商业地产财务管理中关键环节的有效控制研究

摘要：商业地产业是国民经济的重要产业。商业地产业的发展与国家经济发展政策的息息相关。为了促进商业地产企业的健康发展，商业地产企业管理必须遵守国家政策法规，以市场发展需求为导向。加强商业地产企业的财务管理，有效管理控制关键环节是提高商业地产企业管理水平的重要课题。文章从分析商业地产企业经济活动各关键环节的角度，研究探讨了商业地产企业财务管理策略措施，对提升商业地产企业管理具有值得借鉴的作用。

关键词：房地产；商业地产管理；财务关键环节

中图分类号：F299.233.42    文献标识码：A  文章编号：1005-6432（2023）23-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2023.23.000

商业地产行业是集资金、利润、风险于一身的“三高”的行业。商业地产项目的开发效益风险与项目的资金链密切相关。商业地产企业财务管理贯穿于项目开发全过程。如果商业地产企业要想提高核心竞争力，实现健康可持续发展，就必须充分发挥财务管理的作用，有效控制商业地产发展的关键环節。

1对商业地产财务管理关键环节的主要内容的理解

商业地产开发项目对每一环节的管理和控制是至关重要的，财务管理是决定商业地产经济效益的关键。因此，文章从商业地产企业资金管理、税收筹划、财务规划和风险控制、全面预算管理等几个关键环节进行商业地产财务管理的探讨。

1.1关于商业地产企业资金管理方面

资金流动贯穿于企业经营的每一个环节，就像人体的血液循环。对于商业地产企业做好资金管理无疑是商业地产企业非常重要的环节。

商业地产资金管理除了政府分配土地外，以其它方式需要投入大量的资金才能取得土地，这在商业地产开发的整个过程中是首要环节也是资金占比最高的环节。当前商业地产市场融资政策收紧，从外部金融机构获得融资更加受限和困难，获得土地的资金基本是商业地产企业的自有资金。因此，在商业地产开发的后续阶段，可以利用外部融资。融资模式可以更有选择性，可根据项目情况选择股权融资、债务融资、基金融资等方式；对于商业地产销售的款项催收管理，主要考虑的是在政策许可的条件下，加快项目的开盘时间，释放可用资金，用于投资项目，实现降低项目资金占用成本。

1.2关于商业地产企业税务筹划

从取得土地到项目竣工清算，财务人员都必须重视商业地产各环节的税务筹划工作。商业房地产项目的每一个环节都与税收密切相关。商业地产企业财务人员在合同谈判和签订过程中的角色是在法律法规允许的前提下，财务人员发挥税务管理的专业技能进行税收筹划，通过合理避税直接影响项目的经济效益。

1.3 关于商业地产企业财务规划与风险控制

谋划是成功先行者。商业地产项目从拿地前的可行性研究开始。无论是以出让、转让或分配的哪一种方式获得土地，都需要在项目前期对项目的可行性进行市场调研等环节。一般情况下，在商业地产企业进入之前，土地出让已对土地预期价格有了预期，留给商业地产企业的利润空间只是行业范围内。商业地产企业可以综合考虑市场因素、政策因素和管理因素，在获得土地相关数据的基础上再用自己的模型进行计算，这时，为了达到预期的收益，很多项目需要把开发、销售、资金收益率等关键因素会从倾向乐观的理想状态考虑。这种计算模式虽然有利于拿地，但对后续开发有较大的压力。因此，拿地前开展可行性研究是商业地产企业的重要环节。

立项后要根据项目实际情况，在可行性研究的基础上对总体开发方案进行实用修改，比可行性研究要做的更加保守。项目的预算是根据项目进展情况对未来一定时间跨度内的预期。财务工作主要是对企业资产负债预测、对企业新签合同的现金流和投资利润等工作的管理。经过一定的审批程序后实施执行，并在结束时进行考核评估。在规划的同时，要预测项目可能出现的风险，并将风险有效防控在一定范围内，为顺利开展项目开发提供保障。

