基于指标法的小城市房地产泡沫研究——以陕西省商洛市为例

杨瑛娟

（商洛学院，陕西 商洛 726000）

近年来，随着我国房地产价格的迅速升温，各地房地产市场是否存在泡沫成了房地产业的热门话题。目前我国部分城市房地产市场均已出现泡沫经济，但研究多以一二线大中城市数据为基础，对于三四线城市以及规模更小的城市是否存在泡沫却尚未有定论。

商洛市由于地处秦岭深处，房地产市场较陕西省其他地区起步较晚，房价与其他地区相比均处于较低水平。但随着近几年来商洛市房地产行业的迅速升温，房价增长速度飞快。因此，商洛市房地产是否存在泡沫，就成为了当地房地产商、专家学者以及购房者最为关心的问题。

一、房地产泡沫与泡沫测度

（一）房地产泡沫

房地产泡沫是指一种以房地产为载体的，由房地产商和购房者的投机行为所导致的，使房地产价格严重脱离市场基础而持续上涨,使价格严重背离其合理价值的现象。当房产商和购房者都可以从金融机构取得贷款,并进行群体投机行为时,就会导致房地产价格将远高于基础价格,并且金融支持的力度越大价格偏离越大,这一上升的价值则为泡沫。因此，从市场交换的角度来看，房地产泡沫是一种价格现象，是由于投机资本的持续增加，使一定范围内房地产的价格远远高于与之对应的实体价值（生产、流通等）的现象。

（二）房地产泡沫测度方法

国内学者对房地产泡沫度测度的方法主要包括以下三种：

第一种方法为指标法。首先设定一系列与房地产密切相关的经济指标的临界值和权重,将指标的实际值与临界值比较。当指标的实际值超越临界值时,则存在房地产泡沫。再对超过临界值的指标进行加权求和,测算出房地产泡沫的综合值,从而判断泡沫发生的可能性和程度。

第二种方法是分段预警法。首先将房地产泡沫划分为不同的预警段，并在预警段内以不同的数值代表泡沫的严重程度，再以各指标的测度级别值作为权重，计算出综合泡沫值，最后以综合泡沫值级别评判房地产泡沫的情况。

第三种方法是功效系数法。首先选取一系列指标并分别计算出每一种指标的功效系数，再通过公式计算出综合预警系数，最后运用综合预警系数K对房地产泡沫程度做出判断。

本文选择指标法对商洛市房地产市场进行分析,首先通过单个指标进行逐一的实证分析，再通过主成分分析法来确定各指标的权重,计算出综合泡沫值，最后根据综合泡沫值来评判商洛市房地产业的发展情况，判断是否存在房地产泡沫。

二、商洛市房地产泡沫的指标分析

本文将房地产泡沫指标体系划分为三大类，即供给指标、需求指标、价格指标。其中供给指标主要有房价收入比X1、房价增长率/CPI增长率X2，需求指标包括房屋销售额增长/社会商品零售增长X3、房地产价格增长率/GDP增长率指标X4,供给指标主要有房地产开发投资/全社会固定资产投资X5、房地产投资增长率/GDP增长率X6、房地产竣工面积/房屋竣工面积X7。如附表1所示：

（一）房地产价格指标

1.房价收入比X1

房价收入比是指一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房价格的承受能力。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨，支付能力就越弱。当房价收入比一直居高不下并超过一定临界点的时候，则产生房地产泡沫。国际公认的发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间。

自2006年开始，商洛市的房价收入比从发展趋势上来看总体呈上升的趋势，平均值为5.20，处于合理范围内。但由于商洛地处秦岭山区，平均的家庭年收入不能反映中、低等家庭的年收入，因此实际的房价收入比值可能高于计算值。同时，2010年商洛市的房价收入比即将超过合理水平，说明2010年房价增长较快，应及时采取泡沫预警措施。2011年、2012年虽有所下降，但仍处于合理范围的较高点。从房价收入比指标得出，从2006年到2012年商洛市的房地产市场状况基本稳定，不存在泡沫。

2.房价增长率/CPI增长率X2

理论上房屋作为中国人日常生产中价值最大的生活必需品，其价格变化应与CPI变化一致。当房价上涨比率超过CPI增长率时，则说明出现了泡沫。该指标值越大，则存在泡沫的可能性就越大。一般认为，房地产价格增长率大于10%，同时与CPI的比值超过4就出现了房地产泡沫。

2006、2009年商洛市住宅价格增长率分别为7.6%、15.73%，而房价与CPI的同步率分别为12.67和26.20，均超过了合理范围，表明在这两年房地产市场存在泡沫。尤其在2009年房价与CPI的同步率达到了26.20，说明在2009年房价严重超过了居民的消费能力，出现了房地产泡沫。

（二）需求指标

1.商洛市房屋销售额增长／社会商品零售增长X3

伴随着商洛市城市化进程的不断推进，居民对房地产的需求呈刚性特征，所以房屋销售增长额快于社会商品零售额增长属正常现象。但若房屋销售增长率长期超过居民消费增长能力的增长，就会出现泡沫。一般认为该比值如果小于2，就没有房地产泡沫；大于2小于3存在轻微的房地产泡沫；大于3就存在严重的房地产泡沫。

商洛市在2008年存在轻微泡沫，可能存在较大的投机需求。其他年份该指标均在合理范围内，房地产市场运行良好，未出现泡沫。

2.房地产价格增长率／GDP增长率指标分析X4

该指标主要体现了虚拟经济偏离实体经济的程度。一般情况下，该指标的临界值为l，当指标达到2时，则认为房价增长速度过快，可能存在较大泡沫。一般认为，当指标大于1．3时发出预警信号。

