日本东京都市圈房地产价格研究

赵晓曦

我国如今一线城市房价继续施行限售限贷等政策但房价依旧暴涨，三四线城市房价继续下跌。本文试图分析日本都市圈和地方圈房价涨跌的关系，对中国房地产走势得到启示。

都市圈作为国际比较成熟的城市经济空间组织形式，日本东京都都市圈、阪神都市圈、名古屋都市圈对其经济贡献度在80%。狭义上的东京都市圈以东京市区为核心半径80公里区域，包括东京都、埼玉县、神奈川县和千叶县，总面积近1万四千平方公里，土地面积为全国的4.1%，总人口3500万，约占日本人口的27%，住宅户数占日本全国31%。

一、东京都市圈土地价格和地方圈土地价格上涨的比较

根据图1和表1所示，日本土地价格80年代初忽然出现急剧增长，特别是87年～91年之间，88年一年首都圈涨幅最高，涨幅达到65.3%，地方圈涨幅在2.4%。日本东京都市圈和地方圈土地价格趋势基本呈现同涨同跌，但是86～88年东京都市圈的涨幅惊人。89～91年地方圈出现土地价格小幅补涨。但是92～2002年间土地价格下跌周期中，东京都市圈的土地价格下跌幅度超过地方圈。02～08年上涨周期中涨幅超过地方圈。整体上，东京都市圈的土地价格比地方圈的更具有弹性的基本上涨跌趋势相同。

表2为日本2013年9月为止的住宅统计情况。从表2中可知，东京都市圈的住宅数占日本总住宅数量的31%。但1950年前东京都市圈住宅总数只占全国10.55%，随着日本都市圈政策的推进，人口的不断聚集，随后东京都市圈建造房屋数量在每年建筑房屋总数中不断提升比重，以适应经济和社会发展的需要。

二、东京都市圈人口和地方圈人口的比较

日本2016年据推算人口数量在1亿2682万人，人口逐步下降。虽然面临少子化、人口老龄化的问题，但是首都东京都市圈的人口却一直没有减少没有减少，据日本统计局数据2010年3500万人，比2009年增加150万人，其中集中在东京区部，占首都圈人口的20%。如表3所示东京都市圈总人数占全国人数的比例逐年上升，地方人口越发稀少，但是东京都市圈人口越来越集中。

三、高速发展轨道交通、完善卫星城市配套有利于疏缓城市功能

轨道的发展促进了城市的空间结构的变化。日本东京都市圈是公认的轨道交通主导的大都市之一，东京最初的发展就是以山手线为核心，在轨道周围聚集人口和工业。而主要卫星城市轨道交通到东京区在1个小时以下。东京区部2008年出行79%是采用轨道交通，十年前1998年数据是74%。与此相反，汽车保有量除了埼玉县北部、千叶西南部、东部，茨城南部等地都是下降的，特别是东京区部每家汽车保有量已由1998年0.5台继续下降至0.42台。然而越是在中心的东京区部，上下班所需时间有越长的倾向。在东京区部2008年50%以上上班单程时间需要1小时以上。在离都市中心较远的埼玉县北部、千叶西南部只有11%人士上班单程时间需要1小时以上。卫星城市相对低廉的住房价格和完善的医疗、教育等生活配套设施引导居民到卫星城市落户。

四、财政政策和货币政策与房价

宽松的财政政策和货币政策会造成房价的上涨。日本80年代初房地产泡沫的形成和演进过程和日本维持宽松的财政和货币政策息息相关。然而日银从1989年5月开始在接下来的1年零三个月时间5次上调法定贴现率，从2.5%上调至6%。与此同时政府采取一系列的地价抑制政策。建立了土地价格监视制度，金融机构加强对不动产领域贷款管控。新增加土地保有课税、转让课税、所得税等一系列税种。于1992年制定的“新都市计划法”，加强土地用途管控。这一系列的财长政策和货币政策的转变跟使日本经济硬着陆。

房地产价格上涨和国家所处的经济周期，产业结构调整的步伐，供求关系，区位特点、货币政策和财政政策、文化特色以及所在国赋予房产的特殊的资源禀赋等等相关。我国现阶段城乡发展不平衡，造成了一线城市人口和资源集中，环境污染、交通拥挤、房价暴涨等一系列社会问题。参照日本首都圈发展经验，都市圈经济发展是大势所趋。都市圈人口和经济效益会越来越集中。都市圈的房地产价格和全国整体房地产价格波动趋势相同，但弹性更大。为解决突通矛盾应当加强城市规划与设计，兴建卫星城市，完善卫星城市的医疗、教育、娱乐等基础设施建设，大力发展轨道交通，加强人口输送能力，增加交通实效性和便利性。

参考文献

[1]清水爱樱美.日本泡沫经济形成与破坏机制——日本的经验及其对中国的启示.2012.

[2]张晓兰.东京和纽约都市圈经济发展的比较研究.2013.