1.4关于正确对待商业地产的全面预算管理

全面预算管理是以企业的战略方向为管理目标。通过全面预算管理及时发现、分析和解决问题，控制企业经济活动的全过程，实现企业经营目标的同时总结经验，为企业决策提供准确的数据。商业地产全面预算主要包括财务预算和经营预算。财务预算关注的是企业的日常经营，预算以货币为表现形式反映企业的经营成本。经营预算主要是指企业经营中的租赁预算、营销预算、开发预算等各种预算模式，以更完善的效益报表形式，形成项目预期利润表。对于企业全面预算，强调全员参与和全过程控制的原则。结合商业地产企业的特殊性，突出了几个方面的特点。要以企业项目为核心，通过全面预算保证利润；商业地产资金密度强需要加快资金回笼。因此，要结合外部经济形势，重视加强全面预算管理，提高预算的准确合理性；商业地产具有高风险、高负债的特点，以现金流预算为重点，加强全面预算提高现金储备和加快现金流周转速度。

2商业地产企业财务管理工作中普遍存在的问题

2.1财务管理体系不完善，缺乏有效的管理方法

商业地产行业的发展起步较晚，商业地产企业财务管理体系尚未全部完善。由于管理制度的瑕疵，难免在在企业经营中出现或多或少问题，企业已有的资本积累与外部融资容易出现不协调的问题导致商业地产企业出现难以控制的财务风险。

2.2企业高管层风险意识薄弱，财务人员风险管理技能有限

商业地产企业往往把管理重点放在项目的成本管理和施工管理上，而对企业的财务风险管理意识比较淡薄。造成这种情况的原因与很多商业地产企业的负责人都是从成本和施工两个业务部门提拔上来的有关。淡薄的财务管理理念很大程度上削弱商业地产企业财务管理人员的工作激情，企业财务管理水平难以提高。

财务人员的风险管理能力有待提高。企业管理层不重视财务管理，对财务部门投入人力物力相对匮乏等原因导致财务进修机会较少；财务人员缺乏商业地产专业知识，缺乏全面了解商业地产政策和财税政策的机会导致在工作中难以及时把握商业地产企业财务管理标准；缺乏相应的监督激励机制很难实现商业地产企业财务管理的创新。

2.3商业地产全面预算管理存在缺陷和漏洞难以发挥指导作用

在经济发展复杂多变的环境，商业地产企业既面临机遇，也面临挑战。有效的全面预算管理可以对企业收入、成本、资金等资源进行有效配置，促进企业资源的充分利用。全面预算管理是一种新的管理模式，对商业地产企业的经营和发展具有重要意义。商业地产企业注重经营实践与全面预算管理相结合，实现战略目标和经营内容的精准处理，可有效提高企业资源的科学配置。当前，全面预算管理模式在商业地产企业中得到推广，但认知不够深入，商业地产企业管理上仍然存在缺陷和漏洞，全面预算管理对企业资源配置的指导作用并没有真正发挥。因此，结合商业地产的实际运营中，创新运用全面预算管理模式，结合当前商业地产企业实际，完善商业地产企业全面预算管理体系，可以为今后提高商业地产企业管理水平提供有效的体系制度保障。

3有效控制商业地产财务管理关键环节的措施研究

3.1完善财务管理制度，财务人员要树立履行财务职责的理念

改革财务管理制度，完善现有财务管理制度，优化财务管理程序是商业地产企业重视财务管理的具体行动。推动商業地产企业财务改革从完善优化财务管理制度开始，具体需重视以下几方面： 整合企业财务机构，重点突出财务职能，充分保障财务人员充分行使监督企业管理的权力，明确责任和义务，对财务人员进行分工合理的调整，执行企业管理过程中规范财务工作流程；重视员工思想理念教育，在熟悉财务管理流程的基础上，重视规范商业地产企业财务管理制度，使财务处理财务事务有可据依，从而实现降低企业的财务管理成本和增强企业核心竞争力的目标。

商业地产企业的财务管理，需要建立一支高素质的管理队伍，提高管理的效率。因此，商业地产企业应重视提高财务岗位的专业能力。只有认识到财务管理工作的重要性，思想上才会强化财务管理意识，行动上才能存进财务管理者主动更新知识结构；建立有效的激励机制，提高财务人员综合素质。商业地产企业财务管理建立相应的奖励措施，增强责任心；彰显财务人员是商业地产企业管理中的核心地位。

进一步明确财务管理人员的职责。财务管理者必须定期或不定期向地产企业高管层汇报工作，并对财产企业经营管理提出建议；牵头建立或改进优化企业财务会计监督管理制度，定期检查企业经营和财务资金状况，履行监督财务活动的合法性；负责审核企业财务报表和财务报告的真实性和完整性的审查，对商业地产企业财务工作的合法性负责，及时发现和制止重大损失的经营活动；加强与金融机构、税务机关、会计师事务所等部门的沟通，负责执行企业经营计划财务方案的执行与监督。

