简析经济适用房制度——以泉州经济适用房为例

郑冰京

（福建师范大学公共管理学院，福建 泉州 350007）

简析经济适用房制度
——以泉州经济适用房为例

郑冰京

（福建师范大学公共管理学院，福建 泉州 350007）

经济适用房推出以来受到了广大居民的关注，在其政策的实施过程中存在着一些问题，本文试分析其中购买对象界定不明、并不适用、房价失控等问题，并提出一些改革的建议，完善经济适用房制度。

经济适用房；经济性；适用性

从改革开放至今，我国的住房政策从建设和发展城镇住房，提高居民住房水平，改善人民居住环境等，经历了30多年的发展历程。1998年以取消福利分房为标志的中国住房制度改革拉开序幕，经济适用房也由此进入中国城市居民的视野。从最初的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，到2003年以后定位为“面向中低收入家庭的保障性住房”。近年来，经济适用房建设步伐加快，2008年全国经济适用房新开工9000多万平方米，竣工6000多万平方米。本文试结合泉州市的经济适用房现状，分析经济适用房政策在实施中存在的问题，并提出可行性建议。

一、经济适用房政策实施中存在的问题

1.购买对象界定不明。国务院1998年23号文件规定，经济适用房的购买对象是中低收入家庭。那么对界定家庭收入情况就成了经济适用房定位的关键。就整个社会来说，目前没有一个权威的部门来制定家庭的收入标准，金融机制的不完善使得个人经济收入的多少难以界定，这就为政策执行留下了很大的漏洞，使得拥有价格优势的经济适用房面对大量的购买者。如在泉州的经济适用房申请条件中，符合条件的人占了80%，仅按收入的多少来判定会增加大量的购买群体。很多中低收入的家庭在众多的购买者中很难摇到号。而且一旦面对不同需求的群体，在经济适用房的面积建设上也会出现偏差，来满足一些中高收入家庭集团的需求。另一方面，购买者中中低收入者比例并不大，中低收入家庭有的摇不到号，有的是摇到号了却仍承受不起经济适用房的价格，从而使国家有关经济适用房的政策不能有效地贯彻，经济适用房的经济性未发挥出来。

2.经济适用房并不“适用”。为了保证经济适用房真正提供给中低收入家庭，我国有关经济适用房的政策制度不仅对经济适用房的供应对象有所限制，而且对面积也做出了规定。如2004年出台的《经济适用房管理办法》明确规定，“经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。”［1］2007年11月31号颁布的《经济适用房管理办法》再次强调，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。但有些地方在实际操作的过程中，把经济适用房搞得与普通商品房差不多。在许多地方的政策中，没有对经济适用房的建筑面积作出严格而明确的上限规定，许多开发商为了得到更多的经济利益，往往把经济适用房的面积建得很大，以此来降低成本，以至于目前市场上有的经济适用房建到了120多平方米、150多平方米，而100平方米以下的房子却很难找。不仅户型越来越大，而且机动车位也越来越多，使得经济适用房离其最初的功能和定位越来越远了，对于真正的中低收入者来说根本买不起这么大的房子。更多的开发商为了降低开发成本，往往把经适房小区建在较为偏远的郊区，这些地方交通极为不便，无形中增加了购房户的交通成本。如泉州在江南浮桥一带的“高科雅园”临近南安，距离市区二、三十公里，只有一条公交线路可到市区，对于在老城区工作的人来说极为不便。且周围多是工业厂区，生活设施也不完善，给购买者的生活带来了极大的不便。

3.房产价格失控。根据《经济适用住房价格管理办法》规定，新建经济适用房价格构成包括以下8个要素：（1） 建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；（2）勘查设计和前期工程费；（3） 建安工程费；（4）住房小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；（5）以上4项之和为基数的2%以下的管理费；（6） 贷款利息；（7） 税金；（8） 3%以下的利润［2］。有关资料显示，目前商品房房价构成因素中土地出让金占5%～20%，建设成本占40%，税费占30%～35%，利润占10%～20%。从理论上来讲，经济适用住房单价与同地段、同档次商品房单价相比，应该要低15—30%。但在实际购买时，昂贵的价格使很多好不容易摇到号的选民放弃了经济适用房的购买。

4.水电等基础装修问题。很多经济适用房只建了一个毛坯房，连水电都只是布管线在门外。如在“高科雅园”中，笔者看到已交房的经济适用房，打开房门只是一间空房，连房间都没有隔开，这在无形中又增加了购房者的装修费用。人们在购得此类房子之后，还要花费大笔资金用于水电等基础装修。相当一部分低收入人群在缴清房款或首付后，积蓄所剩无几。经济适用房面向的是中低收入的家庭，他们在买房时就会出现经济紧张的局面，根本没有经济能力再支付昂贵的装修费用，因此有一部分业主就会由于没钱装修而让房子白白闲置。笔者看到这一小区在2009年就交房了，而真正入住的却为数不多。与其中一业主交谈了解到，很多是由于无力再支付装修费用而只能望“房”兴叹！

