我国住宅建筑短命现象的分析

王彦彬

（黑龙江职业学院会计金融学院，哈尔滨150080）

我国住宅建筑短命现象的分析

王彦彬

（黑龙江职业学院会计金融学院，哈尔滨150080）

在我国各地都在进行城市建设，房地产市场一片飘红的形势下，出现了一种住宅建筑短命的怪现象。住宅拆迁绝对面积和其所占竣工面积的比例持续增加，大规模的大拆大建造成了严重的资源浪费和环境污染。文章在简要介绍了这种怪现象后，着重分析了其产生的可能原因以及对国家和社会的危害，希望能够为今后住宅建设、规划等部门的的管理提供借鉴，缓解大量新建住宅所造成的资源约束,提高资源利用率,减轻环境压力负荷,实现住宅建设的可持续发展。

危害；现象；原因；住宅建设

近几年，我国各地都在大搞城市建设，房地产市场一片飘红。在加快新区建设、扩张城区面积的同时，大搞旧城的拆迁改造，“拆了建、建了拆”的现象愈演愈烈。据统计，2002年全国城镇共拆迁房屋1.2亿平方米，相当于当年商品房竣工面积3.2亿平方米的37.5%；2003年全国城镇共拆迁房屋1.61亿平方米，同比增长34.2%，相当于当年商品房竣工面积3.9亿平方米的41.3%。[1]

在当前这种大拆大建的热潮中，为追求不合实际的“大都市”、“现代化”和“国际化”，有相当部分住宅在“寿命”未到、甚至还是“年富力强”的时候被拆除，浪费惊人。建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说：“我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍”，“使用年限短已成为我国住宅的突出问题”。

图1 2000年上海市存量住宅中建成年代的比例图注：根据文献[2]整理绘制

图2 2000年长沙市存量住宅中建成年代的比例图注：根据文献[3]整理绘制

与我国城市住宅建筑普遍“短命”形成鲜明对比的是，欧美住宅的寿命则长得多。[4]统计数据显示，法国存量住宅中1948年以前建设的占近4成，德国存量住宅中1948年以前建设的占近3成，美国存量住宅中1949年以前建设的占3成。[5]美国1940年及以后的住宅普查资料显示，芝加哥市30岁以上的住宅占66%，许多己年近50岁；[6]欧洲“百年老屋”更是比比皆是。[7]部分欧洲国家住宅粗估寿命更长，如表1所示。

表1 欧洲部分国家的住宅寿命

一、现象

2004年4月建成、高1 0层、建设手续一应齐全的重庆市鱼洞水鸭由隆盛大厦于2004年9月接到拆迁办通知：按照规划，修建鱼洞长江大桥，大厦的1、2单元要被拆除。80多名才拿到新房钥匙的，甚至有些刚装修完毕的业主面对突如其来的变故无所适从，感叹“刚成为业主，转眼就要变成拆迁户”。[8]尽管计委审批同意了该大厦的立项，巴南区建委同意了该大厦的选址。只不过修建这座跨江大桥，因为种种原因没有对周边土地进行规划控制，最终导致该大厦可能成为全国“最短命”的一栋新楼。

最近统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命50年到70年的一半。目前，在北京上个世纪60年代建的房子大都拆得差不多了，己开始拆70年代建的房子。始建于1976年的前三门地区建筑群(北京首批高层建筑群)己列入政府拆迁计划。按这样的速度，很快就该轮上80年代甚至90年代初的房子了。

这种大拆大建、住宅短命的现象不仅在我国大陆、在我国台湾以及东亚其他国家和地区亦有发生，类似的情况已引起各方面的广泛关注。

二、原因

日本对于其住宅短命原因的相关调查表明：建筑的老化原因占47%，改善设备占7%，其他的经济社会原因（包括改变使用性质、提高土地效益、城市改造、扩大空间等）约占一半。这说明，被拆除的建筑有一半是结构、设备本身不堪续用，拆除是无奈之举，而另一半则是非物质原因，是消费观念出现误区和变态的社会需求所导致。在我国，住宅短命和日本相似，主要存在以下几个方面的原因。

（一）住宅性能差

建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲直截了当地指出：“性能差是我国住宅生命周期短的内因，大拆大建是住宅生命周期短的外因。内因与外因相结合，加速了住宅的“夭折”。住宅性能由适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能构成。[9～10]我国城市住宅性能差，突出表现在以下三个方面。

1.面积小、难改造。在房改以前，我国住宅采用的是福利性实物分配模式。这些住宅内部面积小、物理性能不理想、户型布局结构不尽人意，[11]较难改造。随着人们生活水平的提高，对于大多数城镇家庭来说，目前这些住宅已经进入淘汰期，北京前三门大街高层住宅群，就面临着这种局面。而我国初期在前苏联专家指导下建设的一批所谓“合理设计、不合理使用”的4居室住宅，现在仍有许多居民喜欢居住。

