住房价格影响因素的文献综述

上海大学 叶晓琴

住房价格影响因素的文献综述

上海大学 叶晓琴

摘 要：住房问题一直以来都是困扰中国老百姓的一大难题，特别是随着我国商品经济的不断扩大，原来的住房供给制度已经逐步淡出人们的视线，转而替代的是不断商业化的商品房市场。本文从经济、心理、社会三个因素对住房价格展开研究。

关键词：住房 经济 社会 心理

住房，作为人类赖以生存的条件之一，一直被视为民生之本，同样影响着经济的发展和社会的稳定。住房价格增长过快不仅影响到普通老百姓的生活成本，更关系到一个城市的和谐发展。随着城市化的发展，房地产市场发展快速，而住房价格增长已经成为令人关注的社会问题。在国内外的学者展开了有关住房价格增长的研究，主要的研究成果如下所述。

1 经济因素与房价的关系

Muellbauer.J and Murphy(1997)在文章中探讨了房地产价格与经济因素的关系，他认为，在经济发展不错的情况下，房地产价格平稳上升；而经济发展停滞的情况下，房地产价格有所波动，甚至出现下降的趋势。段家楠(2010)认为经济因素对住房价格有较为明显的影响。其利用广东省在1996～2009年间的数据，对商品价格与各个经济指标进行实证分析。商品住宅房屋价格为因变量，人均储蓄、地区生产总值、竣工房屋价格、建材工业固体资产投资为自变量，经过多重共线性、异方差、相关关系等分析，最后得出人均储蓄对商品房屋价格有较为明显的影响。

房地产是消费者刚性需求的产品，同时也是消费者投资需求的产品。近年来，中国经济快速发展，投入房地产的不仅仅是刚性需求的消费者，还有很大一部分是投资性的需求。当投资性的需求大量涌进房地产，那么房地产在短时间内会蓬勃发展。姜喜龙(2012)将经济预期变量引入到住房消费需求与住房投资需求的数理分析模型中，应用静态比较分析方法确定了外生变量对内生变量的影响方式，实证分析结果发现，经济预期是影响住房需求、住房投资需求的重要因素，而房价波动的因素与住房需求、住房投资需求有重要的正相关关系。

房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着经济快速的发展，人民生活水平的提高，住房对消费者来说，不仅仅是刚性需求，会有更多的消费者投资房地产。然而，投资需求和投资需求的大量存在极易造成房地产需求的大幅波动，形成房地产泡沫。张建钢(2007)认为，现在我国房地产经济的大好形势可能是我国泡沫经济发展的一个侧面。早在上个世纪八九十年代日本出现泡沫经济时就与现在中国的很多情景相似：货币升值、贸易顺差扩大、外汇储备升高、股市楼市疯长等，房地产价格更是高昂到极致。所以，我国商品房价格的疯长也在预示着我国泡沫经济发生的可能。

同时，当下是世界全球化，经济全球化的时代。因此，在美国发生次贷危机时，中国房地产发生了危机。郎咸平(2010)认为，我国的高房价的产生在很大程度上是美国等国家经济政策和国际战略所致。美国为了确保其在世界各地区的主导地位，采取了金融战，不断提高需求的同时扩大各个产业的产能，并促使中国提高货币汇率，在经过金融风暴后订单减少，导致我国的产能过剩。我国学者欧鲲(2008)将日本上个世纪八十、九十年代出现的资产危机现象与中国现状作了比较，而这与我国另一位学者张建钢的观点不尽相同。其中，欧鲲认为中国要防止流动资金过剩产生的经济泡沫，很大程度上是由于我国货币政策和外汇管理体制上存在问题。

2 心理因素与房价的关系

在我国房地产市场上，一直有这样一种现象就是“买涨不买跌”。我国学者梁达(2010)研究认为导致我国高房价的原因除了一些经济、政治因素外还与我国居民的住房消费文化有关。由于我国受到传统文化的影响，大多数居民认为只有实现“居者有其屋”才是自己生活质量的体现，而且居民之间相互攀比，导致我国居民的人均住宅面积大大超过日本和香港等经济发达的地区，人均面积达到30多平方米。

同样，高房价也影响消费者的心理和消费行为。梁达(2009)认为高房价扭曲了消费者的消费行为和消费心理，因此，众多消费者为了买房，形成了一种出于好胜的消费心理。李程宇、袁远(2011)根据供需理论，对我国商品房价格的宏观经济因素进行回归分析得出，房地产景气指数的变动影响着消费者的预期。

心理因素与房价关系是相互影响的。除了传统意义上的“居者有其屋”，其他的消费心理对房价上涨也有一定影响。黄厚霞(2010)认为一旦房价下跌，所有的投机需求，都会撤离房地产市场，而房地产开发商就会进行房屋促销，抛售房子，使供求恢复平衡。同时，他也指出，根据供求理论，需求曲线随着价格上升而下移，然后房地产价格上升，需求上升。因此，不能用供求理论来解释房地产价格上涨的原因。

3 社会因素与房价关系

3.1 人口因素

人是住房消费的主体，因此，人口因素对于房价来说，是至关重要的。人口因素与房地产的关系在我国的研究较少。Myers(1990)首次提出了“住房人口学”概念，住房人口学是在20世纪以后，不管对美国房地产市场，还是对中国房产地市场都具有一定的借鉴意义。Dean M. Hanink、Robert G.Cromley、Avraham Y.Ebenstein(2010)通过研究分析我国2000年的人口普查数据，认为一些因素在中国房价问题上是有一致性的，比如人口迁入量对我国的房价和租金具有相当的影响因素。郭福春、周恩源(2010)认为人口因素主要通过影响房地产需求决定房地产价格。同时指出，人口因素对居住性需求的影响和对投资性需求的影响，并得出人口因素在房地产价格的波动中起显著作用。

