依法规范不动产登记行为——《天津市不动产登记条例》解读

张宜云

依法规范不动产登记行为
——《天津市不动产登记条例》解读

张宜云

7月29日，市十六届人大常委会第二十七次会议表决通过了《天津市不动产登记条例》（以下简称条例），自2016年9月1日起正式施行，这是全国首部有关不动产统一登记的地方性法规。

为什么要制定有关不动产统一登记的地方性法规？

长期以来，我国对各类不动产实行由多个部门分散登记，容易出现不动产权利登记信息的重叠和冲突，给群众带来不便，也影响不动产交易的安全和效率。2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》正式确立了不动产统一登记制度，这就要求整合各部门不动产登记职能，将土地、房屋、草原、林地、海域等各类不动产由各部门分散登记转变为统一到一个部门进行登记。2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》规定国家实行不动产统一登记制度，明确提出了统一不动产登记机构、统一不动产登记簿册、统一不动产登记依据和统一不动产登记信息平台“四个统一”要求。2015年11月30日，我市在全国率先实施不动产统一登记制度。为了统一不动产登记依据，规范不动产登记行为，保护权利人合法权益，妥善解决我市实施不动产统一登记中出现的新情况和新问题，有必要制定一部符合我市实际的有关不动产统一登记的地方性法规。

条例主要规定了哪些内容？

条例共七章八十条，主要包含七个方面的内容。

第一，统一不动产登记机构，确立不动产登记体制。条例第一章规定，市国土资源和房屋行政主管部门是本市不动产登记机构，负责全市不动产登记工作。农业、林业、海洋等部门按照职责分工配合不动产登记机构做好登记工作。市国土资源和房屋行政主管部门建立全市统一的不动产登记簿和不动产登记信息系统，制定统一的不动产登记规范。

第二，明确各类不动产登记的一般性要求。条例第二章明确了各类不动产登记的一般性要求。一是不动产登记的基本单位和一体登记原则。不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元应当有唯一编码。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一体登记。二是登记的一般程序，包括登记申请的提出、申请所需提交的一般性材料、申请的受理与撤回、不予受理的情形、登记的办理时限等。三是不动产登记簿的记载以及不动产权属证书、登记证明的核发、换发、补发要求。四是申请各类不动产登记类型首次登记、转移登记、变更登记和注销登记的一般情形。

第三，规定各类不动产权利登记所需的要件。为了便于登记操作和执行，条例第三章分为六节，分别对申请国有建设土地使用权及房屋所有权，集体土地所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，宅基地使用权及房屋所有权，海域使用权，土地承包经营权，地役权和抵押权所需提交的必要材料作了具体规定。条例第四章对预告登记、更正登记、异议登记、查封登记的具体程序作了规定。

第四，规范不动产登记资料管理和查询制度。不动产登记资料的管理和查询是社会普遍关注的问题，条例第五章吸收了我市房地登记资料管理和查询的实践经验，规定了不动产登记资料的管理与查询复制的主体、查询程序以及保密义务等。

第五，对五类违法行为规定相应的法律责任。为了规范登记行为，维护权利人合法权益，提高不动产登记公信力，条例第六章对不动产登记机构登记错误或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害，登记人员不当履职，伪造、变造不动产权属证书或登记证明，非法泄露或者利用不动产登记资料或信息等五类违法行为，规定了相应的法律责任。

第六，坚持利民原则，切实维护权利人财产权益。借鉴以往我市解决登记疑难问题的成功经验，条例对已经办理预告登记的商品房购房人入住满两年、房地产开发企业未办理首次登记的情形，赋予了购房人直接申请房屋所有权转移登记的权利；对因故未办理房屋所有权登记和房地合并登记前已办理房屋登记而未办理土地使用权登记两种情形，规定了具体的补登程序。

第七，明确条例施行后工作的衔接过渡与法规适用。条例规定：在国家规定的不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权登记工作由市农业行政管理部门按照国家和本市有关规定负责组织实施。条例施行后，2005年通过的《天津市房屋权属登记条例》同时废止。条例施行前本市有关不动产登记的规定与条例规定不一致的，按照本条例执行。

条例有哪些特点？

一是坚持便民原则，方便群众办理登记。条例规定：市国土资源和房屋行政主管部门可以委托区县国土资源管理部门办理不动产登记事务。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，不动产登记机构应当当场书面一次性告知申请人需要补正的全部内容。除法律另有规定外，不动产登记机构应当自受理不动产登记申请之日起三十日内办结不动产登记手续。已经办理预购商品房抵押权预告登记的，购房人在办理房屋所有权转移登记后，抵押权预告登记转为抵押权登记，抵押权预告登记日期即为抵押权登记日期。

二是坚持严格管理原则，规范房地产开发企业登记行为。条例规定：房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权首次登记，并将登记结果及时通知购房人。未按期申请房屋所有权首次登记的，由不动产登记机构责令限期办理；逾期不办理的，处五万元以上二十万元以下罚款。给不动产权利人造成损失的，应当承担法律责任。房地产开发企业在申请房屋所有权首次登记时，应当将建筑区划内依法属于全体业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业管理服务用房及其占用范围内的国有建设用地使用权，一并申请登记为业主共有。

三是解决不动产登记疑难问题，保障权利人财产权益。条例规定：房地产开发企业未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。经预告登记的商品房购房人入住二年后，房地产开发企业未办理首次登记的，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记。不动产登记机构受理申请后，应当对需要核查的有关内容进行核查。2002年12月31日前依法应当办理房屋所有权登记而因故未办理的，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。不动产登记机构受理申请后，应当进行核查并将有关情况在本市主要报纸上予以公告；公告三个月期满无异议的，予以登记。2005年12月31日前国有土地上已登记房屋而因故未办理土地使用权登记的，不动产登记机构可依据房屋权属证书以及土地权属来源证明，确定建设用地使用权范围并在本市主要报纸上予以公告；公告三个月期满无异议的，予以登记。

四是规范不动产登记信息查询程序，保护权利人财产隐私。条例规定，不动产权利人可以查询、复制自己的不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼、仲裁等涉及的利害关系人，可以查询、复制不动产自然状况、不动产权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。申请时应提供身份证明、利害关系证明以及不动产坐落或者不动产权属证书、不动产登记证明的证号。

五是坚持“不变不换”原则，维护不动产权利的稳定性。条例规定，本条例实施前依法制作的不动产登记簿、核发的各类不动产权属证书、登记证明继续有效。

（作者为天津市人大立法研究所助理研究员）