2.外观形象差。内部户型不可合理，外部形象也是差强人意，让人难以接受。建国以后很长一段时间，从建筑设计师，到政府负责规划设计审批的官员和房地产开发商，都一度忽视了建筑美学，结果导致城市里平庸甚至拙劣的建筑随处可见。加上市容管理和物业管理跟不上，建筑立面破败不堪。多种因素叠加起来，使得这些住宅楼，无论在市民眼里还是在政府官员的意识中，都感觉没有任何建筑艺术价值可言，而是污染视觉环境的“垃圾建筑”，盼望早日拆掉。

3.结构设计安全度偏低。如果说房屋的户型结构和外部形象尚不会影响到其寿命，结构设计安全度偏低则会直接危及到其生命健康。[12]计划经济时期为尽可能节省资源，我国规范采用的结构设计安全度普遍偏低。前些年建筑结构领域有专家指出，我国“采用了可能是世界上最低的结构设计安全度”，家庭装修超载压裂楼板的事件已经时有发生。虽然近年来在对规范的修订中，我国已略微提高了结构设计的安全度，但与国外相比，总体上仍处于较低水平。[13]

（二）规划不合理

性能差导致住宅提前“病退”，而城市规划缺乏长远考虑，则导致一部分“年富力强”的住宅被迫提前“下岗”。近年来，各地争先恐后地进行旧城改造和街道拓宽，把大量主体结构和使用功能完好的住宅拆除，刮起了一股大拆大建风。[14]

盲目拆迁，归结起来是城市规划管理工作滞后。[5]中央政府多年来一直强调城镇房屋拆迁必须依照城市总体规划和建设规划进行，强调城市规划的严肃性和权威性。可是依靠城市规划控制盲目拆迁行为在许多地方其实难以做到。其原因一方面在于己有的城市规划水平不高，缺乏前瞻性，不适应城市发展的需要，难与世界潮流接轨。另一方面的原因在于城市规划调整过于随意，有的城市每届政府上台后都重新调整规划，一任一个想法、一届一个规划。在这些人的眼里，规划成了纸上画画、墙上挂挂、上级看看的摆设了。因为频繁调整规划，有的购房按揭项目，在购房人尚未付清月供款时房屋就被列入了拆迁范围，甚至新房没有装修完毕即被拆迁的事也是屡见不鲜。

（三）质量问题

报载：1995年初日本神户发生7.2级大地震，在对44万座倒塌房屋清理过程中发现，许多由日本知名开发商兴建的新住宅成了废墟，而一些能工巧匠修建的老建筑却完好无损，在1300年后依然昂然耸立，这主要的原因是工程质量。开发商们为了增加利润而降低成本，所以导致质量越来越糟糕。在我国北京，为举办亚运会而兴建的、当时获得了“特别鲁班奖”中体博物馆，现在85%的地板和墙体出现了贯通性裂纹，承重钢梁断裂，存在重大的安全隐患。在这样的建筑中都存在如此严重的质量问题，可以预见在普通住宅建设中的问题会有多么严重，这也是很多建筑住宅在“年富力强”阶段被拆毁重建的一个重要原因。

（四）利益驱动

改革开放以来，几乎所有城市都在大规模扩张，随之而来的是城市中心区土地价格飙升。为了赚取土地增值带来的巨大收益，开发商对改造市区内原本相对宽松的地块表现出浓厚兴趣。即便拆迁费用很高，日后的房价也足以弥补这一成本，可以预期到的收益促使开发商下定决心，将才到中年的楼盘牺牲掉。

对于某些地方政府来说，大拆大建有两方面的原因。其一是政治原因，城市形象是城市的脸面，也是城市政府领导的脸面。上级领导来视察不管看不看城市建设，总要在这座城市里活动。因此，城市的形象问题也就成了城市政府领导关心的首要问题。城市建得气派不大，自然就会在上级面前理亏三分；城市有了大马路、宽广场、高楼房，发展成了“国际化”的“大都市”，上级自然高兴，升迁自然有望，何乐而不为？为了城市面貌求新求变，往往脱离当地条件和经济能力盲目上大项目，大搞“形象工程”，利用行政手段支持大规模拆迁，并常常以提高容积率吸引开发商投资。其二，地方政府之所以走“不计成本，大拆大建，以地生财，透支未来”的旧城改造房屋拆迁之路，是缘于一些短期的、眼前的经济利益。具体来说，也就是政府主导下的旧城拆迁，其主要毁灭的是出让土地上的房子，而得到的则是拆除房子后以出让的土地使用权收益，“收获远远大于付出”。在这种思想驱使下，“建了拆、拆了建”便在所难免了。

三、危害

（一）资源浪费

住宅建筑能源消耗占总能耗的比例极大，其中美国接近二分之一的能源消耗在建筑上，欧洲国家是28%-45%，中国为11%。温室气体和其它有害气体的排放与能源生产和利用过程密切相关。此外，建筑还消耗了地球40%左右的非金属矿资源，16%的淡水，25%的原木。[15]

