潍坊市农民住房财产权抵押贷款意愿及其影响因素分析

徐 晶

(南京农业大学公共管理学院,江苏南京 210095)



潍坊市农民住房财产权抵押贷款意愿及其影响因素分析

徐 晶

(南京农业大学公共管理学院,江苏南京 210095)

摘 要：通过对山东省潍坊市农户的实地调研,运用统计分析法和二元Logistic回归模型分析法,研究了农户参与住房财产权抵押贷款的意愿以及影响农户参与行为的相关因素,为相关政策的制定和试点推广提供对策建议。研究结果表明,超过半数的被访农户表示如果有资金需要,会考虑参与住房财产权抵押贷款;关于参与意愿的影响因素方面,非农就业程度、对相关政策的了解、近3年家庭资金短缺情况等变量对农户参与住房财产权抵押贷款有着显著的正面影响,而本村房屋转让出租情况有着显著的负面影响;自身偿还能力、政策细节及稳定性、贷款利率以及相关金融机构正规性是农户在参与住房财产权抵押贷款时较为关注的方面。

关键词：农民住房财产权;抵押;农户意愿;影响因素; Logistic模型

文献著录格式:徐晶.潍坊市农民住房财产权抵押贷款意愿及其影响因素分析[J].浙江农业科学,2016,57 (4):613-617.

近些年国家不断全面深化农村改革,农村经济得到了快速发展,随之而来的是农民对资金需要的日益增加。但是现阶段农民经济实力仍然有限,仅靠自身积累无法满足需要,融资难成了制约农村经济发展、增加农民收入的一大阻碍。现阶段农户因缺乏有效抵押物而难以获得贷款,因此创新抵(质)押担保方式成为摆脱困境的途径之一[1]。根据中国现行的法律规定,允许城镇居民自由地进行流转、抵押、担保房产而不允许农村居民自由处分其宅基地及房屋,这实际上是剥夺了农村与城镇居民在财产上的平等权利[2]。早前,国内已有部分地区率先尝试农房抵押融资模式,积极探寻农村新型融资渠道,力图打破发展瓶颈。2014年中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中提出“选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”[3],积极为农民开拓新型有效的融资渠道; 2015年中央一号文件《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》又进一步提出了“推进农村金融体制改革。做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款试点工作。鼓励开展‘三农’融资担保业务,大力发展政府支持的‘三农’融资担保和再担保机构,完善银担合作机制。”[4]农房抵押已不仅仅只是一种简单的农村融资方式,而是一种放松直至解除对农民财产的不当限制,唤醒农村沉睡资本,最大限度发挥农民资产增值潜力的制度信号[5]。

近年学者们从多种角度针对农村产权抵押政策的改革和发展进行了讨论研究。叶剑平等[6]通过对2008年中国17省份农村土地使用权调查研究认为,目前放开农地抵押的客观条件已经初步具备,建议明确允许农地抵押,唤醒农村的沉睡资本;方帅等[7]以我国现行法律为根据,对农房抵押的法律问题、抵押登记问题和抵押实现问题进行了分析,指出我国现行的“房地一体”模式以及宅基地使用权不得抵押的制度限制使得农房抵押面临较大阻碍;金瓯[8]以温州市为例从产权缔约的角度分析农房抵押的发展,提出为了防范风险,地方政府应利用财政资金建立风险基金,以此来全额承担农房抵押贷款的政策损失,并适当分担金融机构的坏账损失;李峰等[9]从资金需求、政策支持以及制度控制等方面对乐清市农房抵押贷款成功经验进行了总结分析;王悦等[10]对农房抵押中存在的信用、法律、市场、道德和操作等五方面的风险及其成因进行了分析,提出了应加速农房产权改革进程、构建完善的政策支农机制以及强化金融机构内部管理。

