地价是引起房价上升的原因吗？——基于2006-2015年房价与地价数据的证据

文/王瀚启 山东省实验中学 山东济南 250001

1、引言

我国的房地产价格过高一直以来都是现实的热点问题。我国的房地产价格从1998年以来就总体呈现出上涨的态势，过高的房价引起各界的广泛关注，特别是房价的合理性和房价上涨的原因成为各方讨论的热点。为高房价所困的我们难免会产生疑惑：房地产价格为什么持续上涨并且呈现出如此高的水平？

通过回顾历史不难发现，中国在1998年底就实现了住房制度从“实物分房”到“住房货币化”的根本性转变。此外，改革开放后，中国开始土地管理制度的改革，其中，土地使用制度的改革，把土地的使用权和所有权分离，使土地真正按照其商品的属性进入市场。1987年，国务院提出土地使用权可以有偿转让，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。1992年邓小平同志南巡讲话和党的十四大确立了土地市场培育的进程。通过市场配置土地的范围不断扩大，实行土地使用权有偿、有限期出让已扩展到全国各地。伴随着这一系列的土地改革，地价也随之上涨。根据观察到的事实，地价与房价呈现出趋于同步的上扬趋势。那么高房价的始作俑者是否是高地价？虽然高房价的影响因素还会受到来自金融市场和消费者投机行为等其他很多因素的影响，但是地价作为房价决定的重要组成部分是否是房价上涨居高不下的重要决定因素？

关于这个问题基本上形成了两种截然相反的观点：一是“成本论”，认为地价是开发商开发楼盘的成本，随着地价上升，房价必然也上升；二是“供求论”，认为土地需求是引致需求，随着人们对住房的需求越来越高，房价也会越来越高，这间接导致了地价的上涨，因此地价上升是房价上升的结果而不是原因，到底是哪种观点正确呢？本文接下来将从地价与房价的关系问题出发，试图利用近十年的数据对二者之间的关系进行探究。

2、数据说明与描述性分析

2.1 数据说明

现有研究房价和地价数据基本上来自于中国经济景气指数报告，少部分利用中国地价动态监测数据。不同于已有研究，我们选取的数据来源于清华大学恒隆房地产研究中心的“中国主要城市居住用地价格指数（CRLPI）”和“中国典型城市同质住房价格指数(CQCHPI)”。这两个数据的亮点在于把地块位置、规模、容积率等属性考虑进价格因素，构造出更加准确的具有同质性的指数，因此我们能够利用把其他因素刨除掉的“纯价格”信息来进行分析。本文选择的样本区间为2006年第1 季度到2015年第3 季度，共计39 个季度。

2.2 描述性分析

本文用LPI 表示居住用地价格指数，HPI表示住房价格指数。由于HPI 与LPI 刻度不一样，所以对HPI 除以100 调整刻度。LPI 是以2004q1 为基期，与HPI 以2006q1 为基期不同，所以调整LPI 以2006q1 为基期，删除2006q1之前的数据，并调整2006q1 的LPI 为1。最终可以画出HPI 与LPI 的变化折线图：

图1 LPI 与HPI 随季度变化趋势

CQHPI 指数显示，自2006年第一季度到2015年第三季度，中国典型城市住房同质价格指数在2009-2011年经历了大幅上涨，2011年之后又经历了小幅回落，进入2013年以后，该指数呈现平稳上升的态势，2014年涨幅趋缓，2015年再次上涨。而从CRLPI 指数来看，地价指数自2006年第一季度到2015年第三季度呈现上升趋势。同时，二者之间似乎同步变化的关系。

3、地价与房价关系的实证检验

得到最终数据后，首先就需要验证这两组数据是否是平稳的，不平稳则无法进行后续的探究。分别对这两个序列数据进行单位根检验，发现两组数据都是一阶差分平稳的。在此基础上，建立起房价指数和地价指数之间的向量自回归（VAR）模型，进一步检验房价和地价这两组数据是否是同步变化的，是否是长期均衡关系，即检验房价指数和地价指数之间是否存在协整关系。在此基础上，进一步构建向量误差修正（VECM）模型，在VECM 的框架下进行格兰杰因果关系的检验，对我国的房价和地价之间的关系进行实证探究。

3.1 单位根检验

分别对房价指数和地价指数，以及房价和地价指数的一阶差分进行单位根检验。单位根检验结果如下表：

表1 单位根检验结果

单位根检验结果表明，HPI，LPI 两组数据都是一阶差分平稳的过程。

3.2 协整检验

由于HPI 和LPI 两组数据都是一阶差分平稳的序列，它们之间可能存在协整关系。通过回归HPI 与LPI，利用估计系数算出误差项序列，对两者的误差项序列进行平稳性检验，结果检验结果P 值为0.0837，满足显著性水平，说明两者的误差项序列是平稳的，HPI 与LPI 之间满足协整关系。说明从长期来看，房价指数和地价指数具有共同的变化趋势。

