浅析农村宅基地交易现象

摘要：农村农民为充分实现宅基地使用权这种用益物权的财产性权益，私下将自建房屋交易流转，且随着农村经济结构的改变、人民生活方式的转变，此种现象愈演愈烈。通过定义宅基地使用权的概念，探究宅基地交易目的，分析在宅基地功能性冲突下如何妥善处理农村宅基地交易。

关键词：农村宅基地;宅基地使用权; 使用权流转; 集体土地;

随着我国社会发展迈入新航向，农村经济结构进行调整，人民生活方式发生转变。农村自建房屋买卖的现象愈发频繁，交易双方认为交易合法有效，但因自建房屋所占有、使用的宅基地具有一定的社会福利性质，法律对其流转设定限制条件，法院在裁判中往往认定此类买卖合同无效。因此在满足人们对生活的需求和完善法律法规的碰撞下，农村房屋交易有一定的参考价值和探索意义。

一、宅基地使用权的概念

宅基地一词带有浓郁的民族性，为我国法律所独有[1]。新出台的《民法典》以专章规定了宅基地使用权，反映出国家对宅基地使用权这种用益物权的重视，从法律制度上切实有力保障农民基本的居住权益和财产权益。根据《民法典》第三百六十二条的规定，宅基地所有权归集体所有，农村集体经济组织的成员都有资格无偿获得一块宅基地，占用并使用该分配土地建造房屋，满足农民基本居住需求，且此种具有浓厚福利色彩的权利不受任何组织或个人的剥夺。[2]也就是集体经济组织成员在集体分配的土地上建造房屋，无偿享受农村住房福利保障。不得不说，宅基地使用权这种福利保障对稳定农村社会发挥了极其重要的效应，对推进建设社会主义和谐社会及社会公平公正作出了巨大的贡献。

二、宅基地交易的现实因素

宅基地使用权这一中国独有的用益物权在历史发展过程中发挥了举足轻重的作用，其为广大农村人民提供了安居乐业的生活场所和居住环境。随着我国经济发展进入新常态，既有经济结构的调整和经济形态的转变进入一个灵动的新时代。[3]农村农民在满足基本居住需求的同时对发挥农村自建房屋的财产性功能愈发渴求，城镇居民在城市高速发展的快节奏下对农村安逸舒适的自然生活环境愈发向往，因而宅基地交易的现象层出不求。

关于农村房屋买卖交易现实因素如下：1、农民进城后在城市定居并购入城市商品房。2、原分得宅基地的家庭成员因成家分户后向集体经济组织申请新宅基地建造房屋，后通过继承、受赠或者其他合法方式取得另一处宅基地。3、城镇居民因城市房价攀升进而转向城市周边环境优美、交通便利、又极具性价比的农村自建房。4、久居城市的市民生活方式发生转变，又或者原农村户口的农民进城打工、学习、生活，年老后返回原村庄5、偏远山区的集体经济组织成员为了满足生产生活便利的需求。

农村房屋买卖，表面看是俩个平等的自然人基于真实、自愿的意思表示进行的买卖合同关系，实质上由于买卖标的的特殊性，现行法律明令禁止。学者们对于宅基地交易流转有不同的建议和看法。有学者认为宅基地上自建房屋属于个人财产，且《土地管理法》仅列明不予批准的情况，并没有禁止农村房屋的出卖。[4]还有学者[5]从经济学、社会学角度分析支持宅基地流转，不仅使得宅基地使用权在流通中实现其财产价值功能，还能通过流转消除城乡二元社会进而促进社会稳定和谐发展。

三、妥善处理宅基地交易方式和侧重点

1、宅基地使用权去身份化

目前合法的宅基地交易仅存于同一集体经济组织内部成员之间，故为妥善处理宅基地交易，“首要步骤就是要将宅基地使用权对身份的依赖性消灭，转而成为一种能被权利人自由意思支配的物品。” 在新型城镇化发展中，宅基地使用权的身份限制使得大批进城农民工进退两难，要想无偿无限期的使用农村宅基地就需要放弃享受城市完善的社会保障制度;要么退出农村户籍，等宅基地上建筑损毁灭失，自动丧失宅基地使用权。因此，宅基地使用权的去身份化，有利于保障进城农民工的权益，有利于推进新型城镇化的发展。

2、积极探索退出机制

针对城镇近郊的村庄，政府及村集体应当鼓励农民自愿有偿退出宅基地，通过建设配套设施齐全，保洁服务到位，环境优美的新型农村社区、住宅小区及农民公寓吸引农民主动退出宅基地。对于因继承、赠与的“一户多宅”以及进城落户农民的宅基地闲置情况，村集体可以劝服其退出宅基地。同时接受退出宅基地的所有人集体应当给予退出人公平的补偿，补偿主要针对宅基地上房屋和附属设施的财产价值以及宅基地的使用价值 。

3、完善流转收益分配机制

利润的分配不公会引起社会的动荡，在宅基地交易上的收益分配，应当在坚持对农民的保障的基础上兼顾公平与效率原则。按照目前农村宅基地交易趋势，农民在宅基地交易中获得的收益可主要分为这三个部分：私人财产的房屋、集体所有的土地，土地增值收益。目前在收益分配主体和收益分配比例上的立法规定处于空白阶段，故需完善分配机制。房屋作为农户的私人财产在交易流转中获得的收益理所当然归农民所有，但除去房屋收益之外的收益，应当适当分配给集体。

总之，对于农村宅基地使用权这一中国独有的用益物权，如何平衡宅基地使用权附有的社会福利功能以及财产性功能，如何最大程度保障并实现农民对于宅基地使用权的权利，绝非一朝一夕能解决的。农村宅基地交易的现象由来已久且普遍认为存在即合理，既不能任由农民随意流转，也不能在政策上一刀切阻止流转。需要结合现实交易因素及中国国情积极探索宅基地改革，妥善处理宅基地交易。

参考文献

[1]陈小君，蒋省三.宅基地使用权制度：规范解析、实践挑战及其立法回應[J].管理世界，2010（10）：1-12

[2]王利明，《物权法研究》（下卷），中国人民法学出版社2007（2），P195.

[3]孙淑云，李清掌，王志敏.河北省潜在赡养比解决对策之研究[J].河北工程大学学报（社会科学版），2016（3）：76-79.

[4] 陈建贞.如何走出农村私有房屋买卖的困境——谈非集体组织成员能否成为农村私有房屋买卖合同的买主[J].人民司法，2007（1）：84-86.

[5]方金华.关于农村宅基地使用权流转的法律思考[J].西华大学学报，2008（3）：65-69.

作者简介：陈鑫鑫（1997-），女，浙江宁波人，硕士在读，现就读于河北工程大学文法学院，研究方向：民法、社会保障法

基金项目：2016年度河北省社会科学基金项目（编号HB16LJ002）