我国商业银行房地产信贷风险压力测试研究

（娄底职业技术学院 湖南娄底417000）

压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法。本文结合国内实际（长沙某银行相关资料），系统全面地测试分析我国商业银行的房地产信贷风险压力并提出相关政策建议。

一、描述目标资产、业务组合，确定承压对象和承压指标

以长沙市某银行为例，取其2011年12月31日的贷款数据。首先，如果房产项目只租不售，或是政策性经济适用房、动拆迁房等，虽然也是广义上的房地产开发，但与一般项目的资金来源、资金回笼方式完全不同，故取该银行住房开发贷款去除了报告日此类贷款后的数据，最后确定的样本为恒大、保利、世纪金源、万科、万达、北辰实业、厂房集团、融科、运达、通用地产、香港新世界、宜居地产等12家企业，30个项目，涉及贷款合同金额为42亿元。截至2011年12月31日，贷款余额为38亿元，时点的不良贷款率为0。承压对象是银行的资本充足率，承压指标是一年后即2012年12月31日房企的销售利润率和银行的不良贷款率。

二、分析压力因素，确定压力指标

压力因素主要是项目销售价格的下降和基准利率的上调。

2011年，长沙市内六区商品房成交均价为7 535元/平方米，同比增长36%，楼价再创新高。上半年政策密集调控，“新国八条”、限贷、限购、限价、加息接踵而来，房地产下半年开始出现回落，投资主体结构和市场供需关系发生改变，四季度成交量出现大幅下滑，价格增速放缓。年内央行三次加息，5年期贷款利率10年来首破7%。根据这一态势，再结合长沙市居民逐渐提高的可支配收入水平，综合考虑后选择房地产开发项目的销售价格和5年期贷款利率作为压力指标。

三、数据来源与研究思路展示

数据主要来自银行内部数据，主要来源有各信息系统如WIND资讯金融终端及每个项目的评估报告。对每个项目，为获得其将来的销售利润率，需要详细分析其现金流出 （包括支出成本、费用等），以及现金流入（包括股东投入、银行借款、销售收入）。这些数据是逐个项目从信息系统和项目评估报告中获得，本次压力测试采集了以下五张表的数据。

（一）基本情况表（见下页表1）

表1反映了贷款组合最基本的要素信息如项目名称、贷款期限等。

（二）项目评估表（见下页表2）

表2反映了项目原始的成本费用构成，该部分信息是银行风险经理严格按照评估报告所写，特别是表中预测销售价格由于是审批和办理抵押的关键信息，所以在项目评估阶段一般比较保守，该值一般取得比较低。

（三）资金投入进展表

对每个项目需要获得其资金来源的信息，以确定资金来源构成进而确定资金成本。如下页表3所示。通过表3可以清晰地反映预算总投资和实际总投资的执行情况，以及总投资中贷款占的比重。

（四）销售进展表

在分析了项目的成本和费用后，就应该进一步分析项目将来产生的经营性现金流入。下页表4反映了项目的销售进展情况，包括已销售面积、已销售价格以及剩余销售面积。已销售面积和剩余销售面积之和应与评估表中项目建筑面积一致。最后是在售同类房产目前均价，反映的是未进行预售项目的同类房产的参照价格。

（五）财务报表

上述四张表大体上反映的是该项目一段时期内的发生数，为流量信息。为更精确地反映企业在压力时点的存量状况，还应知道企业在压力时点的财务报表。如下页表5所示。

通过资产负债表可以比较企业自筹资金的到位情况，核算科目、企业销售收入等项目是否合理，以及企业的贷款金额是否已全部到位等。

压力测试的准确性与数据质量的好坏密切相关。由于压力测试的数据来源较多，来自不同的系统，所以本次测试采用多张表的方式采集数据，每张表的数据都来自同一系统以保证数据的连贯和合理性，也便于测试人员发现明显的数据差错和逻辑错误。考虑到数量较少，而且项目之间差异较大，不太适合统计模型，所以决定采用自下而上的财务模型法，即利用财务模型测算每个项目在压力下从2011年01月01日到贷款到期日之间产生的现金流出和现金流入，以此判断是否有足够的现金流量归还贷款。

四、压力测试情景设计过程与结果

压力测试情景一：分别假设项目的基准销售价格在2011年12月31日的基础上分别下降10%、20%、25%三种情况。而在确定压力下的销售价格是在以下三种价格中取最小，分别是：（1）若项目已经有预售价格，则记该价格为P预售；（2）若项目有详尽地域同类同质项目的销售价格，则记该价格为P同类；（3）从项目评估报告中取得该项目的评估价格为P评估。假设压力情景为房价下跌10%，则压力价格为：P 压力=min（90%×P 预售，90%×P同类，P评估） ①

在此，评估价格没有乘以90%是因为，根据实际情况银行贷款的评估报告是在实际发放贷款之前，即2010年就完成了，而彼时长沙地区的房价相较2年后而言比较低，可直接作为压力价格。

压力测试情景二：考虑最不利的情景，假设项目的基准销售价格在2011年12月31日的基础上下降25%后，同时5年期贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点，在此情况下，不但企业的销售收入将下降，同时财务费用和资金成本也将增加。