3.2 区位因素

高晓晖、刘芳(2011)认为区位因素对住房价格增长起到重要的作用。上海市作为中国重要的经济中心，已成为现代国际大都市。它的轨道交通网线已经开通11条线，267座车站。运用统计例举法和特征价格模型研究上海城市轨道交通对住宅价格影响有一定的距离效应：轨道交通附近，商业越集中，基础设施越好的区位，其周边房地产住宅升值空间就越大。

4 小结与讨论

通过以上梳理，笔者认为，最近10余年的住房价格增长研究，主要成果或观点概述如下。

(1)住房价格增长的原因是受到国际金融因素的影响。当下是全球化的时代，无论日本的金融还是美国的金融都与中国有着千丝万缕的联系。所以，中国借鉴国外的经验，防止资金流动过剩，防止经济泡沫，虽然中国在一定意义上资源分配和企业发展都存在一定的问题，但还是有很多投资者和企业家转而投向实体产业——房地产。

(2)住房价格增长的原因是受到消费观念和消费心理影响。刚性需求和投资需求的消费者在一定程度上，都对住房价格的增长起到推波助澜的作用。

(3)住房增长的原因是受到经济因素、人口因素、区位因素影响的。第一，随着20世纪经济的快速发展，消费者的收入已经超越20世纪90年代了，加上银行贷款政策，在一定程度上带动了住房价格增长。第二，随着城市化的发展，越来越多的人从农村迁移到城市，人作为住房的使用者和消费者，对住房的价格起着至关重要的作用。第三，区位反映的住房所处的地理位置，一般来说交通越便利，经济越发达，环境越优美的地方，住房价格就会增长。

虽然学术界在住房价格增长的研究上取得了很大的进步，但是，上述研究还存在很大的研究空间。

(1)经济因素。国际金融因素在世界范围内的作用是市场经济大环境下的必然，而作为少数地区发生的经济现象，不能被认为是一种普遍现象。特别是作为受到国家宏观调控的中国经济，与日本等其他国家经济社会环境不尽相同。因此，只能作为中国住房市场发展的一种参考，但不具有完全的借鉴价值。

(2)心理因素。居民消费观念论是从城市居民购房者的心理角度出发，研究了住房市场在价格增长过程中消费者给予住房价格的刺激。虽然这个角度具有十分现实的意义，能从需求者的角度诠释住房价格激增的诱因。但是，角度上还是过于片面，因为在住房价格的增长过程中，单一的需求因素无法全面地描述住房价格增长的原因。

(3)而第三种社会因素中，单从一个因素去分析住房价格增长的原因是比较片面的。因此，针对不同地区和住房市场的现实，需要因地制宜地选择适当的相关因素。在理论运用上应该有重点地获取相关的因素。

以上研究，分别从经济因素、心理因素、社会因素去分析住房价格增长的原因，然后提出一些政策去解决高房价的问题。但是在高房价会给社会带来的风险，以及如何去控制风险方面研究的比较少。住房价格的增长是一个较为复杂的市场和社会因素共同努力下的结果。因此，本文从以下两个方面去分析当前房地产市场。

(1)先使用因素变化理论对城市住房价格的增长因素进行分析。利用与住房价格关系最紧密的社会居民经济量和住房建设数据，通过多元线性回归分析建立模型，加以因素分析。通过各种因素对于城市住房价格的影响，研究分析城市住房价格增长的原因。

(2)从社会学的角度去分析高房价带来的危害。利用风险理论分析高房价带来的危害，形成了房地产市场风险场域，然后运用结构化理论，对中国房地产市场进行风险场域的再建构，让中国房地产市场健康、稳定地发展。

参考文献

1] John Muellbaue，Anthony Murphy．BOOMS AND BUSTS IN THE UK HOUSING MARKET[J]． The Economic Journal，1997，Volume 107，Issue 445．

[2] 段家楠．关于广东省房产价格影响因素的实证分析[J]．经营管理者，2010(24)．

[3] 姜喜龙．住房消费——投资需求形成机理与差异化政策研究[D]．哈尔滨工业大学，2012．

[4] 张建钢．居安思危，谨防资本泡沫风险[J]．对外经贸实务，2007(10)．

[5] 郎咸平．美国正把中国复制成第二个日本[J]．中国对外贸易，2010(07)．

[6] 欧鲲．日本泡沫经济对我国当前流动性过剩的启示[J]．法制与经济，2008(03)．

[7] 梁达．改变我们的住房消费文化[J]．中国中小企业，2010(02)．

[8] 梁达．高房价扭曲住房消费文化与消费心理[J]．财会研究，2009(24)．

[9] 李程宇，袁远．影响我国商品房价格的宏观经济因素分析——基于2003年至2010年数据的实证分析[J]．商场现代化，2011(02)．

[10] 黄厚霞．房价影响因素综述[J]．中国房地产市场，2011(07)．

[11] Dean M．Hanink， Robert G．Cromley and Avraham Y．Ebenstein，Spatial Variation in the Determinants of House Pricesand Apartment Rents in China[J]．The Journal of Real Estate Finance and Economics，Online First，23 July 2010．

[12] 敦福春，周恩源．房地产价格波动中的人口因素分析[J]．国际会议，2010．

[13] 高晓晖，刘芳．轨道交通对住宅价格的影响——以上海市为例[J]．城市问题，2011(12)．

中图分类号：F714

文献标识码：A

文章编号：2096-0298(2015)08(c)-115-03