3.3 向量误差修正模型

我们已经得到了房价指数和地价指数存在协整关系的结论，但是协整只说明了房价指数和地价指数之间的长期均衡关系。如果从短期来看，房价指数和地价指数的变动是可能产生对其长期均衡关系的偏离的。我们好奇的是这种偏离产生之后，房价指数和地价指数是如何重新回复到长期的均衡关系上的，所以我们在向量的协整方程的基础上，进一步建立起了一个误差修正模型，以研究短期内房价指数和地价指数之间的关系。

表2 误差修正模型回归结果

根据误差修正模型的结果，可以看出，滞后一期和滞后两期的地价指数对经过一阶差分的房价指数有显著的影响。即短期的地价指数对房价指数具有显著的预测作用。地价对房价的误差修正系数显著为正，说明如果地价相较于房价过高，产生了对长期均衡的偏离，在下一期房价将会上涨大约8%，从而恢复到与地价的长期均衡上。由此，我们可以看出，如果地价一直上涨，将会带动房价一起上涨。

3.4 地价与房价的格兰杰因果关系检验

格兰杰因果关系说明了一个变量对另一个变量的预测作用。其检验思想是：“现在可以影响未来，而未来不能影响现在”，如果滞后项LPI与HPI 具有相关关系，只能是LPI 影响HPI，因为HPI 无法影响过去的LPI。具体的步骤为用y 对x 和y 的滞后阶做回归，如果可以拒绝x 的滞后阶的系数联合为0 的原假设，即可以显著增强回归的解释能力，则可以说明x 是y 的格兰杰原因。

如果在此模型中，α联合显著不为0，则说明x 变动的滞后项对于y 的变动具有显著的预测作用。对此模型进行似然比检验，检验结果如下表：

表3 格兰杰因果关系检验

格兰杰因果关系检验的结果表明，地价指数是房价指数的格兰杰原因，而房价指数并不是地价指数的格兰杰原因。也就是说，地价指数对于未来的房价指数具有预测作用，但是房价指数并不能预测未来的地价指数。由此我们可以得出结论，地价的不断上涨是这几年一直推动房价上涨的重要原因，主要是“成本论”在起作用。

4、地价导致房价过高的逻辑解释

以上实证检验的结果来说明了房价上涨是由于地价上涨的持续拉动。实际上居民对住房的需求不可能一直上升，每一年的住房需求都是一定的。因此要解释房价为什么持续上涨并呈现出如此高的水平，需要对地价的高水平做出解释。

地价为什么持续上涨并呈现出如此高水平？关于地价高的解释，可以从地方政府土地财政的政治经济因素和土地本身供应不足两个角度解释。

4.1 土地财政导致地价上升

1991年开始我国实行分税制改革，地方财政面临更多自负盈亏的压力。在这种情况下，地方政府就通过依靠土地政策来弥补财政收入上的压力，从而产生了土地财政。此外，地方政府为了招商引资来提高本地的GDP 水平，有激励的进行基础设施建设，进一步推动了工业用地价格和商业用地价格的上升，导致房地产开发商从政府手中购得土地的价格也越来越高，所以，房地产开发商为了及时止损，便会逐步提升房价。因而房价也会随着地价的上涨而节节攀升。

4.2 土地供应失衡导致地价上升

关于造成土地失衡的原因，有三点：第一个问题是我国的土地供应总量在减少，导致城市用地供应紧张；第二个问题是我国每年的土地供应需要分成不同的用途，而实际上最终分给居住用地的土地仅占土地供应总量的百分之十；第三个问题，政府大规模的宏观调控，使得大城市的用地指标拿得少，而一些中小城市的用地指标拿得多，但随着城市化的发展，大城市面临着越来越严重的人口流入和人口集中问题但土地供应却跟不上，反观那些中小城市，土地多了，人口却越来越少。这三个问题层层叠加，造成了土地供不应求，导致土地价格节节攀升，而地价的上涨又推动了房价的上涨。

图2 我国地价上涨的逻辑框架

结论：

本文基于我国的地价与房价之间孰是因孰是果的问题，利用2006年到2015年近9年的季度数据进行分析，得到如下结论：房价与地价存在长期的共同趋势，地价指数对于未来的房价指数具有预测作用，但是房价指数并不能预测未来的地价指数。由此可以说明地价不断上涨是05到16年间推动房价一直上涨的重要原因，这说明了地价作为房价的成本构成对房价的拉动作用要强于由于需求拉动房价上升而对地价的拉动。

要解释房价为什么持续上涨并且呈现出如此高的水平，需要对地价的高水平做出解释。关于地价高的解释，本文最后一部分从从土地供应本身的不足以及地方政府土地财政的政治经济因素两个角度进行探究。一方面，地价的高水平与政府宏观调控下的土地本身供应不足有关；另一方面，本文从1994年分税制改革之后形成的土地财政入手，认为为了缓解地方财政压力或者是对GDP 政绩的追求，作为土地垄断者的地方政府无论是从招商引资动机还是提高土地出让收入的动机都有激励去提高地价。因此本文认为，要控制房价，关键在于抑制地价过快上涨，需要完善土地供给机制，合理安排土地财政。