由于农民住房财产权抵押是近几年才提出的政策创新,因此相关研究比较有限,已有研究也大多是关于制度建设、障碍分析、方式探讨等方面。而作为农民住房财产权抵押融资政策的受益方和参与主体,农户个人对相关政策的认知、期望以及参与积极性对于政策的制定优化和实施效果具有重要的意义和作用。因此从农户角度出发,研究其参与意愿以及相关影响因素有着极其重要的理论与实际意义,为相关政策未来的发展和试点的推广工作也提供了一定的依据。

1　数据来源与描述统计分析

1.1数据来源

本文社会经济数据来源于2014年潍坊市国民经济和社会发展统计公报,农户数据来源于2015 年7—9月对山东省潍坊市4个村的实地调研,共发放150份调查问卷,回收筛选出有效问卷134 份,有效率达90%;调研农村的选择考虑到近郊和远郊,具体调研情况如表1。

表1　调查样本的基本情况

问卷调查内容包括4个方面:被访农户个人基本特征及家庭经济情况,家庭资金需求及信贷情况,宅基地及房屋相关情况,以及相关政策了解及参与意愿,其中,个人基本特征及家庭经济情况包括性别、年龄、受教育程度、是否为户主、从事工作的类型、家庭主要收入来源、家庭年收入等;家庭资金需求及信贷情况包括近3年资金短缺情况、资金不足的原因、信贷经历、金融机构、贷款难易程度等;宅基地及房屋相关情况包括产权证书、宅基地数量、农房使用情况、对本村房屋转让出租情况的了解;相关政策了解及参与意愿包括政策了解程度、融资资金用途、政策期望等。

1.2描述统计分析

1.2.1被调查农户基本特征

被调查农户的年龄段集中于25～55岁,年龄在18～25岁的人数占1%,25～35岁的人数占7%,35～45岁的人数占29%,45～55岁的人数占46%,55岁以上的人数占17%。其中94人是户主,占总数的70%,男性104人,占总数的78%,女性30人,占总数的22%;纯务农者52 人,占总数的38%;务农兼业者55人,占总数的42%;非农就业者27人,占总数的20%。

1.2.2被调查农户参与意愿及原因分析

由表2可知,样本总体有85户(63%)愿意选择农民住房财产权抵押贷款,有49户(37%)不愿意。表明在假定条件下有超过半数的农户会考虑通过住房财产权抵押贷款这一途径获取资金。

表2　样本农户参与农民住房财产权抵押贷款意愿

根据问卷统计数据显示,农户愿意参与的原因包括农房抵押可以解决资金短缺问题且不影响使用,家中有多处房屋以及抵押机构正规安全可靠等;而在不愿参与的农户中,有80%的农户认为农房是自己的安身之所抵押出去无安全感,有51%的农户表示对相关政策不了解。90%以上的农户表示如果面临抵押贷款不能及时偿还,无法接受房屋被收走处分,会想尽办法保住房屋。这说明目前农户对于土地和房屋保障功能的依赖程度依然较高,面对风险性融资行为较为谨慎。目前农民住房财产权抵押贷款融资的政策及制度还不够完善成熟,特别是对于农户无法正常还款的处理方式降低了农户参与的积极性。贷款经历对于农户参与意愿也有着较大的影响,调查发现家庭拥有过贷款经历的农户对于抵押贷款有着更好的客观认知,接受程度也较高,参与意愿较强;而从未有过贷款经历的农户对于抵押贷款更为谨慎,部分农户从主观上认为抵押贷款风险性非常大,参与意愿也随之减弱。

1.2.3农户参与住房财产权抵押贷款时的关注点以及资金用途

调查数据显示,自身偿还能力、政策细节及稳定性、贷款利率及金融机构正规性是农户在选择住房财产权抵押贷款时较为关注的方面,说明农户对于抵押贷款这一风险性融资行为的可靠性和安全性十分关注,当自身偿还能力足够强以及相关政策细节及配套保障制度发展相对成熟的时候,农户参与意愿也随之增加。在资金用途方面,有51%的农户表示会因为农业生产或经商投资考虑参与住房财产权抵押贷款,子女上学、结婚(25%)以及家人重大疾病治疗(23%)等用途也对农户参与起到了较显著的影响;而对于近郊农户来说,购置城镇住房也成了其愿意参与住房财产权抵押贷款的原因之一。

