上海新出宅地规定，持有的住宅物业怎么办

文/苏艳

上海新出宅地规定，持有的住宅物业怎么办

文/苏艳

上海推出的住宅用地在出让条件上设置了如下规定：“15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府，且自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。”那么开发企业真的都想好了这15%的持有物业要怎么做吗？

一、发展持有性物业是房企扎根一线城市的必然选择

欧洲发达国家的成熟房地产市场，持有性物业一般占物业总数的50%左右。目前国内这一比例还非常低，而其中市场化持有的比重更低，有报告显示仅有10%左右。与发达国家的成熟市场不同，过去十几年是国内房地产市场快速发展的阶段，开发建设-销售是房企盈利的主要方式，但随着一线城市逐渐步入存量市场，土地资源稀缺性进一步显现，发展持有性物业将成为房企扎根一线城市的重要选择。

上海“十三五”规划纲要指出：2020年全市建设用地总规模控制在3185平方公里以内，实现建设用地的负增长。目前，建设用地距离总控制规模，只剩下115平方公里，未来5年上海土地增量空间十分有限。 其中嘉定、青浦的建设用地指标已经倒挂。

土地资源的稀缺决定了地价的长期看涨，这也是上海地价步步高升的主要原因，想发展就必须去争取土地资源。经过近二十年的开发，上海中心城区的土地基本都要靠存量盘活、城市更新来腾挪了，成本都相对较高，但又无可替代，因此，过去倾向于开发-销售的开发企业，将会越来越多地去考虑开发建设-持有运营的模式，享受优质地段物业的升值和长期持续租金的双重收益，并巩固在一线城市发展物业的优势地位。

二、必须要持有的住宅物业怎么办

开发企业不选择持有住宅物业的主要原因如下：一是市场健康的城市，住宅相对稀缺，比商办物业容易销售；二是宅地价格高，靠持有-出租很难收回成本，有的项目测算下来回收期可能超过20年；三是住宅物业多数面对的是居民，管理难度大、问题多，不像商办物业还能带来产业、税收，为地方政府服务。

尽管从现阶段看，开发企业并不会主动持有住宅物业，但在强制要求的情况下，开发企业必须要持有住宅物业，这该怎么办？主要考虑方向如下：

第一，借机发展住房租赁业务。培育机构，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，是住房租赁市场发展中最重要的一步，而目前国内的租赁市场尚在起步阶段，相信未来中央和地方会加大对机构出租者的支持力度。因此，在这一背景下，迅速抢占这一领域的先机不失为一个较好的选择。

第二，发展养老地产物业。我国逐渐成为老龄化程度高、老龄人口多的国家，未来养老服务业可谓一片蓝海。尽管受养老地产相对复杂，对医疗、健康等关联产业整合能力要求高，且老年人平均支付能力不强等因素的影响，目前养老地产赚钱非常困难，但是随着人口老龄化的加剧，改革开放之后的高收入人士步入老年，这部分人将率先成为社会养老服务业服务的对象。而在高端住宅小区发展养老公寓，可以推广子女和父母同住一个小区，子女住商品房，父母住养老公寓的模式。

第三，以子母房形式做成使用权产品附送小业主。开发企业可通过做子母房，将要持有的部分做成附送面积送给购房的业主，即由购房者享受这部分可供长期使用的物业面积。很明显，这类开发企业并不想运营持有部分的住宅，而是希望将其变相卖给购房者，相信有附送面积的要比没有附送面积的在价格上有所提升。

第四，出售使用权房。对于地价极高的地王项目，销售使用权房或许是一个选择，既能够缓解开发企业的资金压力，收回高成本，也不违背要求持有70年、不办小产证的规定。但这一方式的定价模式较为困难，市场接受度值得考虑，毕竟这与当年政府的使用权房还是不太一样。

（作者单位：上海易居房地产研究院）