BIM技术在办公建筑运营维护及物业管理中的运用分析

邢天成

摘  要：BIM技术主要以数字技术为基础，可以建立三维立体模式，可以有效地协同各个部门之间的工作。BIM技术的出现，给社会当中的每一个领域都带来一定的变化。本文主要以BIM技术在办公建筑运营维护及物业管理中的运用为重点进行阐述，从传统办公建筑运营维护的现状、传统办公建筑物业管理现状、BIM技术在办公建筑物业管理中的应用以及BIM技术在办公建筑物业管理中的应用几个方面深入说明并探讨，旨意在为相关研究提供参考资料。

关键词：BIM技术;运营维护;物业管理;运用

BIM技术主要的内容就是通过一种三维的建筑模型，对真实建筑物的数字化信息加以模仿，有利于建筑的运营与维护。随着社会不断地发展，我国建筑数量逐渐递增，同时对我国建筑运营维护管理工作以及物业管理工作都提出了越来越高的要求。受到不同方面的影响，我国建筑运营维护与物业管理过程中还是存在很多的问题，在此情况下，将BIM技术应用到建筑运营维护及物业管理中已经成为了首要考虑的问题。

一、传统办公建筑运营维护的现状

在传统办公建筑运营维护过程中，居住者遇到问题就及时地向物业反馈，物业在将反馈信息汇报给工程部，之后工程部门在安排维护人员去现场分析问题，明确好损坏的部位，确定零件规格与参数，之后进行详细的记录，并反馈给办公建筑工程部，工程部的工作人员就需要根据维护人员提供的相关信息，开展采购工作，当所有的零部件购买之后，交给维修人员进行问题的解决，最后，在由工程部与客户确定故障维护进度，其中，此流程中出现了大量的问题。

第一，目标不明确。居住者在叙述故障部位过程中，是无法确定准确的部位，维护人员应该亲自到现场进行检查，只有这样才可以确定损坏的位置。部分过于隐蔽的管道以及电路，维修人员是无法运用肉眼进行判定的，需要运用传统的CAD图纸，才可以最终的确定下来，因此，在传统的办公建筑运营维护过程中，居住者与物业工作人员对故障部位指向不清晰，导致延长大量的维修时间。第二，维护人员对零部件表述不清。維修人员到现场时，就要对故障的位置加以分析与判断，如果零部件发生损坏，就应该查看更换零部件的规格与参数。由于办公建筑存在交付使用的情况，如果使用时间较长，就无法分辨出零部件的相关信息，另外，零部件的判断工作与维修人员存在着非常大的关联，只要是经验丰富的维修人员就可以凭借着自身的能力对零部件损坏做出准确的判断，在进行采购过程中，由于地参数表述不清晰，给购买零部件的工作人员带来巨大的困难，如果购买的零部件无法运用到实际工作中，不仅浪费了大量的时间，还加大了资金成本的投入。第三，故障维修确认环节过于复杂。办公建筑运营维护过程中，工程部需要向居住者进行回访，其目的就是确定其满意度，回访过程会浪费大量的时间，工程人员也不会获得居住者的信息反馈，进而出现确认环节复杂的现象。

二、传统办公建筑物业管理现状

第一，办公建筑设备管理问题。传统的办公建筑设备监测，应该要求工作人员提前做好监测方案，花费的时间大约在用3-5天，之后才可以对办公建设设备的检查，将检查设备的参数进行记录，在与原档案的数据进行比较，确定好设备超期使用和设备更换等信息，由此可见，设备管理这部分工作已经成为了办公建筑物业管理最为重视的工作。第二，应急管理的问题。在传统物业管理过程中，一旦遇到突发的事情，运用应急方案就可以及时的解决遇到的难题，如果未制定紧急方案，就会导致遇到的突发问题不能得以解决，给相关工作带来巨大的影响。第三，安保工作。传统的安保工作都是运用对讲以及视频监控来进行的，当发生安保事情时，安保人员之间沟通经常出现各种问题，不能及时的解决居住者的相关问题。

三、BIM技术在办公建筑运营维护中的运用

第一，居住者与物业所指出目标变得清晰。将BIM技术应用到办公建筑运营维护中，就可以形成全新的故障维护流程，居住者向物业反馈信息之后，物业就直接将反馈的信息上交给工程部，工程部的工作人员就可以在三维模型上，及时地找到故障位置，采购人员利用BIM技术就可以得到维修零部件的型号与参数，当购买零部件之后，维修人员在利用BIM技术三维模型及时地找到故障的位置有针对性的更换零部件，所有工作完成之后，就可以直接在BIM系统上进行登记。第二，明确零部件的型号与参数。将BIM技术应用到办公建筑运营维护中，就可以让维修人员以及采购人员都在一个平台上，通过运用BIM技术就可以得到零部件相关数据，便于维修人员以及采购人员都能获得更加清晰的数据信息，维修维护人员结合得到的参数在BIM系统上申请购买的流程【1】，之后采购人员在根据相关信息有针对性的进行采购，如果库房当中有这一型号的零部件，就通过运用BIM系统通知维护人员进行领取。第三促使居住者与工程部拉近距离。将BIM技术应用到办公建筑运营维护中，就能让居住者、维修人员、物业以及安装部门都在一个平台上，维修维护的进度以及实际工作情况也非常清新，通过运用BIM技术平台，就可以让居住者与物业以及工程部工作人员之间进行有效地互动，通过居住者提出的各种诉求，物业与工程部之间进行有效地协调，在开展相关工作，这样不仅可以节省大量的时间，还能提高居住者满意度。

四、BIM技术在办公建筑物业管理中的应用

第一，BIM技术让办公建筑物业设备管理变得更加清晰。将BIM技术应用到物业管理过程中，设备部门有效地使用BIM系统获得设备安装时间，得到设备生产时间、采购时间等参数，根据设备检查发现的问题，及时地进行处理。第二，提升应急救援的时效性。将BIM技术应用到物业管理过程中，就可以构建更加完善的应急方案，如果发生突发事情，BIM就可以充分发挥自身的价值，进行准确的定位【2】，救援人员就可以这个定位及时的处理突发事情。同时，需要注意一点就是需要根据现场的管道以及路线相关情况，科学合理进行施救。为应急方案赢出宝贵的时间。第三，将BIM技术应用到物业管理过程中，只要发生安保事情，安保人员就可以及时地找到出现事情的位置，这样不仅可以提升工作的效率，还能快速解决问题。

五、结束语

综上所述，通过运用BIM技术，不单单可以提供三维立体模型，还能保障各个部门之间的数据共享，不管是对建筑运营维护，还是物业管理工作，都给其带来了巨大的便利性，由于我国科技快速发展，需要将BIM技术自身的价值充分发挥出来，促使各个领域都可以运用BIM技术开展工作。

参考文献：

[1] 冉黎. BIM技术在建筑工程设计中的应用--评《建筑工程BIM管理技术》[J]. 工业建筑， 2020， 50（3）：1.

[2] 孙小萍， 李楠楠. 浅析BIM技术在智能化建筑运营管理中的应用——以同济设计院集团大楼为例[J]. 散装水泥， 2021（1）：3.