某老旧酒店改造优化设计分析

黄朝晖，韦军 （安徽省高速地产集团有限公司，安徽 合肥 230041）

0 引言

随着城市化进程的不断推进，酒店业的竞争愈发激烈。由于国外酒店入驻、本地酒店的发展、新型酒店崛起等因素[1]，导致城市早期建成的老旧酒店在功能布局、设施配置及居住体验等方面都因难以满足用户的需求而逐渐失去竞争力。因此，更新和改造已经成为许多酒店维持经营和继续盈利的新途径。目前，国内研究学者主要从以下方面对老旧酒店进行更新改造设计。在消防安全改造方面，徐宇同[2]对苏州某酒店裙房商业消防系统改造设计进行了分析，对消防系统的新旧消防规范进行了对比，并且着重介绍了屋面消防水箱、室内消火栓系统等改造做法；杨丽妮[3]结合某假日酒店的实际情况，分析了该建筑消防设计中违反现行规范的各种问题，根据新的防火规范要求，从地下、地上部分、安全疏散、建筑构造等方面阐述了其消防改造方案，达到了建筑消防设计安全性和功能性的统一。在建筑暖通改造方面，辛玉广[4]以某五星级酒店项目改造为例，综合分析了该酒店的暖通设计过程中遇到的各种问题及解决方案，得出一般老旧酒店项目改造时需要注意的设计原则及处理方法；张璐等[5]依据现场实测结果，分析酒店空调系统存在耗能大的问题，提出相应的节能改进措施；赵云峰等[6]对青岛某酒店空调系统进行能耗分析，针对空调系统运行中存在的问题，分析建筑节能潜力，提出空调冷站的节能改造方案，结果表明，对于酒店空调冷站，增加1 台磁悬浮冷机、更换冷冻泵和冷却泵、清洗冷却塔填料后，空调系统供冷季年节能量为28 万kW·h，静态回收年限为3 到4 年，节能效果显著；孙亚昆等[7]通过对上海某酒店建筑进行前期数据检测和收集，分析建筑的节能潜力和节能点，利用eQUEST 软件建立建筑模型，对酒店建筑的空调系统冷热源制定了改造方案。在装饰及建筑物老旧改造方面，魏娜[8]将中小型酒店的更新改造作为研究对象，通过国内外大量文献、实地调研、优秀案例整理归纳，总结和研究出切实可行的中小型酒店更新改造的设计方法。其次对国内外中小型酒店更新改造优秀案例进行分析，梳理出酒店更新改造要点、国外优秀经验和国内改造问题，为中小型酒店更新改造方法的总结归纳打下基础。本文以北京某老旧酒店项目改造为例，分析了该酒店消防设计、建筑暖通、装饰及建筑物老旧方面存在的问题，提出了相应的改造优化措施。

1 项目概况

北京某老旧酒店是1993 年在北京投资兴建的三星级涉外酒店，1995 年建成开业，是向国内外宾客宣传展示政治、经济、文化的窗口。酒店坐落在亚运村东侧，紧临奥运村，建筑面积1.58万m2，地下1 层，地上17 层。-1 层为配电房、空调机房等设备用房，1 层为大堂、厨房，2～3 层为餐饮包厢和多功能厅，4～5层为省驻京办事处，6～16 层为客房，层高3.4m，单间客房面积27m2，主要为轻钢龙骨石膏板+岩棉隔墙，酒店运营至今，住客反馈不隔音、卫生间漏水、设施老旧等问题居多并进行多次小修，酒店外观如图1所示。

图1 酒店外观图

2 建筑现状及存在问题

2.1 消防安全问题

经现场勘测，酒店消防系统存在重大安全隐患，主要问题为裙房部分消防管道损坏，管道系统常年无水；消防排烟风机未与主机联动；消防电话系统故障，无法使用；厨房灶台缺少灭火设备，消防系统不完善。

2.2 建筑暖通问题

空调系统及热水设备主要问题：客房风机盘管使用近30 年，部分空调效果较差并存在噪音；客房层吊顶内新风机基本处于瘫痪状态；客房部分冷凝水管路锈蚀，造成排水堵塞；空调5 台冷缺塔老化，时有故障；地下室机房空调机房冷却泵及热水泵各有一台可用，仅有一台150 大卡远大溴化锂机组，已超过设计使用年限，故障频发，无备用空调机组。

给排水管道主要问题：锈蚀、老化严重，存在爆管、二次破环甚至停运风险（见图2），原有燃油锅炉因北京市低碳排放要求停用，现由远大三合一溴化锂机组供生活热水，预估溴化锂衰减，客房热水温度偏低；冷水供水管道老化锈蚀，停水检修送水后会出现黄水；客房排污管道锈蚀，其中透气管锈蚀严重。

图2 排水管锈蚀

卫生间主要问题：卫生间墙体采用轻钢龙骨+混凝土基层+防水+瓷砖面层、地面为混凝土楼板+防水+瓷砖，大部分已投入使用近30 年，期间采用防水卷材直接铺贴维修，没有根治，墙地面漏水严重，见图3。

图3 卫生间现状

2.3 装饰及建筑物老旧问题

大堂前厅主要问题：区域软装老旧、风格不统一，展示厅空间利用率较低；挑空大堂区域墙面石材破损，壁龛线条灯损坏、外露；水吧多年废弃，作为酒水售卖展示，功能缺失；早餐厅用餐形式单一，缺少专用布菲台。