五、压力测试模型构建

在确定了压力P之后，则可以根据项目在销售价格下产生的现金流量来计算项目的盈亏，具体过程如下：

1.确定压力价格。如上过程。

2.计算压力价格下的分项收入。

分项收入I=已销售收入+剩余销售收入=已销售面积×P预售+剩余销售面积×P压力 ②

3.计算项目总收入。

∑I（n）=I（1）+I（2）+I（3）...I（n） ③

4.计算项目的预征税后收入。

∑I（税）=项目总收入×（1-R） ④

R为税率。

5.计算项目静态成本。

C（静）=目前实际投入资金+完成项目还需投入资金 ⑤

6.计算项目融资成本。

C（融）=已投入银行贷款利息费用+再需投入银行贷款的利息费用=已投入银行贷款×（项目竣工日期-贷款起始日）×r+仍需投入银行贷款×（项目竣工日期-2011年12月31日）×r/2⑥

r为5年期的贷款利率。

7.计算项目动态成本。

C（动）=C（静）+C（融） ⑦

8.计算项目利润。

Y=∑I（税）-C（动） ⑧

上式结果：Y＞0，表明在压力价格下，项目的销售收入足以覆盖全部成本和融资费用，贷款安全性较好。Y＜0，表明在压力价格下，项目的销售收入不足以覆盖全部成本和融资费用，贷款存在安全隐患。

9.计算其他压力情景下的项目盈亏。将压力下的销售价格分别换成下跌20%和25%，重复上述步骤2至8，分别计算即可。

10.计算在5年期贷款利率上升时的项目盈亏。考虑最不利的情景，房价下跌25%，贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点，即将步骤6的r分别加上0.25%和0.5%即可再计算项目利润。

表1 项目基本情况

表2 项目评估表

表3 资金投入进展表

表4 销售进展表

表5财务报表 单位：万元

六、压力测试模型运算结果分析

根据以上过程，逐个计算所有的30个项目，汇总后，仅考虑销售价格下降因素可以得到表6结果。结果表明，在销售价格分别下降10%、20%和25%的情况下，可能亏损的项目个数分别为1个、3个和4个，可能形成的不良贷款分别为3亿元、5.8亿元和7.2亿元，可能造成的损失分别为2亿元、2.8亿元和4.2亿元。在25%压力价格下并考虑贷款利率的上调，可以得到表7结果。结果表明，在销售价格下降25%的情况下，5年期贷款利率分别上调0.25和0.5个百分点，则可能亏损的项目数分别为2个和6个，可能形成的不良贷款额分别为14亿元和23亿元，可能由此造成的损失为6.5亿元和9.7亿元。

现在开始分析该银行的资产状况。在上述各压力情景下，银行的不良贷款会相应增加，于是就需要相应地提高贷款损失准备金，从而减少资本和风险加权资产，资本充足率也会相应减少。

假设该银行的贷款资产状况如表8所示。

再由表6和表7的数据，在假设房价下跌10%的情形下，涉及的贷款合同余额为300 000 000元，即假设现有的优质贷款D2中的300变为不良贷款（NPLs）。假设对新增的不良贷款需要25%的贷款损失准备金，需要增加75 000 000元，使得银行的资本减少为 6 391 200（D14-75）。 详细结果如表9所示。

从以上数据可以看出，冲击前的银行资本充足率为7.9%，符合《巴塞尔协议3》对6%的核心资本充足率要求。冲击之后的资本充足率变为0.67%，远低于监管要求，可以看出，在房价下跌10%的压力情景下，银行资产面临较大的风险。

七、相关政策和建议

根据本次压力测试结果，一定程度上反映了房地产开发企业的利润率主要与以下因素有关：

（一）与房地产的成本尤其是土地成本有关

该银行贷款项目主要是全国性的大公司如万科、保利、恒大等，与本地区房地产通过出让方式得到较为便宜的地价不同，这些公司主要通过拍卖或购买项目拿地，故土地成本即所谓的地根相对较高。这也决定了这些开发企业必须快进快出，及时回笼资金去购买新地，所以往往首先降价的便是这些公司。

（二）与贷款的资金成本有关

一般而言，房地产开发商都倾向于用最少的钱做最多的项目，利用银行资金的财务杠杆以赚取更多的利益。而这正是银行房地产开发贷款的风险所在。对银行而言，永远是希望开发商能用更多的自筹资金，以确保银行贷款的安全。银行一般采用如下措施来确定开发商自筹资金的实际到位情况：（1）贷款前由开发商做出承诺，保证在归还贷款前不减少所有者权益，不进行分红，如果项目投资超预算，由股东自行筹资完成项目建设。（2）贷款发放后，及时监控企业的财务报表，严防开发商抽逃资金。（3）对不同信用等级和资产状况的客户给予不同的贷款条件，底线是自筹资金的到位率不得低于90%。

表6 测试结果A 单位：万元

表7 测试结果B 单位：万元

表8单位：百万元

表9单位：百万元

模型分析表明，若掌握了土地成本和资金成本即所谓的地根和银根就基本能保证贷款的安全。故在房地产开发贷款审批和决策时要充分考虑这两个因素。Z