3.2加强商业地产企业加强财务规划控制财务风险

根据商业地产政策和经济环境强化企业财务规划的作用。商业地产企业可结合商业地产项目进展进行合理的阶段性的财务规划。突出资金规划和税收规划的重点，做好企业内部控制。商业地产企业在资金规划中容易出现问题。因此，、必须结合商业地产企业内外部条件的实际变化，坚持投有回报的原则进行企业资本规划。分析方案对企业财务综合收益以及企业未来发展等方面的利弊，制定投融资方案，在重大投资活动中，合理运用财务杠杆，减轻商业地产企业的财务压力。财务管理部门要牵头组织集体决策，以各项财务规划为目标，加强过程控制，做好财务考核。

开展商业地产企业财务风险控制必须明确商业地产企业财务管理的对象以及控制重点：发现资金流动的规律，重点分析资金流动过程中形成的财务关系。因此，商业地产企业财务风险的内容包括制定财务风险管理目标，具体落实分解指标；全面了解商业地产企业的经济制度环境和市场环境；了解资金管理风险，树立正确的财务管理理念。在项目开发建设的整个过程中，为企业财务风险控制要加大防控力度，最大化降低财务风险。

3.3商业地产企业要重视资金管理，建立有效的资金管理制度

商业房地产的资本管理的重点是投资、融资和收益等主要环节。针对商业地产企业管理这些主要环节，建立一个有效的融资体系， 扩大融资渠道，加强企业资金控制管理，进一步提高企业资金的利用效率。资金管理是商业地产企业的难点，也是财务管理的重点环节。因此，很有必要建立是和商业地产企业的融资体系，才能拓宽商业地产企业的融资渠道。主要举措为：在传统的债务融资方式的基础上，商业地产企业利用股权融资，既可以减轻融资不足的压力也可以适当降低经营风险；根据国家法律法规制定地产企业资金管理制度，规范商业地产企业战略性项目投资计划，降低投资决策失误损失；实行资金使用动态监督，加强对既有项目资金使用的控制，确保各项资金合理使用，实现有效控制项目成本的最终目的；商业地产行业是政策性很强的市场经济行业，开发项目容易受到国家政策和社会需求等外部因素的影响。而商业地产企业开发项目资金投入巨大，资金回笼周期较长，商业地产企业是投资风险高的行业。财务部门需要了解项目建设的每一个流程和环节，重视项目资金预算管理，执行预算控制资金支出，尽量减少因项目资金链而产生财务风险。商业地产企业资金周转缓慢，时间跨度大。财务部门和销售部门要加强协调，相互配合，确保销售回款如期到位，加快资金回笼速度。只有这样的良性循环才能保证企业具备良好的资金链，才能进一步提高企业资金的使用效率，从而减轻商业地产企业的资金压力，把财务风险发生的可能性降到最低限度。

3.4依法科学筹划商业地产企业税收缴纳方案

商业地产企业占用了社会资源。依法纳税，回馈社会是必须坚持的基本原则。通过税务筹划将成本效益的理念落实到日常运作中，开展合理的税务筹划是商业地产企业财务管理的关键环节之一。商业地产的税收贯穿于开发项目从土地取得到项目开发建设竣工的所有过程的每一个节点。商业地产企业的发展随着政府部门对地产行业的宏观政策调控力度的不断加大，而商业地产企业因资金投入大、资金周期流动长、涉及的税目种类繁杂等特点，商业地产企业的利润率相对有限。因此，在国家法律和税收政策许可的范围内，进行合理的税收筹划提高企业的竞争力是商业地产企业财务管理的重要内容之一。科学的税务筹划不仅是财务人员提高企业效率的重要工作，也是商业地产企业财务管理者的岗位职责。处理商业地产开发过程中涉及到各种税费。土地增值税有大量的节税的税收筹划，需要较高的专业技术。对于土地增值税筹划必须明确商业地产企业税收抵扣与普通房地产的增值税税率优惠政策差异，享受税收减免政策的力度不尽相同。在商业地产开发过程中，要重视成本合同的签订以及合理分配成本、权衡税收与利润、产品质量与成本控制。处理商业地产的企业所得税要把握企业取得有效发票的时间点，对于土地增值税抵扣或减免税收同样要高度税收优惠政策的有效时间段，并最大限度地利用好国家的优惠政策。很多商业地产开发项目在立项时，政府部门通常会要求配备政策性保障房，对于政策性保障房部分，可适用减免优惠税收政策。因此，商业地产开发项目的税收筹划与普通房地产企业有着很大差异。商业地产企业的财务管理者必须熟练掌握并运用相关税收优惠政策，财务人员必须掌握商业地产企业的税务筹划工作的专业知识，不断提升自己的专业能力和综合素养才能胜任商业地产企业的财务管理岗位。