包厢主要问题：艺术挂画为网购品，品质不高；墙纸老旧，原地毯更换为木地板，老旧破损；空调效果不好，增加柜机占空间；卫生间墙砖破损且有脱落风险；窗帘老旧。

客房主要问题：装饰和家具软装风格不统一，装修老旧，家具老旧破损、地毯磨损、木饰面及墙纸破损、吊顶裂缝、窗帘漏光；灯光照明亮度不足；电视机尺寸偏小；部分房间外窗无法打开，存在异味；部分客房功能布局不合理，整体缺乏竞争力；客房卫生间洁具老旧，品质不高，整体档次较低；浴缸、淋浴、面盆笼头老旧，部分浴缸内部因碰撞掉瓷。

其他地方主要问题：周边停车场面层多样，年代久远，失修；停车场面层有石材铺装、混凝土、草坪砖等多样，破损严重，同时地面强、弱电管线裸露，为停车和人行带来很多安全隐患；建筑周边采光、通风天井防护钢筋网锈蚀，存在重大安全隐患；玻璃幕墙及窗户陈旧破损严重。

3 改造优化设计

3.1 消防安全改造

完善酒店消防系统并进行提升改造，通过消防检测单位对酒店整体进行勘查和检测并出具消防问题清单。按照《北京市城市更新条例》《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》进行消防设施完善改造设计，并在报送审图后实施。同时对于消防系统故障，梳理清单，逐个修复，更换老旧破损部件及设施。

3.2 建筑暖通改造

增加、更换空调及热水系统备用设备。在屋顶增加一套风冷热泵系统，作为备用机组，应急使用；增加备用冷却泵、冷冻泵，以便检修时保障运营；增加燃气热水锅炉，减轻直燃机复核，确保空调效果；排查空调末端，及时更换噪音大、效果差的风机盘管；更换屋顶冷却塔等。排查空调、新风运行管道，修复故障。及时维修完善空调管道破损、保温缺失处，并且对局部空调效果差区域及新增设计空间进行专业设计。

给排水管道维修提升。由于井道门过小、管道较多，如更换立管，需破除墙体，且可能会给其它管道带来影响，因此给排水管立管主要以排查维修为主，水平支管由装修施工单位逐个排查维修或更换。

卫生间装饰重新设计，以防出现渗漏水情况。

3.3 装饰及建筑物老旧改造

对各楼层进行提升设计分类，编制设计任务书，委托具有设计资质的建筑和装饰设计单位进行相应提升设计，主要有以下四部分改造。①1 层前厅重新出具方案，调整装修风格；维修大堂灯具、修补石材；水吧出具方案，恢复水吧功能；全日餐厅增加布菲台及厨具，更新地毯，修复面层。②2、3 层包厢地毯、墙纸、油漆、窗帘更新，挂画更新。③7、10、11、12层客房中，10层增加4个双倍套房，12 层增加1 个双倍套房，11 层增加2 个双倍套房，增加一个餐厅和一个会议室，装修全部出新，并且客房层走廊及所有楼层陈设、标牌更新。④周边建筑幕墙、门窗室内增加隔音窗，裙房单层玻璃幕墙贴隔热膜，外幕墙维修；天井增加玻璃盖及通风百叶；停车场、围栏更新，混凝土及草坪砖更新为沥青面层。

4 经济性分析

4.1 改造优化成本预算

老旧酒店改造按照“工期短、投资少、效益高”的总体原则，对改造优化设计进行了成本预算，在确保消防、空调、电梯等设施基本运营安全的前提下，维修改善客房和部分餐饮包房，完善部分公共区域细节，维修改造总成本为1985万元。其中，设计费86 万元，预留金50万元。消防系统及附属设施改造费189万元，主要是消防系统的维修及电梯的更新维护费用，详见表1。

表2 建筑暖通设施改造清单

建筑暖通设施改造费387 万，主要是空调系统的维修费用，其次是排水管道及卫生间的维修费用，详见表2。

装饰及老旧建筑改造费1273 万元，主要是餐饮包厢及客房陈设更新及设施维修费用，还包括周边老旧建筑的维护费用，详见表3。

4.2 经济性分析

从图4 可以看出，老旧酒店改造用于装饰及维护与更新的成本高达64%，这也是老旧酒店突出的问题所在。但相比于新建的酒店，旧建筑的改造性再利用具有工期短、投资少、效益高的优点，同时通过旧建筑更新改造提升城市环境，激活酒店作为公共活动场所的活力，提高建筑的社会意义。所以旧建筑改造后带来的不仅仅是自身盈利，更是有十分重大的社会价值和经济效益。其次，老旧酒店改造用于暖通及消防的成本占比分别为20%及10%，这表明酒店空调、管道及卫生间等设施使用量大，容易造成损坏，建议排水管道等采用耐水性较好的品牌以减少维修成本。

图4 改造优化各项成本占比

5 结论

老旧酒店主要在消防系统、建筑暖通、装饰及建筑物老旧等方面存在较大问题。消防改造措施为定期检修和更换灭火器等消防设备；建筑暖通改造措施为增加、更换空调及热水系统备用设备，给排水管道维修提升，卫生间装饰重新设计，保障不出现渗漏水情况；装饰及建筑物老旧改造措施为调整大厅及客房装修风格，更新必要的楼层陈设、标牌等。

老旧酒店改造成本主要为装饰及建筑物老旧方面，其次是建筑暖通及消防。但相比于新建的酒店，旧建筑的改造再利用具有工期短、投资少、效益高的优点。对于酒店建筑暖通方面，建议排水管道等采用耐水性较好的品牌以减少维修成本。