谈中国城市高房价现象及其成因与对策

李榕榕 刘逸芸 谢周辰茜

(西南科技大学土木工程与建筑学院，四川绵阳 621000)

0 引言

近年来，中国城市的房价不断攀高、居高不下，使得普通市民的安居梦彻底幻灭，社会财富分配不公窘境明显，已经严重影响到社会的和谐安定以及国民经济的可持续发展。我国现行的宽松的货币政策、房地产市场的供求不平衡、地方土地财政和税收政策的不合理以及居民对房价上涨预期强烈是造成高房价的主要原因。这一城市问题所产生的一连串危害已经将政府“逼”到出台针对性政策、采取切实可行的措施来稳定房价的境地了。

1 问题现象

近几年来，中国城市的房价一路走高，越来越多的城市居民沦为“房奴”，被高房价捆绑得无法动弹，局部地区的收入增长幅度远远低于房价上涨幅度。北京市统计局历年统计公报数据显示:北京房价指数2003年为100，2011年近200，8年时间内翻了一番;上海市统计局历年统计公报数据显示:上海房价指数2003年为100，2011年近175，增长幅度同样令人触目惊心。虽然2008年房价一度增幅减缓，但是2009年受全球金融危机的影响，政府采取了宽松的货币政策，使得房价再次加速上升，当年多地城市土地受让金交易额创下新高。

这些数据和现象充分反映出中国房地产市场正在畸形发展，正成为催生各种城市综合问题的炉灶，对城市发展、经济建设造成严重威胁。

2 造成危害

高房价现象在中国城市，尤其是大城市已引起各种类型、不同程度的危害:

1)城市空气污染严重。北京一直受到空气污染的困扰，其主要原因之一就是高房价使得其城区周边居民为降低生存成本，在严寒冬季通过燃烧煤炭甚至秸秆取暖，产生的大量烟雾造成了空气污染。

2)城市交通拥堵不堪。与空气污染问题相似，北京的交通拥堵现象同样严峻。由于工作机会几乎集中在传统城市中心，大量城区工作人员因无力承担城区高房价，而被迫迁到郊区“睡城”，由此形成短时间内大规模的人群单向流动趋势，使得交通拥堵问题难以解决。

3)城市化进程遭受极大阻碍。高房价导致城市建设中拆迁成本、建设成本推高，使城市化速度减慢。

4)中国未来发展的源动力合理集聚受阻。城市化促使大量农村劳动力进入城市工作生活，他们及其后代本应成为中国下一个十年发展的生产源动力，但高房价让他们望而却步，这无疑对生产力的合理集聚造成严重的阻碍。

此外，高房价还会造成资源的错配，导致资本无法流入可持续发展的领域当中，从而给未来经济发展蒙上一层不可预知的崩盘的阴影。同时，高房价现状使得地方政府采取基于乐观预期的负债经营模式，造成信贷体系的摇摇欲坠。

综上可知，高房价危害极其严重，所以分析中国城市高房价的原因并寻求解决对策十分必要。

3 问题原因

1)宽松的货币政策使可贷资金供给充足。我国现行的宽松的货币政策使房地产商资金充足，使其前期无需降低房价也可顺利维持资金周转。

2)房地产市场供求不平衡。房地产市场的供给与需求的关系是其均衡价格的决定因素。开发商在开发定位时抬高商品房供给量，导致经济适用房供给量大大缩水，供给结构被严重扭曲。同时，开发商进一步破坏房地产市场结构。为攫取最大利润，开发商钻了目前国内对商品房开发中户型的规定并不十分严格的漏洞，大比例增加高档大户型住宅，导致经济适用房和廉租房被边缘化，小户型商品房的数量也很少，造成刚性住房需求严重供不应求的局面。简而言之，由于市场对普通中低价位的住房开发较少，有效的供给极度匮乏，不能降低均衡价格，致使房价保持在高位。

3)地方土地财政和税收财政不合理。我国的地方政府既是房地产市场的政策制定者，又是土地市场的供给者，成为房地产市场的利益主体。自国家实行分税制后，地方财政缺钱情况加重，且大多数城市缺少高利润产业，“卖地”就成为其重要财源，使其对“卖地”过于依赖，难以配合中央政府对房价进行调控，造成房价上涨失控的局面。