2006-2008年三年间，商洛市房地产价格增长率一直维持在8%左右，且均低于同期GDP增长率，说明这三年来经济的发展能有效支持房地产行业的发展。2009年开始，房价增产率开始超过GDP增长率，但未达到预警线。到2010年房价增长率已成为GDP增长率的2倍之多，说明在这一年商洛市房地产出现了房地产泡沫。

（三）供给指标

1.房地产开发投资额／全社会固定资产投资额X5

该指标反映了全社会固定资产投资中用于房地产业的比例，说明房地产行业的资金流入状况。当该指标过高时，社会资金过度聚集在房地产行业，使得房地产供给过剩。一般该指标的合理范围在10%以下，在发达国家合理范围可提高到20%-25%。在我国，一般当该指标超过30%时，则出现房地产泡沫。

商洛市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重远小于国际标准10%，反映出社会总投资未过度聚集在房地产行业，不存在泡沫，市场后劲实足。

2.房地产投资增长率／GDP增长率X6

该比值反映了房地产投资增速相对于宏观经济增长的变化情况，体现出房地产投资是否过热。如果房地产投资增长过快，表明房地产业存在非理性投资，即投机因素较多，市场风险较大。通常认为，该比值的合理范围应在3%-8%，高于合理比值说明市场可能存在过度需求和房地产泡沫。

该比值在2008年远大于2，说明当年商洛市房地产市场中非理性投资非常多，市场风险大。在其余年份这一比值均处于合理水平。由此可以看出，商洛房地产市场在2008年出现投资过热的情况，出现了建筑高峰期，存在一定的泡沫。

3.房屋施工面积／房屋竣工面积X7

该指标反映了商品房的供求关系，施工面积为未来现房的供应量，竣工面积为现房的需求量。一般认为，施工面积应为竣工面积的2.5-3.5倍。当该值小于2.5时，供不应求；当该值大于3.5倍，未来可能供过于求，存在泡沫。因此该比值越大，说明泡沫越大。一般将3.2作为发出泡沫预警的信号。

2006-2012年期间，除2008年外该比值均小于2，表明在这几年商洛市房地产供不应求，市场储备的房屋量较需求相比略紧，导致房价攀升。2008年该指标虽然超过2.5，但仍未达到泡沫预警线。因此从整体上来说，这一指标显示出商洛市的房地产市场的需求旺盛，供应略紧，不存在泡沫。

三、基于指标法的综合测度

虽然以上由单一指标能从某一特定方面确定的商洛市房地产业是否存在泡沫，但由于房地产价格形成的复杂性，以及指标判断是以是否超过临界值确定的，因此单一指标在判断房地产泡沫时仍存在局限性。因此，应将房地产泡沫的指标进行综合，并在此基础上对房地产泡沫进行全面分析。

本文采用主成分分析法对以上七个指标进行降维处理，确定各指标的权重，得出2006-2012年商洛市房地产的综合泡沫指数，进而判断商洛市房地产市场是否存在泡沫。根据SPSS19.0，利用主成分原理计算综合房地产泡沫指数模型：

再将标准化后的2006-2012年的七个指标值代入综合房地产泡沫指数模型，得出商洛市历年房地产市场综合泡沫指数值（见附表2）。

在上述年份中，若综合泡沫值小于1，则认为房地产无泡沫；如果等于1，则认为开始出现泡沫，综合泡沫值越大泡沫越严重。由此可知，2008年综合泡沫指数大于1，则2008年商洛市房地产存在房地产过热的现象，而出现房地产泡沫，主要是由房地产投资迅速增加导致的。但经过后续几年的整顿，房地产市场又重新步入正轨。因此从总体上说，2006-2012年商洛市房地产在大多年份均位于正常区域，表明商洛市房地产市场运行平稳，并不存在房价虚高的现象，市场风险较小。

四、政策建议

综上指标分析，商洛市房地产在2006-2012年虽然整体运行平稳，仅在2008年出现了泡沫，但为了遏制房地产泡沫的再次出现，保证房地产业的健康、稳定增长，提出以下政策建议：

（一）继续推进保障住房体系

政府应在加强现有的经适房、廉租房的监督和管理基础上，继续推进保障性住房的建设，以保证低收入居民真正享受到政府住房补贴。为商洛市构建一个具有商品房、经适房、廉租房的多元化住房体系，在保证供求平衡的基础上有效抑制房价大幅度增长。

（二）优化房地产业供应结构

政府应引导房地产开发与居民消费水平相结合，控制高端商品房的数量，增加小户型商品房的建设，建立真正以符合商洛市当地消费模式的房地产供应结构。

附表1 2006-2012年商洛市房地产泡沫的相关指标

附表2 2006-2012年商洛市房地产综合泡沫指数

（三）加强银行贷款的监控力度

严格控制房地产业的资金流入，一方面加强对房地产开发企业资质、信用的审查，另一方面严把贷款投向，确保银行资金过量流入适销对路的房地产开发项目。

（四）抑制炒房投机行为

一方面，加强房地产信息的透明度，在政府网站及权威房地产信息网站上公布房地产市场信息，在舆论的监督下客观地反映市场现实情况，有效遏制囤积房源的炒房行为。另一方面强化对个人住房贷款的管理，针对不同类型的商品房屋贷款设定不同的贷款利率，调高多套住房的购房者的贷款利率，抑制投机行为。

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