购买者视角下的“小产权房”问题探析——以太原市为例

张璟照，李富忠

（1.山西农业大学 资源环境学院，山西 太谷030801；2.山西农业大学 经济贸易学院，山西 太谷030801）

购买者视角下的“小产权房”问题探析
——以太原市为例

张璟照，李富忠

（1.山西农业大学 资源环境学院，山西 太谷030801；2.山西农业大学 经济贸易学院，山西 太谷030801）

近年来，随着城镇化、工业化进程的加快，经济的迅速发展，太原市的房价节节攀升，城市的高房价使得消费者的实际购房能力下降，在高房价与社会主义新农村建设的双重背景下，“小产权房”应运而生，并成为普遍关注的热点问题之一。从购买者的角度，探讨 “小产权房”带来的好处与存在的问题，并提出解决对策。

“小产权房”；购买者；新农村建设

目前，太原市市区及其近郊，都出现了以新农村建设、旧城改造、城中村改造、城乡统筹等名义，违规开发建设、非法入市交易的小产权房。“小产权房”数量大、分布广、问题多、争议大、影响深，目前已经成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众普遍关注的热点问题之一。

一、问题的提出

十七届三中全会后，在全国范围内积极推进“新农村建设”“城中村改造”进程，对此，国家给予了一定的财力支持，同时允许社会资金参与，将集体土地空间规划为高校区、公司区、高新技术区、经济开发区、现代工业园、住宅区等，形成新的改造项目。在属于集体所有的土地上，以旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设等名义，由农村集体经济组织直接开发或农村集体经济组织与开发商合作开发建设的房屋，除了村民自住外，农村集体组织为发展经济，解决本村养老、医疗、教育等问题，将部分房屋出售，从而使得 “小产权房”入市。近年来，由于我国房价居高不下，在高房价的压力下，越来越多的消费者把目光投向了价格较为便宜的小产权房，小产权房的交易量在市场上的份额越来越大。当今，“小产权房”分布广、数量大、影响深、问题多，争议不断，成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众关注的热点问题。

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。蔡继明 （2009）认为，所谓的 “小产权房”是一些由村集体组织或者开发商出售的由其在集体土地上建设的房子。［1］陈利根、李新庄 （2009）提出，“小产权房”同义于 “乡产权房”，指在农民集体所有的土地上建设并以较低价格对外销售的商品房。其主要特征有：（1）占有土地特定，包括农民集体建设用地甚至耕地；（2）建设、销售主体特定，主要包括农民、村组织、开发商和部分县乡政府； （3）没有国家颁发的 “两证”，部分有乡政府或村委会盖章证明其权属的 “小产权房”证。［2］陈晶晶 （2006）认为小产权房是指在集体所有土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，面向本集体组织以外的成员出售的，其产权是由乡政府或村委会颁发而不是由国家房管部门颁发的房屋。因为乡政府或村委会颁发的产权证不具有法律上的产权效力，相对于国家房管部门颁发的产权证具有产权不完整性，所以称为小产权房。［3］我国前国家建设部 （现住房与城乡建设部）也较认可这一概念表述。

二、“小产权房”对购买主体的影响

（一）正面影响

1.平抑房价

伴随着太原城市发展迅速扩容和 “南移西进”的脚步，太原市 “小产权房”的销售也日趋火爆起来。据统计，“小产权房”在太原市场占售楼盘总量的20%以上，且这一比例仍在持续上升，相当数量的 “小产权房”打着 “城中村改造项目”等旗号公然在市场上出售。从数量上看，“小产权房”市场占有率是相当可观的，从价格上看，“小产权房”价格较低，大约是普通商品房的60%～70%。［4］“小产权房”对于普通商品房而言是替代品，它的销售很大程度上抑制了普通商品房的销售，使得普通商品房不得不降低价格，提高商品、服务质量，因而，不得不说，“小产权房”的火爆销售从一定程度上起到平抑房价的作用，促进了房地产的健康发展。

2.提供保障性住房

2010年12月14日，太原市三桥大厦举办了 “太原市保障性住房新闻发布会”，会议由市房管局办公室副主任乔迎新主持，市房管局副局长康建斌、市民政局副局长鲁恺、市房改处处长刘朋、市保障处副处长王峰出席会议，康建斌副局长公布了太原市廉租住房保障工作进展情况，其中已建成廉租房仅有200套。太原市社会保障房的建设还有很长的路要走，目前，很难满足低收入群体的住房需求。 “小产权房”价格较低，可以说从一定程度上代替政府提供了经济适用房、廉租房等社会保障性住房，满足了社会低收入者的住房需求。

