2023楼市八大猜想

甄爱军

在房价持续下滑的情况下，居民购房意愿不足，但随着疫情影响的减弱，居民的观望情绪有望得到改善。在2023年下半年，需求端政策的持续落地，有望对销售产生提振作用。

进入2023年，楼市相比以往将是另外一番景象。那么，在接下来的一年里，楼市又会有哪些值得关注的变化呢？我们不妨提前进行一次大胆猜想。当然，所有猜想内容仅供参考，不能作为购房决策的依据。

猜想1：房价继续下跌

2022年前11个月，新房价格百城中累计下跌的城市有69个；二手房价格百城中累计下跌的城市数量达到了74个。特别是2022年下半年以来，新房、二手房价格持续下跌，其中二手房价格连续下跌7个月，新房价格连续下跌5个月。

2023年，房价将会出现分化，受企业降价促销、二手房挂牌量增加等因素制约，短期房价下跌态势难改。不过，核心一二线城市市场有望恢复信心，优质项目逐渐入市，将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望逐渐趋稳。而多数三四线城市房价或延续下行态势。

可能性|★★★★☆

猜想2：市场成交企稳

2022年前11个月，重点100城商品住宅成交面积为2015年以来同期最低水平，同比下降近四成。其中，一线城市市场韧性较强，成交面积同比降幅最小。最近一段时间以来，托底房地产的政策频出，但是购房者置业情绪并未出现明显好转，100城成交面积同比和环比均继续下降。

在房价持续下滑的情况下，居民购房意愿不足。但随着疫情影响的减弱，居民的观望情绪有望得到改善。2023年下半年，需求端政策的持续落地，有望对销售产生提振作用。

可能性|★★★☆☆

猜想3：调控继续放松

2022年12月举行的中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

政策将进一步加大力度，核心一二线城市存在政策优化空间，特别是核心二线城市政策空间较大，继续优化“认房又认贷”、调整限购政策等，进一步支持刚需和改善性住房需求釋放。预计在2023年上半年，管理层仍将会对需求端政策进行加码，以进一步促使市场需求的释放。

可能性|★★★★☆

猜想4：房企融资改善

2023年，房地产行业最重大的工作就是防范风险，防住不发生重大金融违约风险，防住不发生大面积的无法交楼的风险，防住不发生房价明显下跌导致的踩踏风险等。

机构认为，“保交楼”仍是2023年政策的侧重点，政策性银行专项借款、金融机构配套融资等资金将持续到位，保障项目交付。企业端资金支持力度有望延续，“三支箭”相关资金也将加速落地。

可能性|★★★★☆

猜想5：房贷利率下降

2022年总体房贷利率仍在下降。贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年11月103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点；二套房贷利率为4.91%，与上月基本持平。

未来货币政策仍然存在放松的可能。在2022年12月初，央行降准0.25个百分点，共计释放长期资金约5000亿元。此次降准降低了金融机构资金成本，叠加2022年9月以来商业银行启动的新一轮存款利率下调这一因素，5年期以上LPR下调概率很高。正因为如此，房贷利率下降的概率也不小，但降息的幅度会明显小于2022年。

可能性|★★★★☆

猜想6：改善需求抬头

2022年，改善型客户购房意愿好于刚需客户，主要城市大户型、高总价的改善性住宅产品占比有所提升。从政策支持来看，需求端政策持续优化，重点支持刚性和改善性住房需求，预计接下来核心城市在改善性需求方面仍有政策优化预期，如降低二套房贷首付比例、优化认房认贷等。

展望2023年，在租购并举的行业格局下，新房市场中改善性住房需求占比将明显提升。同时，第七次人口普查数据显示，一二线城市20～34岁、35～49岁年龄人口占比普遍高于全国水平，未来刚需和改善性需求有支撑。

可能性|★★★☆☆

猜想7：房租价格反弹

据中指研究院数据，截至2022年11月末，全国50个城市住宅平均租金为36.9元/平方米/月，环比下跌0.49%，跌幅较上月收窄0.10个百分点。从涨跌城市个数看，2个城市环比上涨，48个城市环比下跌。从同比来看，全国50个城市住宅平均租金较2021年同期下跌3.09%，跌幅较上月收窄0.54个百分点。租赁住宅方面，市场进入传统淡季，租金整体水平继续走低。

2023年，受益于疫情防控政策的优化，各行各业复苏，宏观经济向好，将会推动房租价格水平反弹。不过，租金涨幅有限，整体涨幅预计在5%以内。

可能性|★★★☆☆

猜想8：千亿房企减少

数据显示，2022年1～11月，TOP100房企销售额同比下降42.1%，16家房企业绩超千亿元，较2021年同期减少16家；拿地总额同比下降50.5%，头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕。

在2022年楼市成交量整体下滑达四成的大背景下，“千亿俱乐部”成员数量锐减。考虑到2022年低基数现状，加之促消费政策将会不断出台，楼市基本面向好，所以千亿房企数量进一步减少的概率降低。

可能性|★★☆☆☆