2　农民住房财产权抵押贷款意愿影响因素分析

2.1模型设定

由于本文是关于农民住房财产权抵押贷款意愿及其影响因素的分析研究,而意愿包括愿意和不愿意2种情况,是一个典型的二分变量; Logistic回归模型是分析因变量为二分变量的理想模型,非常适合本文关于意愿影响因素的估计分析。因此本文利用stata14.0对整理问卷所获得的数据进行定量分析,选用Logistic回归模型来分析农民住房财产权抵押贷款的影响因素。

2.2变量选取

将被调查农户的住房财产权抵押贷款意愿作为因变量Y,抵押贷款意愿分为愿意和不愿意,愿意取值1,不愿意取值0。影响因素作为自变量X0公式:

式中,P1代表农户愿意参与住房财产权抵押贷款的概率,P2代表农户不愿意参与的概率,Xi为农民住房财产权抵押贷款意愿的影响因素,βi为影响因素的回归系数,β0为常数项。

自变量X的选取考虑农户的个人特征、家庭各方面情况以及相关政策等方面,从中选择了年龄、受教育程度、是否为户主、家庭成员结构、工作类型、家庭年收入、家庭主要收入来源、宅基地及房屋数目、近3年家庭资金供需情况、信贷经历、当地信贷中介机构政策了解程度等因子。运用stata14.0分别对4个地区进行逐步回归分析,根据检验结果剔除影响不显著的因子,最后确定9个自变量因子。具体的变量描述见表3。

表3　自变量的描述、赋值及预期作用方向

3　结果与分析

使用stata14.0统计分析软件,采用极大似然估计法对农民住房财产权抵押贷款参与意愿的影响因素进行回归分析,模型估计结果如表4。

表4　基于样本模型估计结果

由表4可以看出,对模型起到显著性影响的变量有5个,其中X1,X3,X6,X9对农户意愿起到正向作用; X8对农户意愿起到负向作用。具体分析如下:(1)工作类型对抵押贷款意愿的影响分析。通过数据统计分析可以看出,就业非农化程度对于农户参与意愿有着显著的影响,非农化程度越高的农户参与住房财产权抵押贷款难的意愿就越强。通过调研发现,非农就业农户普遍收入较高,他们对土地和农房的依赖程度相较于纯农业农户低,偿还能力较强,因此风险偏好程度也会偏高。此外,这一类农户往往趋向于到城镇生活,因此购置城镇住房、购买汽车等耐用消费品的意愿也较高,资金需求大。(2)近3年资金短缺情况对抵押贷款意愿的影响分析。调查发现,在生产生活中有资金短缺情况的农户更加希望能够拓宽资金来源的渠道。随着近些年我国农村经济不断发展,农村产业结构不断优化升级,农民生活消费支出不断增加,农户对资金的需求也随之不断提高。特别是在经商投资、扩大农业生产等资金需求量大的情况下,仅凭借向亲戚朋友借钱已经无法满足自己的资金需求,此时急需安全可靠的融资渠道,因此对于参与住房财产权抵押的意愿也更强烈。(3)宅基地数对抵押贷款意愿的影响分析。调查中发现,有部分农户拥有多处宅基地或房屋,此类农户家庭经济情况较好,对于单独一处的房屋依赖程度较小。在面对房屋抵押贷款时,此类农户中多数表示参与农民住房财产权抵押贷款对于自己的正常生活和居住不会产生太大影响,即使无法正常偿还债务,也不会太担心居住问题。因此抵押的风险性也相对降低,参与意愿相应的增强。(4)本村房屋转让出租情况对抵押贷款意愿的影响分析。农房转让出租的收入实际上就是农村房屋给农民带来的财产性收入,这样的收入方式相比较抵押贷款的风险性更小。因此如果当地宅基地及农房的转让出租情况越普遍,农户参与抵押贷款的意愿就会减弱。(5)政策了解程度对抵押贷款意愿的影响分析。对相关政策的了解是农户参与的前提条件,由于农民住房财产权抵押贷款存在一定的风险性,且目前处于政策试点阶段,农户对此都保持非常谨慎的态度。调查发现,对于政策了解程度越高的农户越愿意参与,因此政府应加大相关政策的宣传力度,有利于试点工作的开展。此外,国家政策细节和稳定性特别是无法按时还款时的房屋处理方式及国家相关的社会保障制度是农民尤为关注的。因此除了抵押贷款政策,后期的处理及配套的社会保障政策细节也很重要,对于农户参与意愿的影响较大。

