房地产企业税务风险成因及其防控

王月红

摘 要：长期以来，房地产行业存在着初期投资规模大、施工周期长、易受政策调控影响等基本特征，在享受高回报的同时也承担着高税务风险。房地产企业能否健康运行，与企业税务风险管理的有效性具有直接联系。近年来国家不断加强对房地产企业的宏观调控，企业要接受来自税务局的调查，需要对税务风险进行有效的管理，避免受到外部宏观政策环境造成的影响。本篇论文首先对税务风险问题出现的阶段进行分析，然后对风险发生的原因进行总结，最后提出针对性防范策略。

关键词：房地产企业;税务风险;策略

房地产企业主要是进行房地产项目开发、运营和服务的组织，其涉及的领域较多，主要包括消费、生产、制造和流通等，不但能够增加国家财政资金收入，还可以提供大量的就业岗位，同时能解决人们的住房问题，推动有关行业和地方经济的发展。根据有关资料显示，房地产企业税务负担达到了15%。相较于其他行业，房地产企业具有明显的操作环节多、工程时间长、前期投入大、业务领域性强等特征，使得企业涉及的税务种类较为繁杂，对税务款项的计算需要较长的时间，所以极大地增加了涉税风险问题出现的概率。

一、房地产企业税务风险问题出现的阶段

（一）土地获取时期

房地产企业在进行项目开发和运行过程中，首要的环节就是土地的获取。假如在进行土地获取过程中缺乏对税务风险问题的管理，就会造成风险隐患的堆积，这种危机会在开展项目核算时集中出现。比如，企业在进行旧城改造时，假如未能对收款凭证、拆迁报告、价值评估报告等资料进行严格把控，就会造成开发成本在土地增值税核算时无法进行成本费用扣除的状况，造成土地增值税的增加。或者企业取得的土地途径是国土局招拍挂，土地出让金可以在土地增值税清算时扣除土地增值税，但如果后续再发生补偿和平整土地的费用支出，则土地增值税清算时不予扣除。很多企业容易忽视这一规定，出现税负增加风险。

（二）项目建设阶段

项目施工建设时期是房地产企业经营的核心阶段。由于房产开发成本中，排除土地成本，其他开发成本基本上都是产生于这一阶段。比如企业在进行土地增值税和所得税的税务筹划时，成本目标的确定和金额的细分过程中都需要对税务风险进行控制。对计入其他开发间接费用中的开发成本，如果项目已经验收并且竣工备案以后再发生该类支出，则建议直接计入当期损益，如继续计入开发成本，则土地增值税清算时不作为开发成本扣除。实践中，很多企业由于人员的忽视或能力不足，往往会随意记账，错失部分税前抵扣额。

（三）预售和销售阶段

针对房地产企业而言，产品的销售不仅是企业资金的回流，同时也是税务缴纳的主要阶段，税务风险管理在这一时期尤为重要。我们选择增值税的缴纳作为例子，假如存在预售款项记错或者遗漏的问题，那么就会造成增值税预缴滞后的风险。假如企业在项目建设过程中出现产品抵消工程款、广告投入等行为，而未进行税款的申报，那么也会引发税务风险问题。

（四）项目核算阶段

作为房地产企业项目的最后时期，清算阶段是对项目开展全面地总结，许多各阶段潜在的风险都会集中出现。比如企业在进行土地增值税的清算时，如果某个项目利用分期滚动方式进行开发，企业要把各个开发阶段作为清算主体。然而因为各个区域对于项目阶段划分的规定存在差别，阶段划分依据主要有规划许可证、预售许可、施工许可等。假如企业在进行项目期间划分界定时，跟税务单位存在理解上的差别，就会出现税务风险。

二、房地产企业出现税务风险问题的原因

（一）内部因素

税务风险内部因素主要包括税务风险意识缺乏、税务筹划能力较差两个方面。一方面，随着我国经济体制改革的不断深入和财政税务体制改革的推出，房地产企业在不断寻求转型方向，从劳动密集型向技术密集型发展，使得许多企业将工作关注点放在产品研发、流程优化等方面，税务管理交由税务部门进行处理，甚至许多企业并未设立税务部门，税务筹划由财务部门负责，企业未能形成的税务风险意识，对于税务管理工作缺乏配合，严重影响了税务筹划工作的开展。

另一方面，由于企业税务筹划需要对税收政策进行全面地了解和应用，保证税务管理的合规性和有效性。但是当前许多企业的税务管理人员能力不足，对于国家税收政策的了解不够全面，许多企业的税务筹划仅由税务部门负责，由于税收制度较为复杂，税收种类较为多样，税收征缴方式存在差异，使得税务筹划工作较为繁杂，工作人员在进行政策解读、项目申报的过程中容易发生主观错误，影响了企业对税收政策的利用，无法实现税务节省的目标，或者发生少缴税而受到处罚的情况，造成企业的经济损失。

（二）外部因素

一方面是税收政策的时效性。当前我们国家出台的税收政策通常具有一定的时间效用，许多优惠政策中都进行了时限的规定，然而许多地区税务部门允许企业继续使用，但是其他区域这些超过使用期限的税收优惠政策则不能继续利用。同时，国家也会依据目前的經济发展势头和市场环境状况对税收政策进行更新和调整，企业对于新政策的了解和正确的认识，对税务筹划功效的发挥具有决定影响。

