“房贷年龄可延长至80岁”意味着什么

  据报道，2月11日，广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”。2月16日，南宁建发地产营销海报中更是以“贷款年龄最长达100岁”作为卖点，该海报称子女作为共同借款人，最长可贷款至100岁。记者咨询南宁部分银行的工作人员，大都表示并未执行，相关贷款政策没有发生明显变化，且当前尚不支持接力贷；但确实有部分银行松绑，将这一限制放宽。

  无独有偶，据多家媒体报道，北京、宁波、武汉、成都等地近期也有“松绑”迹象，部分银行放宽“购房年龄+贷款期限”上限。有业内人士指出，“房贷年龄期限可延长至80岁”或许并非只是简单个例，在其背后折射出银行、房地产市场在压力中谋求破局之道。

  此前，银行对房贷的态度还是以“控额”“限额”为主。2020年12月，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。此后，各地银行陆续出现贷款额度紧张，甚至“一贷难求”。

  但近期以来，银行“保额”房贷的举措不断，“攻”“守”兼备。一边是“劝退”提前还贷，防大量资产流出；另一边是“组合拳”支持房贷投放，今年以来，多地密集出台政策调低首套房贷利率、下调首付比例、带押过户、放宽“购房年龄+贷款期限”上限。

  “1月以来，提前还贷的人数比之前增加了50%左右，我们这儿就提前还了1亿多元，今年压力很大。”东莞某股份行网点个贷经理何思萍介绍，她最近明显感受到工作压力陡增。不少银行开始为“提前”还贷加设门槛，“堵”提前还贷。

  堵住房贷缺口的同时，在政策利好下，银行也在不断积极发力新增房贷。自央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，已有多地银行调整了首套房贷利率。根据中指研究院不完全统计，2023年开年首月，中国调整利率下限的城市接近20个，其中包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。

  某国有大行支行个贷相关负责人称，政策利好力度高于预期，目前其所在的银行也在积极备战，“抢收”房贷市场。据他介绍，目前他所在的支行商业按揭贷款额度相对充足，因此在符合风控流程的基础上，会加快手续办理和放款流程。

“最近信贷‘开门红’，一般会放全年贷款总额的50%左右，额度充足、审核宽松，赶快咨询。”东莞某股份行的客户经理小林（化名）最近在某社交平台上不断“揽客”，在他看来，从去年底开始，东莞房贷利率下调、首付比降低、限购放开等多重利好因素叠加，不少观望中的客户跃跃欲试，正是发力拓展客户的好时机。

“现在银行其实是比较鼓励房贷的。”佛山某热门楼盘的销售汤明（化名）感触很深，在两年前他表哥买房的时候，首套房需要三成首付，同时资金来源、购房名额都会严格审查。各大银行贷款利率普遍在5.8%左右，只有部分小银行能做到5.4%。

“那时候每天最担心听到的消息就是客户贷款审批被卡了。因为贷款额度有限，如果因为资料有误错过时机，可能还要继续排队。”汤明回忆。但是從去年开始，他发现银行额度充足起来，有时候贷款资料上有一些小问题，银行工作人员还会主动与客户约时间现场沟通。

  现在，对于他而言，银行颇具性价比的贷款政策也成为他“撬动”客户的买房秘诀之一。他向记者介绍，在最近和客户交流的过程中发现，客户对利率、首付方面的一些优惠政策非常敏感。“有的客户观望这个楼盘半年了，如果有一些新的优惠利好释放给客户，那真的就是‘临门一脚’，立马签约。”

  从“限额”到“保额”，银行转换攻守之势的原因何在？从居民存贷款数据中或许可窥见端倪。

  一方面从2022年起，虽然存款利率不断下调，但居民存款热情不减。央行数据显示，1月份人民币存款增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元。其中，住户存款增加6.2万亿元，创下单月新高。2022年全年住户存款增加17.84亿元，远高于2021年。

  另一方面房贷增长“引擎”失速，银行关于优质资产的焦虑逐渐升级。央行数据显示，2023年1月居民中长期贷款增加2231亿元，较上年同期（7424亿元）减少超5000亿元。截至2022年末，房地产贷款余额为53.16万亿元，同比仅增长1.5%，比上年末增速低了6.5个百分点。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比仅增1.2%，增速比上年末低10个百分点。

  房贷增速趋缓、存量萎缩、住房按揭贷款的重定价等因素使得银行净息差不断承压。2022年三季度末商业银行整体净息差为1.94%，值得注意的是，这是自2010年以来该项指标首次低于2%。

  有业内人士指出，在银行目前的情况下，“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”等风声的释放其实不足为奇，这类政策可以和利率下调、首付降低等举措一起形成“组合拳”，缓解银行目前的资产焦虑。

（摘自《第一财经日报》王方然）