房地产企业的财务风险及其防范

杨琳

【摘要】随着近年来，房地产行业的不断发展扩大，新的税务政策也在5月1日开始实施，对于如何有效的防范房地产企业的财务管理风险应该引起重视。随着人民生活水平的不断提高，对房地产的刚性需求和改善需求都在不断增长；同时由于国家宏观政策以及地方政府的微观调控，整个房地产市场处在不断的变化之中，对于能否顺利达到企业预计目标，实现股东价值显得尤为重要。

【关键词】房地产开发企业 风险分类 风险防范

一、风险研究的目的

房地产开发是一个开发周期长、融资金额大、效益风险高的行业。一方面我国房地产行业的管控和保障制度还处在完善的过程中；另一方面目前国内房地产行业过分依赖于银行信贷，无形中增加了银行环节的压力和风险。如果在这个时候企业忽视财务管理的风险，即时企业的盈利能力再强，那么就可能会造成企业资金链的断裂，甚至是破产。

所以需要房地产开发企业从自身的角度出发，从日常的活动中进行监督，才能及时的发现风险和调整企业战略。其中企业的日常活动不仅仅是指开发项目的开发建设活动，应该贯穿于筹资、投资、建造、运营整个阶段。这样才能有效的防患于未然。

二、财务风险的分类

1.资金风险

由于我国的房地产行业起步比国外晚，在融资方式上也较国外不成熟。目前我国国内大部分房地产企业的融资方式主要是通过银行的信贷，而银行的信贷往往取决于银行的贷款利率，这一因素是随国家政策变化而变化的。虽然目前这一阶段贷款利率出在一个较低水平，但回顾往年的利率变化，一般来说房地产企业都会承担很大的资金成本。另外影响房地产企业一个关键因素是要保持资金的流动性，只有足够的流动资金来支撑，才能维持企业的继续发展，而决定这一因素的是房地产企业的营销能力和当时的房地产销售环境，后者具有一定的不确定性。所以一旦企业的资金链出现问题，随之而来的银行信贷风险。

对于房地产企业的连续性投资活动来说，在之前的老项目未完全消化之前，是很难再通过银行进行信贷融资的。虽然目前有房地产信贷，房地产信贷投资基金等方式，但国内房地产企业会去尝试的不多，更多的会是通过民间资本来融资，这样无疑是加重了企业的资金成本，制造了企业破产的隐患。

2.管理风险

房地产行业是支撑我国经济发展的重要行业，房地产行业的产业链对于拉动地方税收收入也是一个重要环节。所以对于房地产企业的内部控制是非常有必要的。如果企业认为只要完成了前期的融资工作，就有了推动企业发展的稳定现金流，忽视了财务管理的风险，那么在企业运营后期，必然会造成一系列的问题。

同时虽然大多数房地产项目都会按要求进行税务和会计方面的审计工作，但审计工作最多只是事后的检查和对预期的风险控制，对于一些影响到企业现金流正常流转的因素，我们需要的是及时发现并尽快采取对应措施，这样企业才能健康的运行下去。所以如果不能不断的完善房地产企业的财务管理制度，那么就可能体现不出房地产企业的真实价值，给企业的投资决策造成影响。

三、财务风险的防范

1.融资方式的创新

目前国内房地产企业的融资方式还是比较单一的，很多是直接或者间接的通过银行的信贷来实现。而通过这种方式来进行融资的风险日益显露出来，银行成为了最后一道防线。所以我们要探求一条适合我国房地产企业发展的道路。例如可以采用债务融资、房地产信托、REITs等比较成熟的方式。

其中房地产信托投资基金（REITs）是专门针对房地产开发企业的一种融资方式，相对于其他的融资方式，具备的一定的针对性和专业性。一方面，REITs并不是通过债权来融资，这样就大大降低了企业的负债率，减少了的企业负担。同时还可以避免由于银行信贷融资所带来的信贷抵押风险，因为这种方式对房地产企业来说始终保持着控制经营权。另一方面，對于一般的信托产品来说，房地产信托投资基金具有很强的目的性，是专门针对房地产企业而设计的一种方式。其中最重要的是可以保持企业对资产的控制权。

2.加强对风险的防范

对于房地产开发企业来说，看一个企业能否持续发展，不单单是看企业目前的资金保有量有多少，而是看企业是否能保持一个长期稳定发展的资本结构。除了前期融资方式的选择，还需要在后期企业运营管理的过程中，从财务管理风险的角度出发，保证企业目前以及将来的现金流都能正常流转。

而财务管理的管控应该是一个贯穿整个房地产项目的管理控制活动，包括从项目开发前的预算控制，到项目建设中的调整控制，以及项目完工后销售时期的跟踪控制。同时也要考虑国家相关政策制度的出台对整个行业的影响。例如，今年5月1日将在全国正式推行营改增制度，在土地契税、购买建筑材料、以及房地产销售阶段的税收制度都有一定的变化，房地产企业一定要对于这种变化，及时预估对应的风险预案，使企业顺利地完成从营业税到增值税的过渡。

除了财务管理方面的控制外，房地产开发企业还可以通过可行

性研究报告来预估整个项目周期的风险。房地产项目的可行性研究

报告是反映项目在研发、规划设计、建设、销售等等环节成本效益的

报告。如果企业可以及时根据当前的状况调整项目开发的预计成本

效益，那么可以在很大程度上避免一些风险。

四、总结

房地产项目都具有很长的开发周期，在开发过程中保持企业的财务状况稳定是一项重要的工作。在这期间企业会同时受到来自宏观经济环境和内部风险管理制度的影响。在目前大部分地区房价持续上涨的情况下，国家出台了一系列政策来维持房价的稳步发展。同时房地产企业要做好对财务管理风险的防范工作。一方面要加强对融资成本的控制，拓宽对融资方式的选择，借鉴国外一些成熟的多元化融资方式；另一方面要提高对企业风险管理的认识，尤其是对财务管理风险的控制。这样才能保证房地产企业的可持续发展。

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