3.5 切实完善商业地产企业全面预算管理制度

3.5.1树立预算制度的严肃性，充分体现预算考核客观公正性

好的制度重在执行才能体现制度的作用。要实施预算考核制度，就必须保证其与商业地产企业实际发展相适应。预算考核标准的制定要将财务指标和非财务指标有机结合，充分考虑从商业地产企业发展的各个阶段找出关键点，建立科学有效的奖惩办法，结合企业各部门和个人在执行预算中的表现。对于执行全面预算的初始阶段，重点是提高员工参与的积极性，充分发挥考核激励作用。预算管理制度已经进入成熟阶段后需要不断完善优化，结合奖惩制度，增强预算管理执行的严密性，以年度考核结果为依据奖惩；要准确界定容易产生分歧的考核标准，杜绝推诿扯皮现象的发生。

3.5.2建立预算管理的专业团队，充分发挥预算监督作用

为了促进预算管理制度的有效执行，可以成立预算管理专业管理预算执行的团队。专业团队成员，团队的最高负责人是企业的高层管理人员担任，负责团队管理工作，发挥高层管理的影响力，树立预算管理工作的权威性。专业预算管理团队工作内容，参与预算管理编制的各个环节，发挥监督作用，提高工作效率，确保预算管理计划能够按时完成。

3.5.3创新预算管理全面覆盖商业地产企业的各项经济活动

现行通用的商业地产企业预算管理模式为定期预算编制。定期预算编制具有方便商业地产企业在初步预算的可选择的特点。然而，市场环境的不断变化，商业地产企业的发展受到行业监管和信贷政策等外界诸多因素的影响，定期预算的编制方式不能适应外界因素的变化节奏，具有明显的滞后性。因此，为了保证商业地产企业能够适应外部环境的变化，提高预算目标的准确性，商业地产企业可考虑引入滚动预算机制，立足于企业发展的实际结合外部条件，强调以合理控制年度预算为主，保证全面预算管理的科学性，实行动态管理预算，这样才能提高预算管理的准确性。

3.5.4重视信息化建设，应用预算管理软件提高预算准确度

为了提高预算与实际情况相符的准确性，有效缩小预算与实际的差距，企业应在自身实际的基础上，高度重视财务管理的信息化建设，加大信息化建设力度，应用预算管理软件，信息化软件具有技术分析、实时采集数据、快速准确的传送等优势，可充分发挥预算管理软件的控制作用，全程监控预算执行情况，有效增强发现问题的能力，提高解决问题的工作效率。

3.5.5将商业地产企业各经济活动环节纳入预算全方位管理

对于商业地产企业全面预算管理具有其它行业的预算管理全员参与的共性，因此，商业地产企业全面预算管理需要将企业所有部门和人员都纳入预算管理范围内，确保各部门执行预算管理的职责明确，商业地产企业全面预算管理将项目经营特别是投融资等各项经济活动纳入预算编制的范围，形成更加全面的预算管理体系。完成全面预算方案编制后，进入实施阶段，各部门要密切配合财务管理部门，合理详细分解预算指标，为推进预算执行创造条件，确保商业地产企业全面的预算管理有序推进。

4结语

商业地产企业的发展顺应了我国经济快速发展的大趋势。随着我国商业地产政策的出台，有着稳定的市场需求，商业地产企业的财务管理的作用越来越明显。商业地产企业的财务管理既是企业管理的重点也是难点。在财务管理中，只有对关键环节进行有效控制，才能发挥财务管理的应有作用，促进商业地产企业保持稳定发展，实现企业经济效益目标的重要基础。只有创新改革财务管理制度，才能不断完善财务流程；只有重视提高财务人员的综合素质，才能做好财务风险防控，只有优化资金管理和税收管理制度，才能增强商业地产企业适应市场的核心竞争能力。

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[作者简介]詹馥宁（1989—），女，汉族，硕士研究生，中级会计师，现任华润（沈阳）地产有限公司，资深经理；研究方向：房地产、商业地产企业财务管理、风险控制。