4　政策建议

4.1普及农村金融知识，增加非农就业机会

部分农户受保守思想观念的影响,对于新型的农村金融抱有盲目的抵触心理。应采用多种形式大力普及农村金融知识,加强农民对农村金融的认知以及对相关政策的了解,提高农户的参与意愿。此外,加大对农民的职业技能培训,增加非农就业机会,促进农村产业化结构不断升级,提高农民收入水平。

4.2完善农民住房财产权抵押贷款相关制度体系，加强相关金融机构支持力度

现行的政策体系对于农民住房财产权抵押贷款的具体步骤和细节还不够完善,特别是抵押担保要求以及抵押贷款坏账后农房处理的方式并不很明确具体。据之前部分地区试点工作情况来看,金融机构对于农房抵押担保要求较高,抵押难度大。而受我国现行的法律制度的限制,农村宅基地及房屋不得随意买卖,使得农房处理较为困难,金融机构参与农民住房财产权抵押贷款的积极性不高,支持力度较弱,使得农户参与抵押融资的困难加大。因此应加强试点地区相关工作的开展,结合经验完善相关制度体系;加大政府参与力度,设立专项风险补偿基金,提高金融机构积极性,为农户提供更好地参与机会。

4.3加强配套制度建设，完善农村社会保障制度

目前农民对于土地和房屋的依赖程度依然较强,利用农房进行风险性融资给其带来了较为强烈的不安全感,这直接影响了农户的参与意愿,同时对相关工作的开展和试点的推广带来了一定的阻碍。究其根源就是现行的农村社会保障制度存在缺陷,无法满足农民的需要,因此农户依然依托于土地和房屋来保障自己及家人的生活,出于自我保护的考虑,对于住房财产权抵押融资等带有风险性的经济行为持非常小心谨慎的态度。因此要不断完善农村社会保障制度,加强养老保险制度和医疗保险制度的建设,降低抵押贷款的风险性,解决农民抵押贷款后的生活居住问题。此外,加快推动农房价值评估机制以及房屋抵押贷款中介组织等配套服务体系组织的建立和完善,为农户提供更多的便利服务,对于相关政策的完善和发展也具有重要的积极意义。

参考文献:

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[4]中共中央国务院.关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见[N].人民日报,2015-02-02 (1) .

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[8]金瓯.从产权缔约看农房抵押贷款的发展:以温州市为例[J].农业经济问题,2012 (3):29-37.

[9]李峰,谢丽芳.推进农村土地承包经营权抵押贷款的实践与思考:基于乐清市农房抵押贷款的成功经验视角[J].征信,2015 (8):86-89.

[10]王悦,霍学喜.农房抵押贷款风险成因及防范策略[J].河北学刊,2014 (2):119-122.

(责任编辑：张瑞麟)

中图分类号：F301

文献标志码：A

文章编号：0528-9017(2016)04-0613-04

DOI10.16178/j.issn.0528-9017.20160447

收稿日期:2016-01-11

基金项目:国家大学生创新性实验计划项目(201510307068)

作者简介:徐 晶(1994—),女,山东潍坊人,本科生,研究方向为土地资源管理工作,E-mail:1219135290@qq.com。