3.提供投资可能性

随着太原市发展，进城打工人员逐步增多，据统计，2008年已达347万之多，近几年更是增长迅速，这加大了太原市住房需求，有部分“小产权房”的购买主体，其购房动机是用以投资，他们认为 “小产权房”的价格相对便宜，投资成本较低，市场需求大，收益较好，故而进入“小产权房”投资领域，购买 “小产权房”并将其租售，以期获得巨额利润。

4.满足不同需求

太原市的 “小产权房”分布较广，按目前的规模来看，太原的 “小产权房”已经占到了太原房地产年开发量的50%以上，比例相当大。［5］主要集中在东山地区五龙口、西山地区矿街、尖草坪柴村、中北大学附近、坞城路和小店镇六处，几乎遍布市区。购买者为了靠近工作单位、子女学校、老人住所，或者为了改善居住环境，体验农园气息等等，皆可选择 “小产权房”，且 “小产权房”价格较低，购买者家庭人口较多时，也可以选择购买，以缓解居住压力。综上所述，“小产权房”满足了购买者不同的需求。

5.改善住房条件

“小产权房”持有者动机有5个，为金钱价值影响、基本住房改善、自然宜人环境、工作生活需要、认知兴趣实现；大多数 “小产权房”持有者的动机是复合型，由两个或两个以上的动机取向构成，其中基本住房改善动机占了很大比例。［6］“小产权房”价格较低，购买者花相同的钱，可以买到更大面积的房屋，提高了家庭人均居住面积，改善了购买者的居住条件。

（二）负面影响

1.遇到拆迁等问题无法获得补偿

根据 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。目前，国家禁止“小产权房”的销售，因此如果购买者购买的“小产权房”因不符合城市规划，或遇到国家征地、迁拆等情况时，是无法得到补偿的，因此风险较大，损失较重。

2.无法获得贷款

自2008年，人民银行、中国银行宣布取消对 “小产权房”的贷款起，“小产权房”无论是开发环节或者购买环节都难以享受到和大产权房同等的贷款权益。一方面，开发环节无法得到正常的贷款，存在的风险较大，一旦开发商出现资金周转不灵或其他问题，所建房屋很有可能变成烂尾工程，购买者的住房款无法追回，极大程度地损害了购买者的利益，一定程度上更对社会带来了不稳定因素。另一方面，购买者无法获得正常途径的贷款，有可能向地下钱庄等非法途径贷款，增加了还款压力与不安全因素。

3.难以合法抵押、转让

普通的商品房在国家土地管理部门登记后，有正规的 《土地使用证》与 《房屋产权证》，而购买 “小产权房”的群体取得的是乡政府或村委会颁发的产权证，而不是国家颁发的相关证书，不具有法律上的产权效力，不能合法设定房屋抵押权，不具有房屋所有权，不能办理房屋过户手续，更不能进行二手房交易，这损害了购买者的部分权益。

4.无有关部门监督，质量无保证

其一，普通商品房的开发销售应该具备 《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和 《商品房销售许可证》及 《住宅质量保证书》。小产权房没有取得 《商品房销售许可证》，且 “小产权房”也没有房地产主管部门颁发的 《建设用地规划许可证》，另外，“小产权房”的 《购房合同》也无法得到房地产主管部门给予的备案；其二，普通商品房的开发商，其开发资金受到银行和有关政府部门的监管，而 “小产权房”的开发资金使用、工程进度、房屋质量等，都无专有部门全程监管，容易导致开发商不能按时交付房屋，且存在质量隐患等问题。

三、规范 “小产权房”的对策及建议

（一）完善法律

首先，需要制定针对 “小产权房”、“农村集体建设用地”的专项法律，对于可以转正的 “小产权房”，需明文规定依法补办建设和土地征转用、出让等手续的税率、程序等等，以做到公平、公正、公开。对于违规建设，需要制定执行标准及处罚办法；其次，完善法律体系，逐步推行统筹城乡建设用地市场一体化的进程，规范管理程序，重构我国的土地产权制度，打破城乡分离的二元结构，完善集体土地所有权内涵，实现“同地同权、同地同价”；建立集体建设用地流转机制，打破政府独家垄断。［7］

（二）增加社会保障性住房数量

房价节节攀升，而中低收入者的购买能力较低，“小产权房”的出现迎合了中低收入者的购房需求，解决了他们迫切的住房问题，可以说从一定程度上，“小产权房”代替政府提供了经济适用房、廉租房等社会保障性住房，满足了社会低收入者的住房需求。抑制 “小产权房”的同时，要考虑中低收入者的实际问题，故而应该加大廉租房、廉价房、经济适用房的供应量，降低租售价格，提高申请标准，以确保更多有需要的居民能够真正有房可用，真正解决中低收入者的后顾之忧。