二、关于经济适用房改革的建议

1.合理界定受益对象的收入标准，真正体现经济适用房的经济性。为确保经济适用房供应对象的准确性，可以以家庭收入和家庭住房面积两项标准为依据来衡量。由于居民家庭收入是一个变化的概念，而且因地区之间经济发展的不平衡，因此要因地制宜，根据不同地区的不同情况界定中低收入家庭。从住房面积来看，各地应根据实际情况，结合中低收入居民家庭实际需要合理确定，基本户型应保持在略高于当地人均住房面积标准的水平上，并根据发展情况及时做出调整。可以成立相关的监督机构，对经济适用房的购买对象进行仔细的审查与核定，保证经济适用房真正到达中低收入者手中。同时，也要对转卖经济适用房的情况进行严格审查，防止高收入者通过各种手段取得经济适用房［3］。国家税务总局2006年11月8日发布《个人所得税自行纳税申报办法（试行）》明确，年所得12万元以上的纳税人须向税务机关进行自行申报，可以充分利用该申报信息。2005年7月1日起，央行力推的全国个人征信系统在北京等8个省市联网，至当年年底，所有商业银行和部分有条件的农村信用社联合起来实现个人信用信息的共享。个人信用信息可客观准确反映个人和家庭收入情况，房管部门在审核时应充分利用，同时加大对虚假申购的惩处力度，实行问责和追偿制度，对出具假证明者，追究其有关单位领导及经办人的责任；对申请人弄虚作假购买经济适用住房的，收回该住房，由其本人负责因此造成的一切经济损失，以杜绝购房者造假。

2.严格控制建筑开发面积，确保经济适用房的适用性。经济适用住房必需满足经济性和适用性两大标准。经济性要求房屋价格不超过购买者的购买能力，适用性要求户型面积合适、实用。2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，更加明确了“经济适用房供应对象为城市低收入困难家庭，并与廉租房保障对象相衔接”［4］，建筑面积控制在60平方米以内。严格控制建筑开发面积，确保购房者能买得起房。要让高收入者觉得犯不着按略低于市场价的价格去购买那些面积小、居住环境嘈杂等有着种种缺陷的经济适用房。当然，位置偏远只能是相对的，如果因距离主城太远且交通不便而造成购房者生活不便，那自然就违背了“惠民”的本意。在“简单装修”的问题上，虽不能以“强制消费”为前提，但也必须提供必要的水电等基础装修，使业主在买房之后就能住进去，从而真正体现适用性。

3.控制价格滥泛，确保经济适用房的保障性。经济适用房推出后，房价过高与居民购买力偏低的矛盾相当突出，加上交易秩序的不规范，不少地方经济适用房出现滞销乃至积压现象。对此必须采取积极的应对措施，进一步健全和完善经济适用房价格管理和调控体系。目前经济适用房价格仍然较高，多半是由于经济适用房的价格构成不规范、市场价格秩序混乱造成的。因此，政府一要从源头上控制房价，加强对经济适用房成本费用的控制，严禁乱摊虚置成本，完善经济适用房价格管理的各项法律规章及实施细则，规范各市场主体的价格决策行为。二是要加大价格的执法力度，严厉查处越权定价、牟取暴利、价格欺诈等各种违法行为，扭转住房市场价格秩序混乱的局面，维护购房者的合法权益。

4.让“居者有其屋”的定位及建议。我国经济适用房的政策设计还是以所有的人都拥有自己的住房为前提，以大规模建造、优惠向中低收入群体出售住房为办法。但是，以我国目前的国情，是否能支撑人人有房这样巨大的目标？中国百分之七八十的居民都属于中低收入群体，向如此巨大的人群提供优惠房产，政府是否有能力承担如此大规模的经济适用房的减免优惠？因此，在“居者有其屋”这一问题上，政府的立足点应当是保障户户有房住，而不是户户有房产。对于最低收入群体的住房问题，政府可以向他们提供廉租房；而对于中等收入群体的住房问题，可以通过采取一定的措施在市场框架下予以解决。目前我国以出售房产为主的流通格局已经形成，不宜急于调整经济适用房的存量结构，而应该在增量结构中逐步扩大租赁比重。当前政府的政策可以向住宅租赁市场和二手房市场倾斜，为其创造政策环境，大力扶持房屋租赁业和相关中介机构的发展。在政策上推动二手房逐步向住宅租赁业发展，而不鼓励在住宅消费者之间流动。

最后，笔者认为，未来经济适用住房制度的发展趋势，必须与经济租赁住房、限价房、经济适用住房租售并举结合起来，组成一个丰富的、多层次的、完整的住房保障体系，共同解决中低收入阶层的住房问题。这样，高收入的富裕阶层主要依托商品房，购买房产；中低收入阶层（中等收入阶层为主）可以通过以售为主的经济适用住房解决住房问题；而真正的低收入困难群众则可通过廉租房或经济适用住房租赁等保障方式解决住房问题。因此，因地制宜完善经济适用住房制度，建设有中国特色的住房保障体系是一个必然的选择。

［1］国务院.经济适用房管理办法［R］.北京：北京人民出版社，2004.

［2］谢家瑾.当前房地产市场与房价问题［J］.城市开发，2005.

［3］邬滋.经济适用房政策存在的问题及相关对策和建议［J］.城市开发，2004，（6）.

［4］国务院.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见［M］.北京：北京人民出版社，2007.

On the System of Econo mically Affordable Housing——Taking Quanzhou as example

ZHENG Bing-jing
（Fujian Normal University，Quanzhou 350007，China）

Recently，many people have shown their increasing interest in the economical affordable housing since it came to themarket.However，there are still some problems in the process of its policy implementation.This paper tries to analysis some existed questions such as the defining unknown of purchased items，inapplicability，and housing pricesoutof control，and put forward the suggestions for improvement of thehousing system.

economically affordable housing；economy；applicability

F293.31

A

1009-6566（2011）01-0079-03

2010-10-09

郑冰京（1976—），女，福建泉州人，福建师范大学公共管理学院硕士，研究方向为社会学。