试论不动产登记及房屋交易管理

武莹

摘要：不动产登记随着经济社会人们的物质条件、法律意识的增长，现阶段不动产登记数量的不断增多，其中也出现很多在登记中要注意的事项。不动产的种类较多，这里主要针对房屋不动产登记展开研究，分析了解房屋登记与房屋交易管理之间的关系，研究发现房屋登记与房屋交易管理是权利人不同阶段行使房屋权利进行的行为。随着现阶段，城市要求等级交易一体化的呼声不断加大，目前，行政管理部门对不动产等级管理投入更多的关注力，不但方便权利人，提高服务质量，而且还能够保障登记资料的安全、可靠性。

关键词：不动产登记；房屋登记；房屋交易管理；不动产

一、不动产登记中心的形式

从《不动产登记暂行条例》的出台，全国展开不动产登记活动，不动产登记工作，房屋登记是内容，房屋的登记、交易活动中出现很多种形式，这些形式一般都是在登记中心中进行的，主要登记中心的成立有以下四种形式：第一，由政府办成立，其中登记中心具有相对独立性，脱离了住建与国土两家的直管，主要是建立在房屋登记中心的基础上。这种登记中心的建立形式比较齐全，基本包括房屋登记机构所有的登记、管理职能，这一模式需要较多的人力、物力，一般建设在经济发达地区。第二，由国土局下设成立，主要是通过发证平台，将登记信息传输到不动产登记中心，以完成整个发证过程。这个登记中心模式，比较适用于短时间的登记，其中软件投入少，且业务相对简单，经过长时间的发展，逐渐有过渡期发展到成熟期。第三，同样是由国土局下设成立，但登记中心的主要职能涉及到其他登记机构成，整个登记工作比较复杂，难以在不动产登记中与其他部门的管理职能有效分离开来。第四，由国土局下设成立，登记职能中包括房屋登记、林权登记等，这些登记信息在转移中，不但是信息进行转移，还包括相对应的登记人员、资料。目前，我国不动产登记中心一般属于这种形式，其中关于房屋登记以及房屋交易管理等界限不太清晰，工作职能、机制没有有效进行剥离，在实际的登记工作中，要由各地区根据实际情况进行登记。

二、与登记关联性强的交易管理事项

房屋登记、交易管理中，要重视登记过程，监督交易活动，注意了解房屋登记、交易管理的注意事项，提高登记、交易管理水平。其中要对商品房交易、存量放交易、个人住房、房屋租赁、房屋抵押以及房屋登记管理档案等方面进行严格监控，按照相关法律规定进行管理。

（一）存量房转让与市场准入。

存量房主要是房屋性质不同，主要是因政策性获得的房屋，在实际转让中，部分房屋会受到限制，例如以政策优惠获得的优惠住房，与政府共有产权房等多种特殊形式的房屋，在转让、交易中要受到多种因素的限制，在房屋登记中，要登记上房屋的性质，在房屋交易、转让时，只有经过上市准入，才能够对房屋进行交易。

（二）个人住房信息系统建设。

个人住房信息在应该登记在不动产登记中心，相关信息包括所有权信息、商品房销售备案信息、存量房网签信息，这些信息都要登记在册。个人住房信息包括两方面的内容，不但要进行房屋登记，还要进行房屋交易登记，要想对个人住房信息进行了解，就要对房屋登记、交易的相关信息进行了解，综合两方面的信息，才能确保得到准确的记录。在整个信息的登记上，这些信息都登记在信息库中，不动产登记信息不仅能够对当代的经济环境进行反映，还能够对住房政策的具体实施进行反映。

（三）房屋租赁管理。

不动产登记中，仅仅针对房屋登记展开研究，从房屋租赁中可以看到在房屋登记与交易管理具有紧密关系。在房屋租赁上，首先要了解房屋的所有权信息，由所有人进行房屋租赁，在登记中心通过买卖申请转移登记，房屋租赁主要根据《合同法》的要求规定承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋租赁中，由租赁人将所有的权利写在书面同意书上，然后进行房屋转移登记。

（四）房屋抵押。

房屋抵押属于房屋交易范畴，主要是将房屋权利人提供的抵押权进行登记，促使相关抵押权具备司法效果。在抵押房屋的登记上，要明确抵押房屋的基本信息，确定抵押房屋没有交易限制情况，例如房屋是否被查封，无法进行抵押；房屋是否被查封等，这些情况都会影响到房屋的抵押，在实际抵押中，只有了解基本的抵押情况，才能够保障交易安全

三、房屋交易管理机构和不动产登记机构的设置.

要结合当地实际，充分利用现有资源，最大限度地方便群众，减少两个机构间的协调困难建议采用以下两种模式：

（一）房屋交易不动产登记机构一体化

即一个机构负责房屋交易和不动产登记。党政、人事管理直接隶属市（县）人民政府，房屋交易管理业务接受住建（房产管理）部门的指导监管，不动产登记业务接受国土部门的指导监管，按时完成住建（房产管理）和国土部门下达的各项任务。

（二）房屋交易和不动产登记机构分设者

房屋交易隶属住建（房产管理）部门，不动产登记隶属国土部门。两个机构在一个办事大厅，设立房屋交易不动产登记综合服务窗口，做到“一站式”服务。即群众一次性申请，两个机构所需资料一次性收齐，一次录入（扫描）信息共享，然后分别审核，资料内部转递（分拣、建档），一次性收费，一次性发放不动产权证，房屋交易申请资料和不动产登记申请资料分别归档。

结束語：

随着经济的发展，各种经济纠纷不断，现代社会不动产登记会成为保护登记者经济利益的关键手段。不动产登记主要是在不动产登记机构进行的，主要申请人为是权利人、利害关系人，具体行为是将有关申请人的不动产物权事项记载于不动产登记簿上，主要对不动产登记进行研究。不动产登记中，不能够割裂登记与交易管理之间的关系，不动产登记、交易管理中，要做好登记管理工作，重视信息整合，保证登记、交易信息的安全，同时还要根据各地的实际情况，将不动产登记、交易管理等工作尽量简化，提高工作效率，更好的为群众服务，在不动产登记、交易管理中，还要重视信息系统的建设，建立完整的信息库，能够及时更新房屋登记、交易的相关信息，同时也加强信息档案的管理，提高信息的安全，促使现代不动产登记工作顺利开展。

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