（三）控制房价

据资料显示，太原市的房价较高，从2010年1月到12月，就由每平方米5764元上升到6772元。［9］太原市 “小产权房”之所以销量火爆就是基于其低廉的价格，有相当数量的群体，因为难以接受高价的普通商品房，转而接受价格较低的 “小产权房”。所以说控制 “小产权房”的态势，必须先控制商品房的房价，从经济根源方面解决 “小产权房”问题。

（四）分类处置 “小产权房”

符合城市规划、且未占用耕地，没有造成严重生态、社会问题的已入住房，不建议强拆或强制搬出，建议将其补足税费后变为大产权房，或将房屋购买合同变更为长期租赁合同，政府与入住者签订租期，合同期限内可以转租但不得买卖，合同到期后续期或由政府统一收回；符合城市规划的在建、建成未售房，国家按照一定标准，统一征收，作为廉价房、廉租房、经济适用房，已收房款一概责令返还。［8］

（五）设立专有登记中心

在土地管理部门建立登记中心，对 “小产权房”的建设信息、施工信息、购买信息、入住情况等相关方面的信息进行登记，分类处置各类“小产权房”。其中，对已入住的 “小产权房”尤其应该加强登记管理工作，对于购房自住者，建议补交土地出让金，或变更为长期租赁合同，政府与入住者签订租期，合同期限内可以转租但不得买卖，合同到期后续期或由政府统一收回；对于持有多套房产，并出售或出租的户主，建议征收税款。

四、结后语

“小产权房”问题多、影响深，其一，对购买者带来许多的积极影响，由此可见 “小产权房”的蓬勃发展具有一定的合理性；其二，“小产权房”带来了一系列的负面效应，所以说 “小产权房”规范化的出路是必要且紧迫的。对 “小产权房”相关问题的研究，可以为国家政策与法律的制定提供借鉴，为消费者购买决策的实施提供参考，加快社会主义新农村建设，促进经济的健康发展，有利于社会稳定，有助于解决民生问题，具有较大的现实意义。

［1］蔡继明.小产权房的制度根源及治理方略 ［J］.理论前沿，2009（22）：25－27.

［2］陈利根，李新庄.“小产权房”的困惑与求解 ［J］.现代经济探讨，2009（12）：27－30.

［3］陈晶晶.小产权房的困惑 ［J］.半月选读，2006 （15）：8－9.

［4］佚名.太原市小产权房应该何去何从 ［N］.山西商报，2010－5－21（02）.

［5］太原市房产现况 ［DB／OL］（2010－12－22）［2010－01－11］.http：／／www.tynews.com.cn.

［6］江奇，谭术魁.“小产权房”持有者的动机研究——以武汉市 “小产权房”为例 ［J］.中国土地科学，2009（7）：15－19.

［7］郭丽丽.基于产权视角的小产权房问题研究 ［D］.南京农业大学，2009.

［8］丁璞.小产权房问题及对策研究 ［D］.西南大学，2009.

［9］房价 ［DB／OL］（2011－01－01）［2011－01－11］.http：／／www.newhouse.taiyuan.shoufun.com／fangjia.

Analysis Based on Purchasers of Restricted Property House：A Case of Taiyuan City

ZHANG Jing－zhao1，LI Fu－zhong2
（1.CollegeofResourcesandEnvironment，ShanxiAgriculturalUniversity，TaiguShanxi030801，China；2.College ofEconomicandTrade，ShanxiAgriculturalUniversity，TaiguShanxi030801，China）

In recent years，along with urbanization and industrialization，our country＇s national economy develops rapidly；housing prices have soared rocketly.The high housing in urban areas have made consumers＇purchasing ability weaken suddenly.Then the unperfected property rights house appear，and becomes one of the hottest spots.From the viewpoint of the buyers，the benefits and problems of the"houses with limited rights"are analyzed，and the suggestion is advanced.

Houses with limited rights；Purchasers；Construction in the new countryside

C93

A

1671－816X （2011）02－0124－04

（编辑：程俐萍）

2011－01－10

张璟照 （1986－），女 （汉），山西太原人，在读硕士，主要从事土地经济与政策方面的研究。

李富忠，教授，硕士生导师。E－mail：sxaulfz＠126.com

山西农业大学横向项目 （2009HX02）