关于我国保障性住房的几点思考

尹 雪

(陕西师范大学政治经济学院,陕西西安 710062)

关于我国保障性住房的几点思考

尹 雪

(陕西师范大学政治经济学院,陕西西安 710062)

目前我国对保障性住房从前期的筹资、开工到中期的建设、质量保证以及后期的公平分配问题,都给予了特别关注。随着人们生活水平与环境的不断好转,树立正确的住房理念,运用政府的管理机制,加强对我国房地产业的有效监管,探索高效可行的保障性住房政策,使其健康地沿着既定的规制运行是我们对政府部门的殷切期盼,也是构建和谐社会的重要手段。

保障性住房;产权;国外经验

住房问题是重要的民生问题,而保障性住房更关乎经济的稳定和社会的和谐发展。党中央、国务院始终把改善群众居住条件作为城市住房制度革新和房地产业发展的根本目的。自90年代以来,我国城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善,但商品房市场的活跃与社会贫富差距的扩大形成鲜明对比,用于保障贫困居民居住的公共住房的建设相对滞后,相应的政策措施还不配套。总的来说,我国的保障性住房在很多方面还存在问题,并在近几年问题突显,值得探讨并引起相关部门的重视。

一、保障性住房的概念及相关政策

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念,是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,主要包括:廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房等。

经济适用房是指政府提供优惠政策,限定建筑标准、供应对象、销售价格以及限制上市交易,向最低收入住房困难家庭出售的保障性住房。申请购买经济适用房的条件包括:申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍,并在本市工作或居住,家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合市政府公布的标准,无自由产权住房,现自有产权住房人均居住面积低于10平方米,未享受过购房优惠政策,如未购买过经济适用房;未按房改成本价或标准价购买共有住房;未参加本单位内部集资建房等,符合以上条件后才有机会参加经济适用住房的申请、审批、复核以及轮候、选房。审批制度包括:申请人凭相关证件到街道办事处、镇政府领取申购表并提交,由街道办事处、镇政府对申请人的情况进行取证和调查核实后公示无异议,将申请资料和审核材料提交市国土房管局分局,各分局会同区民政局对申请人按一定的标准进行评分,并将申请资料和审核材料报市房改办住建办,后将符合申购资格的申请人在市国土房管局网站上公示,在公示期无异议后向申请人发放有效期为3年的准购证明,经轮候,即为市房改办对取得购房资格的申请人按照得分高低排列轮候顺序后进行配售、选房的程序,选好房后当场签订选房确认书、签订购房合同,至此完成一次经济适用房的申购过程。

目前我国关于经济适用房适用面积的规定在2007年8月公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中有明确要求,《意见》规定将经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右,还规定购买经济适用住房不满5年,不得上市交易,城市新审批、新开工的住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。而对经济适用房的价格国家在2002年11月发布的《经济适用住房价格管理办法》中明确规定实行政府指导价,应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应,以保本微利为原则,切实体现政府给予的各项优惠政策。

二、保障性住房的产权问题

2008年11月《住房保障法》被列入五年立法规划,2010年正式起草,基本定位于具有保障性、社会福利性和社会财产再分配性质的法律。该法案提出要保障所有人的居住权利,限定了保障性住房的产权规划朝着公共领域发展,提出政府与经济适用购房者对适用房按出资比例共享产权的模式,其实质是将经济适用房的使用权、转让权以及收入的享用权统归于适用房购房者与政府共有,政府负责经济适用房的供给,有申请权限的购房者可以提出申购,二者按出资比例享有对适用房的产权,排除了其他成员对经济适用房行使权利的干扰。此法案的初衷是保障更多人的收益,达到居者有其屋,另一方面限制了那些积极投身于造假申购经济适用房资格,通过倒卖低价经济适用房而从中获利的现象。这与之前的经济适用房的5年有限产权定义是不相违背的,购买经济适用房5年后仍可上市出售,只是这时的房屋产权不在属于个人独自拥有,将大力压缩以经济适用房作为牟利的利润空间。

综上述,笔者认为政府在保障住房职能方面应该加大对经济适用房的产权所有,尽可能地减小需要保障人群的买房负担,同时加大政府对经济适用房的管理力度和回购力度,将城市中的经济适用房作为政府的有效资本为更广泛的需要保障人群服务,如城市中的流浪者、外来务工人员等。这是政府的一项用之不竭的社会资源,循环往复地发挥其保障职能,在不久的将来,将成为衡量宜居城市的一个新标准。同时法案的起草者还提出将骗购经济适用房的行为以诈骗罪论处,从法律的角度保障了其执行的力度,从另一个层面为大力发展保障性住房制度保驾护航。

