从法理视角浅谈房屋租赁合同

现代市场经济中，人们要使用房屋、厂房、机器、汽车等不动产或者动产时，出于成本的考量，亦或是为了以后的变动作打算，都倾向于花钱购买该不动产或动产的使用权。对于承租人的好处使用该租赁物并获得收益，又能够避免一些不要的风险。对于出租人的好处就是该租赁物即使自己不适用，也不会被荒废，还为自己创造了收益。对于市场的好处在于促进了市场经济中的物尽其用，租赁物发挥了它的作用，创造了经济价值。租赁合同分为动产租赁合同与不动产租赁合同，法律对不动产租赁合同特别是房屋租赁合同作出若干的特别规定，在现实生活当中，关于房屋租赁合同的纠纷也日渐增多，所以今天笔者谈一谈房屋租赁合同。

一、法律倾向于保护承租人

这种合同的法律关系主体有承租人和出租人，而法律对二者的保护是有倾向性的。我认为法律更倾向于保护承租人。理由如下：房屋租赁合同分为住房租赁合同和经营用房租赁合同，在住房租赁法律关系中，承租人漂泊在外，没有固定居所，与坐拥房产、不用忍受露宿街头之苦的出租人相比，承租人显得更弱小，应当成为被保护的对象。经营用房租赁法律关系中，经营人（有可能是法人）受制于经营成本的因素，经营用房的变动会使他们不堪重负，所以他们缺乏与出租人讨价还价的资格，在租赁法律关系中处于弱势地位。总的来说，房屋租赁市场大多数是卖方市场，承租人不具有议价能力，处于合同劣势地位。因此房屋租赁合同特别规定要保护承租人，这体现为买卖不破租赁制度与优先购买权制度。

二、买卖不破租赁制度的正当性

根据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”笔者认为，买卖不破租赁制度不光是保障了承租人利益，还促进了房屋的物尽其用。一间无人居住或使用的房屋在房东手里并不能产生任何的经济效益，而房屋被承租人租赁后，无论是基于自身居住使用还是经营用途，都有利于创造经济价值。但是买卖不破租赁制度打破了“物权优于债权”，这个制度是否具有正当性呢？笔者认为是有的。合同法的初衷之一是要保护交易安全和稳定，设想一下，假设出租人单方面想结束租赁关系，其只需将出租屋出售就直接地不受任何限制地发生解除租赁关系的效果，那么承租人作为合同相对人的合法权益就完全得不到保障，租赁合同的稳定性更是得不到保障。

三、优先购买权的正当性

承租人的优先购买权作为一种法定权利，由法律为承租人创设。《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。”在我国特定的社会现状下，承租人优先购买权制度是保护弱势群体承租人的制度。虽然表面上看起来是损害了物权人行使对房屋的排他性的处分权，但是不会影响物权人所获得的最终利益，因为承租人是以同等条件行使优先购买权。有的观点认为该制度已经不适用与当前的市场经济环境，会影响交易安全，但是笔者有不同的观点。当前的市场经济环境中，承租人与出租人的关系并不是想象当中的平等，承租人的弱势是非常明显的。大多数承租人并非是拥有房屋以后仍租赁房屋，现实情况就是他们是没有拥有任何一套属于自己的房屋，他们对于房屋的渴求是很大的，在租赁关系中也是非常脆弱的，法律仍然应当对其进行保护。

四、对违法转租的理解

那么承租人难道可以仗着其法律赋予的光环，在租赁法律关系当中为所欲为，而不受限制吗？并不是的，法律的初衷是为了维护交易稳定和公平，承租人在法律关系中也是合同当事人，对承租人的行为也要进行一定的限制。比如对承租人转租的限制，不经过出租人同意的情况下，承租人将房屋转租的话，出租人可以解除合同。本质上，不经同意转租是一种违约行为，所以出租人拥有了解除合同的权利。但是我会思考一个问题，房屋租赁合同究竟是让渡了出租人的什么权能呢？如果是让渡了使用和收益权能（即承租人获得了这些权利），那么收益权能是有所限定的，只能由承租人通过自身的使用来获得收益，而不能够由承租人出租房屋而获得收益吗？是的，笔者认为承租人获得收益权能是有一定的条件的，承租人作为合同一方当事人，应当在租赁合同所规定的范围内进行使用并获得收益，租赁合同虽然没有明文限制规定如何获得收益，但是按租赁合同的性质来看，也应当是由承租人自身使用而获得收益，这样的权能让渡才具有正当性。那么承租人违法转租行为是否属于侵权行为呢？我认为是不属于的。首先，出租人已经不再占有房屋，其还拥有所有权能中的处分权，违法转租行为并不会直接侵害出租人的处分权。其次，在主观上承租人是不具有侵害所有权的恶意的，不符合侵权行为构成的主观要件。所以说，违法转租行为仅仅是违约行为，并不构成侵权行为。

五、总结

房屋租赁合同的很多法律条款都倾向于保护承租人，毕竟承租人作为没有拥有不动产的主体，在合同中呈现弱势的状态。如果法律不对弱势群体进行保护，那么在大量的租赁关系当中，这种弱势将会被无限放大，因而产生人们订立租赁合同的阻力。不过法律是长期在实务实践中不断发展的结果，它的考虑是很全面的，所以法律并不会完全向承租人倾斜。它通过禁止违法转租来限制承租人，承租人不得损害出租人的利益。总的来说，房屋租赁合同的两个主体承租人和出租人都具有鲜明的特征，他们之间的合同属于继续性合同，并不能一次性完成，所以二者在履行合同過程中总是会相爱相杀。不过好在法律已经嗅到了他们之间的火药味，对房屋租赁合同进行了特别的法律规定，最终才能让租赁市场保持健康的状态，房屋也能够物尽其用。

作者简介：陈晨（1996—），女，汉族，四川省自贡人，学生，硕士在读，单位：成都理工大学，研究方向：民商法。