可以通过提高直接融资比重、合理控制短期负债比例等方式，充分考虑到不同房地产项目的需求，有效规避单一融资模式可能造成的风险问题。

（三）丰富拓展融资方式

房地产企业应当不断丰富和拓展项目融资方式，减少对银行信贷类融资模式的依赖，灵活运用新兴的融资模式。通过房地产信托、海外融资等多种形式的创新融资模式，结合房地产企业自身项目的需求和特点，选择适合项目和企业自身的融资方式，具体可以采用以下几种新兴的融资模式：房地产信托融资模式、房地产资产证券化融资模式、贴息贷款、房地产售后回购、夹层融资等，从而有效降低房地产企业融资的成本。

（四）合理安排资金使用

首先，房地产企业要充分结合自身的资金情况以及融资能力，根据房地产项目的预期收益来确定适合的融资模式以及可承受的融资成本，在能力范围内选择成本相对较高的融资模式。其次，根据项目的周期时间来合理安排各个阶段的融资工作。在开发过程中需要确保手续齐全后开展项目土地的抵押工作，在项目建设完成三分之一左右后申请预售许可证并且进行前期融资工作。在整个项目运行的过程中，房地产企业必须要合理经营，有效降低建设成本。

三、优化房地产融资模式创新及税务处理工作的路径

（一）完善相关法律法规

为了促进房地产融资的发展，针对当前房地产企业的税收体系，政府应当从项目开发初期与建设等过程对税务处理进行严格的控制，进行宏观调节和控制，有效降低房地产企业的融资成本，从而间接地降低城市的房价，减轻人们的生活负担。此外，应当完善相关的法律法规，将房地产融资及相关税务处理内容纳入《合同法》《公司法》等相关法律法规之中，政府还应当颁布房地产金融及税收方面的专业性法律条例，如房地产开发企业融资法等，为优化房地产融资模式创新及税务处理工作提供充分的法律保障。

（二）加强政府宏观调控

房地产融资模式的创新以及税务处理工作的优化应当充分结合各地区市场的发展规律，并且政府要加强干预力度，确保市场资源能够获得合理的配置。政府在确保房地产企业发展的基础上，还需要加强对房地产企业融资及纳税行为的严格管控，引导企业在健康、稳定的市场氛围下成长，并且加快房地产融资模式创新的进程。

（三）发展健全资本市场

健全的资本市场能够给房地产企业带来更大的资金支持，使资源能够在投资和融资双方之间进行良好的运转。地方政府应当实施相应的措施来完善债券市场及股票市场，完善债券审批制度及二级流通市场，同时规范各种融资模式的税务处理机制，推动房地产企业运用合理的手段进行融资。

（四）加强专业人才培养

为了使房地产企业能够得到更好的经济效益，不断创新融资模式和优化税务处理工作，因此需要政府加强对融资领域及财务税收领域的专业性人才培养力度，由于房地产融资及税务方面涉及的知识较广泛，需要相关人员能够对金融、财务、证券、法律、资产评估等方面具有足够的知识基础。只有大量的专业性人才才能够推动新兴房地产金融业务的发展，才能够有效满足房地产企业发展的需求，为我国不断扩展和完善融资创新模式，推动我国经济的发展。

（五）完善融资管理架构

房地产融资期间的涉税问题较为复杂，不仅牵扯到房地产企业内的融资部门，还与财务部门、税务部门、法务部门存在一定关联，若财务、税务、法务、融资管理工作之间存在协调机制缺乏、信息不对称等问题，则极易引发风险问题。针对这一现象，应根据房地产融资模式完善管理架构，消除财务部门、税务部门、法务部门与融资部门之间的隔阂，基于现有融资构架，将税收风险防范预警框架融入融资构架中，并组建融资税收管控小组，该小组内需包括融资部门、财务部门、税务部门、法务部门的人员，用于整合房地产融资相关信息数据，使法务、融资等部门人员均可了解税收知识。以融资税收管控小组为契机，搭建房地产融资税收风险防控机制，以此做好风险识别管控工作，同时便于针对房地产融资痛点制定行之有效的融资方案。

结语

综上所述，不断创新融资模式已经成为房地产企业寻求发展的重要途径，要想获得足够的资金用于建设房地产项目，就必须探索多样化的融资模式。房地产企业应当充分协调好各种融资模式及相关税务处理之间的关系，不断优化相关税收体系制度以及工作方式，才能够实现融资模式与税收工作的并行，为自身带来更大的经济效益，从而推动房地产事业得以稳定、科学的发展。