不动产登记制度下的房地产经济发展策略探讨

刘喆娟

不动产登记制度的实施可以有效维护不动产权利人的合法权益，而且还能确保不动产交易的安全性，保障交易的顺利进行。2014年11月24日，国务院发布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日施行。自此，我国全面实施不动产登记制度。与此同时，还出台了与之配套的《不动产登记暂行条例实施细则》，具体规范了不动产登记行为，细化不动产统一登记制度。这项制度自运行以来对房地产经济的发展带来了一定的影响。为了促进房地产经济的更好发展，充分发挥不动产登记制度的效能，相关部门及人员应该明确不动产登记制度与房地产经济发展之间的关系，重视对不动产登记制度的完善和优化，促进我国房地产经济健康平稳发展。

一、不动产登记制度的目的和作用

我国推出的不动产登记制度具有多重意义。从房产层面来说，不动产登记制度的主要目的不是为了控制房价，两者之间也没有直接的联系。房价会受到多种因素的影响，其中市场供求关系是一个最重要的因素，在很大程度上决定着房价的升降。除了市场因素，其他一些因素也会在不同程度影响着房价，进而影响房地产经济的发展。实施不动产登记可以规范房产税的征收，同时还能为我国的房产税征收技术和方法提供借鉴和参考。《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”本文仅讨论与房地产相关的不动产登记。借助不动产登记制度可以使人们的房产权益得到有效保护和切实保障，同时还能为解决与不动产有关的权益纠纷提供法律事实依据。不动产登记以法律形式保护不动产权利人的利益，还能维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易按照法律法规要求开展，使交易双方的权益得到公平对待。另外，不动产登记还能在一定程度上刺激目前存量房不断增多的现状，提升存量房（存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也指未居住的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产）的利用率，避免造成房屋资源的浪费。由此可见，不动产登记可以充分发挥存量房的社会利用价值，提升政府相关部门对房地产行业的控制力度，根据社会发展对房地产实施宏观调控，使房地产业获得健康发展，促进我国房地产市场经济水平的整体提升。

二、不动产登记制度对房地产经济发展的影响

1.不动产登记制度对房价的影响

基于不动产对人们的重要性，人们比较关注其市场价值。不动产的市场价值对房价有较大影响。房价的影响因素众多，其中不动产登记制度对房价是一种隐性的影响因素，主要体现在国家相关政策的调整对房价的影响，通过国家政策间接影响房价，并影响房地产市场经济的发展。房地产行业的发展会直接或者间接影响其他行业，尤其是房价的升降更是牵动社会各方的神经，很多人是基于房价原因提高对不动产登记制度的关注度。这项制度不是一成不变的，需要根据各种因素的变化不断完善，完善的过程也意味着新条例的施行。房价的升降在很大程度上综合反映着社会各个方面的变化，同时也会影响房产税的高低。由此可见，房价是在多种因素综合作用下产生的，比如居民收入、人口数量等。不动产登记制度对房价能起到调控作用，同时也是促进房地产经济可持续发展的一种保障策略。相关部门要对不动产登记制度进行适时改革，使这项制度建设能够为房地产经济的长远发展提供更大保障，进一步协调市场各方利益，维护市场秩序，降低金融风险的发生。

2.不动产登记制度对房地产市场影响

虽然不动产登记制度能够提升房地产行业发展的规范化水平，但这也会影响房地产市场的波动，从而导致购房者产生观望心态。从短期来看，购房者的观望不会持续较长时间。从不动产登记制度的执行实际来看，虽然会对购房者产生一定的影响，但这种影响不强烈，不会影响房地产行业的大环境。国家推出不动产登记的初衷是为了规范房地产行业的发展，因此也会不断调整不动产登记制度的具体条例，规划房地产行业的全面发展。相关部门利用信息技术可以提升不动产登记的效率和质量，加快相关数据的归纳整理，使这方面信息更加透明，改善前期房地产信息失衡现象。

国家推出不动产登记制度主要目的是整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。相关部门利用这项制度不仅要明确不动产的产权，还要把具有调控作用的政策融入到具体的条例中，使其在实施中发挥出应有的作用。从这项制度的实际开展中可以看出，相关部门的工作更加统一协调，工作流程更加科学规范。不动产登记制度还有利于各个部门加快信息的传递，进一步提升房产管理的信息化水平，使整个流程更加简化和高效。目前，我国不动产登记制度对一些产权不明确的不动产无法有效实施，因此导致一些不动产无法顺利进入市场交易，减少购买行为。另外，不动产登记制度对存量房的房源有更加全面的信息展示，使购房者根据需要可以方便快捷地获取信息，同时也有利于国家相关部门对存量房的监管。不动产登记制度的完善也会增加存量房的交易数量，促进存量房市场的交易，进而影响存量房价格。可见，不动产登记制度对房地产市场的影响是多方面的，但这种影响是短期的。在这项制度完善的过程中也会规范房地产投资行为，提升市场监控力度。相关人员要正确认识不动产登记制度，理性看待其对房地产市场的影响，为房地产后期发展提供有力支持。