三、一些可以借鉴的境外保障性住房的经验

1998年国务院发布的23号文件,对我国的房改道路有着划时代的意义,文件宣告了计划经济住房产权归国家和集体所有局面的终结,以及商品房市场化的开始,同时也提出了保障性住房的建设和实施举措。十几年过去了,我国在保障性住房问题上一直都是走摸索与借鉴相结合的道路,外国以及我国香港地区在保障性住房的政府行为方面有丰富的经验值得我国进一步地学习和借鉴。

香港地区的住房问题一直都存在着土地建筑面积有限,无法应对人口增长过快的问题。二战以后,港英政府成立徒置事务署,兴建“徒置住房”,成为公共房屋制度的开端,上世纪70年代,为了改善居民的居住条件,重组后成立的香港房屋委员会开始实施“十年建屋计划”为港人建设居住条件较好的“公屋”,1977年,为了鼓励有条件的家庭退出公屋而自购房屋,香港政府实施“居者有其屋计划”和“私人机构参建计划”,政府通过给居民切实的优惠政策而满足居民对住房的要求。1987年,香港政府推出“长远住房发展策略”来满足每个家庭都能获得最适合他们的住房,重点放在协助居民自建住房和对公屋的改造方面,在顺应市场大潮的形势之下,香港地区的公屋与私人房屋建设的数量大体保持均等。到了90年代,应对迅速攀升的高房价,很多无力购买私有房屋的中等家庭又享受到了“夹心层住屋计划”,主要包括政府对房屋的新建、大量优惠政策的实施以及贷款的扶持。1997年香港遭遇亚洲金融危机,住宅需求大幅下降,房价急剧下跌,香港政府冻结土地的划拨,缓解了房屋的出售。2002年,在经济前景一片大好,市场发展稳定前行的基础上,香港政府提出退出推动房地产业总导向的位置,将政府干预降到最低,只致力与公屋的租住提供。近半个世纪的发展,使香港的公共住房建设在政府相关政策的扶持和引导下,有计划的稳步向前发展,其专门特设的住房管理机构和在分配过程中公平、公开的分配机制以及分层级、分阶段的制定短期发展目标的做法都是值得我国在当下保障性住房的监管过程中借鉴和学习的。

美国是最为发达资本主义国家的代表,其房屋的供需主要依托于市场的调节与供应,政府对公共性住房的分配则主要作为辅助性的工具为整体服务,值得中国借鉴的方面主要表现在,美国政府为贫困家庭提供的保障性住房只租不卖,房屋超过家庭收入25%以上将由政府补贴,其政策实施下的租赁住房政策也一直保持在全部住房的三分之一以上。目前我国居民拥有房屋的比率已经达到80%以上,如此的发展趋势与我国目前国民的收入水平有很大出入,转变国民的居住观念,政府也应该履行相应的责任,而不是注重房地产业对经济发展的重要作用,从而达到分流住房市场的压力,缓解人民紧张的生活状态,促进租赁房屋市场的发展。同时,美国为住房政策的顺利实施而制定一系列法律措施从根本上保障了大部分人对住房需求的途径,先后颁布的《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等,明确了住房抵押贷款、低收入家庭获得政府资助的标准以及低租租住政府房屋等政策。政府利用法律法规对住房政策进行立法约束,并对其进行社会监督,运用宏观的政策干预住房建设,使其更加公正地执法与更大利益地满足广大人民的需求。

综上可见,世界各国的政府都在积极致力于保障国民的最基本需求,从而推行一系列的政策法规来满足低收入群体的住房需求,约束地产商和政府自身的行为,以达到住房市场的供需均衡,从而带动经济的稳步发展。相对于国外公共住房政策,我国的房产业还属尚未成熟阶段,供需比例还属于调整阶段,如何保障国民的住房需求是当前中国政府面临的一个棘手问题。基于当前形式,重要的是要认清,城市的房屋建设只是经济发展的一块跳板,而不能将其发展速率完全归功于房地产业的鼎旺发达,切实可行的公共住房满足更多人的利益,同时递进式的制定符合我国国情的保障性住房政策,是扩大内需、改善民生最切实可行的途径,从而使各地区都能保持稳步、均衡的经济发展步伐,向构建和谐社会的道路前行,于此中国政府任重而道远。

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C913.31

A

1008-7508(2012)01-0158-03

2011-12-01

尹雪 (1984～),女,宁夏银川人,陕西师范大学政治经济学院10级硕士研究生,研究方向:公共治理理论与实践研究。