基于土地购置方式对PPP幼儿教育项目影响的可行性研究

张晓昱

摘要：当下国内学者的研究多集中在风险分配和筹资模式上，缺乏对于PPP模式中幼儿园建设投资收益的探究，而国内又没有成熟的项目可供参考，文章将根据案例项目数据和现行政策，通过动态模拟分析，探究PPP融资模式中幼儿园建设的土地购置方式的影响，为国内PPP模式幼儿园建设以及相关政策法规的制定提供参考依据。

关键词：PPP;幼儿教育;可行性分析

1.概述

近年来，由于经济的不断发展，中国对于基础建设的需求量十分巨大。而基础建设以及公共服务本身需要很大的资金作为支持。传统的大型基础建设项目，一般是由公共部门单独提供服务，但这种方式会导致政府的负担非常的巨大，并存在政府失灵等一系列风险。而另一种国外比较流行的方法则是由完全的私人和私营部门去提供公共服务。但这种方法非常容易导致宏观经济的发展受限，以及对于我国的体制本身实用性不高，在我国的实际应用中，容易带来市场失灵的风险。为减轻前两种方法的风险，将两种方法进行平衡就能够得到一种新方法，也就是所谓的PPP模式。

随着二胎的开放，以及后续政策的敞开，我国婴幼儿教育事业正面临着巨大的挑战。我国对于婴幼儿教育的定义是主要指的是对0～6岁年龄阶段的婴幼儿所实施的教育，是对于正常智力儿童，根据婴幼儿智能发育的规律，进行有组织有目的的丰富的环境活动，促进婴幼儿智能发育。婴幼儿教育会给未来更高级的教育打下基础，所以良好的幼儿教育对每一个人来说都非常重要。

现阶段我国的暂行方式是鼓励私营企业大力建设幼儿园，但随着“红黄蓝”等一系列社会问题的发生，充分反映了大众对于私营幼儿园的不信任，私营幼儿园自身管理混乱以及政府监管条件困难等问题。因此，根据国务院关于当前发展学前教育的若干意见精神和省市学前教育三年计划的要求，建设PPP类婴幼儿教育场所势在必行。

2.财务分析模型的构建

2.1财务分析模型

以项目投资现金流量表为基础，计算每年的净现金流量现值，进行项目生命周期的财务分析，以动态投资回收期指标判断项目的可行性。投资回收期计算如下：

其中：

CI_t（Cash Inflow）—第t年的现金流入量;

CO_t（Cash Outflow）—第t年的现金流出量;

（CI-CO）_t—第t年净现金流量;

t—项目计算期。

2.2评价标准

2.2.1动态基准投资回收期

据云房数据显示，我国当下的长期国债收益率为3.3%，房地产上市公司净资产收益率为9.2%。同时据用益信托在线数据统计，2018年上半年房地产信托平均年收益率为8.05%，本文借助房地产信托平均年收益率，将动态基准投资回收期定为12年。当计算出的动态投资回收期大于12年时，方案不可行，反之可行。

2.2.2财务内部基准收益率

根据《建设项目经济评价方法和参数（第三版）》，将财务内部基准收益率定为12%。当计算出的财务内部收益率小于财务内部基准收益率时，项目不可行。

3.项目的基本情况及模拟结果

3.1项目的基本情况

案例项目位于大连市旅顺口区，土地面积为1840平方米，土地价格为4500元每平方米，容积率为1.5，土地使用年限为70年，由社会资本与政府合作通过PPP模式兴建运营一座幼儿园。社会资本负责整个项目的建设投资与运营，政府通过婴幼儿教育服务补贴的方式向幼儿园支付婴幼儿教育服务的费用，同时会在幼儿园建设项目的土地购置、税收等方面给予政策上的支持。作为回报，幼儿园收取的服务费用不高于同等服务水平的公立幼儿园。

3.2 以购置的方法建设一个PPP幼儿园

根据我国法律规定，幼儿园园舍建筑面积要求是幼儿人均面积不低于10m²。针对市场分析可得，一般一个中等幼儿园的在园人数一般为200人左右，因此幼儿园建筑面积需2000平方米。同时考虑通货膨胀因素，本项目土建及硬裝修价格按900元/m²计，流动资金按90万元计，基础家具及设备按床位数比例计算，按14万元计。其他费用按一定比例计提。

根据《2017—2022年中国幼儿园行业专项调研及投资价值预测报告》，估计学生入学率为90%。每位学生的收费标砖参照《大连市各级各类幼儿园托保费的收费标准是依据大价发[1999]8号和大价发[2001]70号文件执行》，营业第一年共计收入777万元。

参考大连市婴幼儿教师及其从业人员平均工资为4000元/月，共计50人，工资福利费每年298万元。同时，考虑通货膨胀因素，伙食费按每年107万元计，水电气费按每年14万元计，办公费按每年30万元计，修理费及物料消耗费按每年22万元计。宣传费用按收入的2%计提。共计每年480万元。

根据公式（1）计算：动态投资回收期：P_t=28年。该项目的动态投资回收期过长，且税后财务内部收益率小于基准收益率，不能接受。

3.3 以租赁的方法建设一个PPP幼儿园

为降低土地成本带来的资金压力，根据国家指导意见，假设在政府的支持下土地可以采用租赁的方式，假定租赁期限为50年，第一年应支付租金75万元，土地租金每年增加3%，每年支付一次。在此基础上进行财务分析，根据现金流量表及公式（1）、公式（2）计算：动态投资回收期：P_t=11.8年。此假设下，项目的动态投资回收期降至11.8年，回收期大幅度缩短，与动态基准投资回收期基本持平。由于土地一次性购入时投资回收期远大于基准值，难以寻找不确定因素的临界值，故土地购置采用租赁的方式能够提高项目点可行性。

4.结论

通过模拟分析可以发现，按照当前政策，社会资本在没有政府支持的情况下，在大连市建立一座服务中等收入水平的幼儿园项目投资回收期漫长，内部收益率过低，项目在财务上不可行。为鼓励社会资本参与幼儿园建设，政府应在以下方面给予政策支持：一是政府应允许项目运营方以租赁方式获得土地，从而减低社会资本的资金费用压力;二是政府在与社会资本合作时应该限制项目土地年租金的上限并对企业所得税的做一定的减免，从而实现项目的可行性。