4)居民对房价上涨预期强烈。面对如此严峻的高房价困境，人们却千方百计地筹款买房。原因很简单，“现在不买，以后更贵”的观念已深入人心。其原因有二:第一，为了降低因通货膨胀造成的损失，普通居民将买房作为一项简单易操作、稳赚不赔的投资行为;第二，房地产商借助舆论大肆鼓吹“房价只升不降”，导致消费者对房价上涨产生强烈的预期，争先恐后提前购房，进一步助长了房价上涨的势头。

4 解决对策

基于以上对造成高房价现象的原因分析，笔者认为应该从以下几方面着手解决:

1)建立完善房地产相关法律法规。

a.制定实施一系列关于保障居民住房，保证经济适用房、廉租房合理供应量的法律法规，使政府在解决居民住房问题上有法可依，将解决民生问题落到实处。b.制定实施合法交易土地的相关法规政策，明确规定土地交易双方的资格，保证交易过程的公平、交易结果的利民等。中央政府应收回地方政府操控土地交易的权利，统筹管理，交易利润按比例逐年分配给地方政府，实现土地交易的规范化。c.立法明确规定房屋买卖双方的交易资格，售房者在一定期限内不得随意出售房产;实行购房实名制，限定购房数量;依法打击恶意炒房、哄抬房价的行为。d.立法明确房地产商贷款应具备的条件，并规定以其现有财产进行担保。贷款人进行购房贷款时，银行应严格遵照所购房屋必须符合贷款人实际需要的规定实施贷款。e.明文规定地方住房最高价格以及各城市不同质量不同规格房屋的房租水平。

2)建立多层次住房保障体系。

a.建立完善保障房和廉租房申请、投资、建设与管理的相关法律制度，从量和质两方面规范其执行实施程序。b.推行支持保障房多渠道融资政策，构建切实可行的多元化融资模式，同时应严惩贪污腐败，保证保障房建设资金充足且真正用于解决保障房紧缺问题上。c.中央政府明确规定地方政府保障房用地的比例，地方政府按章执行，并根据各地实际情况设定合理的土地价格上限。同时加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，大力推进闲置土地整治清理，严厉查处房地产违法违规行为。此外还应明确规定保障房用地的具体地段，严禁将保障房全部安置在地段偏远、交通不便和基础设施极其不完善的地区。d.城市规划者应专业、科学地进行空间规划、建筑设计与住宅功能的创新，提高保障房的建设水平，实现土地高效、高质量，满足居民的住宅需求。e.明确制定保障房监管机制，设置由“全国—地方各级”的保障房监管机构，严格按照法律法规对违规事件严肃处理。并且监管机构应由与保障房相关的多部门构成，定期召开保障房建设协调会议，确保保障房建设进程科学合理。

3)建立符合国情的住房消费模式。

a.建立资源集约型住房消费模式，以中低价位、中小套型为主，以满足中低收入家庭住房实际需求为目标。b.引导市民树立住房梯度消费观念，提倡租赁住房方式，分散住房紧张压力。c.完善房地产财税、信贷政策。对恶意炒房者征收高额营业税;改革住房交易契税，按面积大小分级确定契税税率;对购买中小套型住房者给予税收和信贷优惠。

4)加强政府对房地产市场的宏观调控。

a.中央政府采取行政手段完善与房地产开发相关的系统性法律法规，地方政府以此为据制定地方调控政策，建立合理的房价形成机制，规范市场秩序，依法公开公平交易，严查严惩恶意炒作、腐败行为等。b.政府、媒体应大力普及房地产相关知识及“炒房”投资行为的风险性，及时调整居民对住房价格的预期态度，使其住房消费观念回归正途。c.制定法律法规的相关政府部门应时刻采集房地产相关信息，进行科学分析，以此为据制定调整切实可行的法规政策等，达到有效调控房价的目的。

5 结语

高房价是当前我国城市面临的一大难题，与之相关的因素是综合多样的。结合实际情况不难发现，只有由政府牵头，将房地产市场经济动力与社会主义原则相结合，兼顾各方利益，各个击破，环环相扣，建立法制化的房地产规划实施体系，才能使房地产产业真正成为推动我国经济可持续发展的重要力量。

［1］ 杨 飞.中国高房价成因的供求分析与对策［J］.经济与管理，2009(1):74-76.

［2］ 安体富.论土地财政与房地产市场调控［J］.地方财政研究，2001(2):8-12.

［3］ 施继元.房奴、房价及其治理［M］.上海:上海财经大学出版社，2011.