住宅未达到设计使用年限而进行拆除，客观上造成了大量社会资源的浪费。以每平方米建筑含有1.5吨建筑材料计算，大规模拆迁消耗的人力、物力、能源和运力在全国范围内将会是天文数字。中国建筑协会理事长宋春华表示，住宅的短命现象，特别是大量处于设计使用年限的建筑被拆除，不符合可持续的科学发展观。[16]“推倒墙头垒砖头”的低水平建造方式，浪费了大量的人力和资源。[17]价值灭失，不能做到物尽其用，是建筑资源和社会财富的巨大损失。

（二）破坏城市的历史与特色

在我国各地的旧城改造房屋拆迁中，很多的旧街区和旧房子在推土机轰鸣声中灰飞烟灭，这不仅使许多古城失去历史的记忆，少了最能代表自己城市特色的历史街区，也割断了历史文化的延续。许多历史名城失去了时间厚度，从而也失去了自己的城市特色。西方的如伦敦、巴黎、慕尼黑、波士顿等历史悠久的名城，在战后也都曾走过一段大规模的旧城改造房屋拆迁的“城市更新”之路。即拆除了市中心大量被战争毁坏或者并未毁坏的老建筑，代之以各种崭新的高楼大厦。但是，改造后的城市空间却变成一种单调乏味、缺乏历史厚重感和当地文化沉淀个性的环境。这种大规模“城市更新”运动，后来被许多学者称为继战争之后对城市的“第二次破坏”。

历史街区拥有现代化国际性都市不可多得的建筑文化遗产资源,保护是作为历史产物和未来改造者对当代的一种理解。[18]历史街区保护“不只是为了过去而过去，而是为了现在而尊重过去”。[19]

（三）环境污染

建筑对环境的影响巨大，消耗着50%的能源，40%的原材料，50%的水资源。而规模大、范围广、数量多的住宅建筑耗能大、资源浪费严重。[20]20世纪末，美国环境保护机构 (Environment Pro2tection Agency)曾公布，在建筑物的建造、修复及摧毁中，每年将产生大约一亿三千六百万吨的建筑垃圾，[21]造成的环境污染触目惊心。拆除会产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染。拆除意味着新建，要补充和输入更多的资源，而能源大量消耗的后果是二氧化碳排放总量的增加。[22]

（四）影响房地产价格

这种大规模的拆迁，与固定资产投资快速膨胀形成互动，拉动了当地房地产价格的迅速攀升。高房价已成为影响社会和谐[23]和经济良性发展的重要因素。

四、结束语

特别值得注意的是，在当前大规模建造住宅时期，仍有许多性能低劣的住宅在源源不断地被建造出来，2003年中国质量协会和全国用户委员会公布的全国住宅用户满意度指数测评分值只有64分，不少新住宅已经埋下了“短命”的病根。其实，对一个城市、一个社会来说，拆迁除了要考虑经济利益外，还要考虑经济利益之外的其他社会价值。在英、法等欧洲国家百年以上老宅比比皆是，许多老宅在显要位置都用醒目的阿拉伯数字标注建造年代，彰显着当时的建造者对它能够经久耐用、世代相传充满自信，同时也在不断传递着建筑本身所蕴涵的文化信息。

房屋建筑的设计使用年限与食品的保质期不同，并非一旦超过设计使用年限就不可居住，在绝大多数情况下，结构还远未因材料性能降低等因素出现不可接受的失效概率。如果进行良好的维护和必要的修缮，可以大大延缓结构的衰老期。国内和国外的经验都表明，住宅的实际使用年限不仅应当超过规定为50年的设计使用年限，许多还可以超过100年。我国从今至2020年还将建设大约300亿平方米的住宅，[24]提高各类建筑工程的耐久性，延长工程结构的使用寿命从而延长住宅的使用寿命，是土木工程领域今后工作的一个重点。

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The Analysis on the Ephemeral Phenomenon of Residential Building in China

Wang Yanbin
（Heilongjiang Polytechnic,The Accounting and Finance Department,Harbin 150010）

There was a strange phenomenon in residential buildings construction while city construction was on everywhere and market of real estate was prosperous in our country.The absolute demolishing area and the ratio of demolishing area to completed area was consistent increasing.The serious waste of resource and pollution of environment have been resulted from the building and demolishing in a largescale.After the strange phenomenon has been introduced,its plausible reasons and endangerments to country and social were analyzed heavily in this paper.The reference would be provided to themanagement of residential building construction and planning department for reducing constraint of resource from largely building house,for improving efficiency of resource,for alleviating pressure load of circumstance and for achieving sustainable developmentofhousing construction.

Endangerment;Phenomena;Reasons;Residential Building Construction

K826.16

A

1005-913X（2017）11-0111-04

2017-09-28

王彦彬(1968-)，男，辽宁昌图人，高级工程师，研究方向：资产评估。

兰欣卉］