三、不动产登记现行制度存在的问题

1.不动产登记现行制度的实施受到部门利益的牵绊

不动产登记制度的落地实施需要可靠的组织保障，必须把相关部门的职责进行整合，使之满足不动产登记制度的需求。但是我国很多市、县在不动产登记职责和机构整合工作中存在不足，具有滞后性，这个问题严重制约了不动产登记制度的落实。不动产登记制度是我国市场经济的基础制度之一，不仅有利于保护人们的合法财产权，同时也有利于政府相关部门对房地产市场进行调控。虽然这项制度有很大的利好，但是在实施的过程中却遇到一些阻碍。这些阻碍在很大程度是因为不动产相关机构和职责的整合涉及到部门利益，目前在协调各部门利益中还存在一些现实问题无法解决。另外，不动产登记制度的实施也牵涉到地方政府的利益，住建部门、自然资源部门、林业部门之间的权责衔接以及历史遗留问题都会在一定程度影响地方政府利益，地方政府失去了自由裁量的空间，因此地方政府对这项制度的落实缺乏积极性。

2.不动产登记相关制度内容不够细化

不动产登记需要在制度层面提供支持，制度层面主要包括不动产登记立法和内部的组织架构。从立法方面来说，我国虽然已经颁布了相关的法律条文，但是在一些具体条款方面存在着模糊性，不够细化，比如继承法律制度的落实、操作规则；民事法律规范所设定的法律后果在行政法律关系中如何实现等。从内部组织架构来说，目前我国已经基本搭建完成不动产统一登记制度体系，但是这一制度体系在运行中一些内容不够明确合理，导致上位法和下位法存在着抵触的现象，制约了不动产登记制度的有效实施。

3.信息化登记平台需要进一步开发

不动产登记信息收集工作涉及多个部门，为使不动产登记高效进行，就要加强信息化登记平台建设，提升各个部门之间合作的协调性和有效性。不动产登记平台的信息化建设方便群众办证，提升办证效率，同时还能使不动产登记信息更加准确、完备、可靠。但是从目前不动产登记信息化平台的应用来看，在一些方面还无法满足登记工作的更好开展，登记平台的功能还没有得到最大化的开发，影响了不动产登记工作的高质量进行。相关人员应该认识到信息技术在登记平台建设的重要性，完善政府部门之间的数字信息共享制度建设，增强技术支持，采取有效措施进一步开发平台功能，为不动产登记提供更大支持。

4.不动产测绘技术有待规范

不动产登记还需要专业人员实地测绘，这项工作具有很强的专业性和技术性，对测绘人员提出了较高要求。测绘结果的质量受到多种因素的影响，其中测绘技术是一个关键因素。但是有些不动产测绘人员技术水平不高，加之不同地区的不动产测绘具有不同的技术标准和技术规程，应在全国范围内出台统一的规范化的测绘规则，这些会影响测绘标准体系的完善，进而影响不动产登记工作的开展。

四、不动产登记制度下的房地产经济发展策略

1.搭建不动产登记信息共享平台

在不动产登记制度下，房地产经济的健康发展需要搭建一个信息共享平台，这个平台要把房地产业主、建设单位、政府登记机构联系在一起，实现政府机构内部的信息共享。信息化时代房地产经济的发展要在掌握大量数据的基础上，提升发展战略规划的科学性。相关部门要认识到搭建不动产登记信息平台的迫切性，加快不动产登记信息的共享，避免在房产租赁或者交易中由于信息不对称出现不必要的问题。随着计算机技术和信息技术的不断发展，搭建不动产登记信息共享平台可以为全国性的不动产登记与信息查询平台的建设做铺垫。在大数据技术的支持下，信息共享平台可以进一步整合不动产的相关信息和数据，使这个平台的数据更加丰富，人们可以根据需要快速便捷的进行信息查询等，同时也有利于相关部门工作人员提高工作效率。

2.调整房地产运营核心

房地产开发包括多个环节，比如设计、施工、销售等，在传统的开发模式下其运营核心是建设产品，但是这种运营核心无法满足如今市场的发展变化。不动产登记制度的实施扩展了房地产经济发展空间，使房地产经济有更多的选择，所以房地产要调整运营核心，将产品受众作为房地产开发运营的核心。在不动产登记制度下，要重视客户服务，并提升客户服务运营和维护质量。房地产企业要不断满足客户需求，打造品牌，为客户认购提供更大保障。另外，房地产企业在建设产品时不仅要重视建筑的使用功能，还要重视建筑的创意性，深入分析客户的实际需求，比如客户对智能化设计、户型、装修风格的偏好等。房地产企业只有加强和客户的沟通才能更好满足客户深层次需求，进而给客户带来高品质的居住体验。

3.完善不动产登记制度，促进房地产经济发展

现行不动产登记制度在实施过程中存在一定的不足，为了促进房地产经济的发展，相关部门要不断完善不动产登记制度。不动产登记工作由国土部门负责，但是房屋交易管理属于住建部门的工作内容。在这种情况下交易和登记脱节，加之有些地方各部门之间信息未能实现共享，这给人们办理相关业务带来较大不便，不仅降低了交易登记效率，而且还增加了交易风险。为此，相关部门要采取有效措施提升登记的便捷性，最大化减少不动产登记时间，提供更多人性化服务，使不动产登记制度更加完善，为房地产经济发展提供更大助力。

4.制定科学有效的房地产经济发展战略目标

首先，在政策上要改变前期粗放型的房地产经济发展模式，使土地资源利用更加集约，并实现与其他行业的协调发展，带动经济增长。其次，房地产经济发展中还要加强对环境的保护，助力城市生态经济的发展，为人们创造更加美好的城市环境。最后，房地产经济发展战略目标的制定要符合我国国情，使房地产经济保持适度增长，避免过分超前危害我国社会经济。

五、结语

不动产登记制度的实施具有重要的现实意义，对我国房地产经济发展也会产生较大影响。相关部门要深入分析现行不动产登记制度存在的问题，有针对性的加以完善，促进我国房地产经济的健康平稳发展。