另一方面，企业跟税务征缴单位存在信息不对称问题。当前在信息透明方面，税务征缴部门和房地产企业之间存在许多的问题，双方的交流通常利用官方网站进行资料查询或者上门问询等方式，许多企业对于当地税务征缴单位所依据的税收政策无法进行及时正确的了解，出现信息不对称的情况，造成企业经常对税务征收政策产生不正确的利用或者缺乏有效使用的问题，为企业带来了税务风险。

三、房地产企业加强税务风险管理的措施

（一）树立良好的纳税遵从环境

为了对企业税务风险进行管理，房地产企业要加强对税务风险的重视，定期组织企业人员进行税务政策、税务知识的学习，通过开展知识竞赛的方式，在企业内树立良好的税务风险管理氛围。在进行税务筹划过程中，企业要从全局考虑企业的税务负担，并依据税收政策进行筹划方案的调整。比如，企业利用第三方获取土地，需要对企业的税务负担提前预估，在项目谈判当中，要对合同内容进行全面的审核，对涉税项目进行仔细的确定。合作开发时要对股权增资和名义股权增资方式下的公司税务风险问题进行测算，依据结果进行合作类型的选择。

（二）完善税务管理体系

构建科学有效的税务管理体系，对于房地产企业有效控制税务风险具有非常积极的意义。首先，企业要将税务风险管理作为企业经营的核心内容，针对税务筹划工作进行配套制度的制定，对税务筹划的责任部门、筹划目标、流程和模式等进行明确，从而为税务风险控制工作提供制度依据。其次，企业要构建有效的信息交流渠道，在项目立项、前期设计、项目申报、工程招标、合同制定、项目管理、销售等各个流程当中，布置税务风险管理节点，加强各部门之间的交流与协作，从源头上实现对税务风险的规避。同时，企业要依据税务征收法律法规，进行管理制度的制定，保证税务管理工作的有序开展。比如，在进行合同的签署时，需要业务部门、法律服务部门、财务管理部门都参与其中，依据税务筹划方案进行条款的拟定，避免造成企业财务风险问题的发生。再次，企业要制定规范化的税务申报程序，根据税务部门的要求进行资料的提交，并做好信息的二次审查，以免因为报表质量问题引发税务风险。最后，企业要构建风险预警体系，及时发现税务管理工作中存在的风险问题并采取针对性措施进行防范，包括成本架构、利润价值创造等，建立风险预警线，为企业税务筹划方案的设计奠定数据基础。对于规模较大的企业要设立专门的税务筹划部门，对企业项目指标和税务成本开展比较，针对跟税务政策存在矛盾的思路进行清楚，保证税务筹划的科学性和合规性。

（三）规范票据管理工作

因为发票凭证的管理对企业税务筹划方案的可行性具有直接的影响，所以企业在进行税务管理过程中要加强对票据管理的重视，特别是进行建筑安装工程、基础设施建设以及其他资金支付时，要对增值税专用发票进行及时的回收。而且，会计管理工作应当加强对项目合同、支付凭证和票据的管理，构建信息档案库，以免出现重要数据信息的遗失问题。同时，房地产企业要加强信息化系统建设，改变传统人工审计手段，利用信息化系统完成税务数据的收集，对成本数据和增值税票据信息等进行审计，促进工作效率的提升，避免发生专用票据、普通票据开具混亂、原始凭证保存不当等情况，税务管理人员可以利用财务共享中心对企业涉及税务的业务资料进行实时的监督，避免由于信息孤岛问题造成的税务风险。

（四）加强与税务部门的交流与合作

企业要加强跟税务征收单位的交流，保证合规合法的前提下，加强税企沟通，加强对国家税务政策和当地税收优惠政策的内容交流，企业的纳税方案要根据企业现有的发展战略和转型规划进行调整，制定出对企业有利的纳税方案，避免一切以减少税款为标准的情况出现，减少企业出现税务风险的可能性。保证企业税务管理人员可以利用税收优惠政策进行企业税负的降低，同时，企业要加强对违规行为的监管，避免出现税务筹划中的违法风险。

（五）提高财务人员的综合能力

我国房地产行业发展时间较短，行业规范化程度有待提高，而且行业有关的税务征收法律法规正在不断的调整和优化，对企业税务筹划水平提出了更高的要求。面对不断调整的税务征收政策，企业要加强对税务人员专业能力和综合素质的培养，定期聘请高水平的税务管理人员到企业开展税务统筹讲座，通过定时定期把人员派往高校或者研究所进行学习，提高税务管理人员的专业素质，使他们更好地完成企业的税务管理工作，通过线上学习或者交流的方式，制定完善的培训计划，让管理人员最快的了解到最新的税务政策，帮助企业落实和掌握我国的税法动态，执行相关政策。此外，企业要加强对税务管理人员的责任意识和道德标准进行培训，避免出现人为性的税务风险。同时，企业要设立专门的税务风险管理部门，依据企业业务特点设置风险管理、税务预警等工作岗位，对责任和权利进行明确，实现涉税事项的全面管理。

四、总结语

房地产企业为了保证稳定发展，需要加强对税务管理的重视，通过构建税务管理体系、加强税务票据管理，加强跟税务部门的沟通合作，提高税务人员专业能力等途径，制定科学的纳税筹划方案，最大程度的帮助企业降低税负，有效对税务风险进行管理，保证企业竞争力的提升。

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