业财融合在房地产企业财务管理中的应用研究

方琳琳

（绿城房地产集团有限公司，浙江 杭州 330100）

当前，信息技术的应用和发展形成了新的信息融合渠道，也给企业带来了全新的财务管理模式。对此，房地产企业在进行财务管理时，不仅要适应外部环境的变化，也要积极推进管理变革，切实做好财务管理的转型与升级。通过引入业财融合理念，更新财务管理观念，基于财务管理开展房地产业务活动，发挥业财融合优势，加强内部财务管理工作，促进房地产企业提升管理成效。

一、业财融合概述

在改革开放前的计划经济时代，我国国有企业的业财管理存在脱节现象，也就是“财务归财务，业务归业务”的状态，其业财融合的作用不能够得到充分的发挥。但在我国社会经济快速发展的今天，企业竞争日益激烈，企业内部财务管理也产生了较大变化，财务与业务的关系逐渐紧密，相互影响与作用。所谓业财融合，是指业务发展与财务管理相结合，业务和财务融为一体，从企业的整体去思考业务开展是否符合企业发展的目标方向。一是要站在业务发展角度，使得财务管理能够更加实时地响应业务需求，从财务角度为业务的发展提供一定的支持和建议。二是要通过业财融合，加强对风险的管控，提前预警并提供建议，并分析业务是否存在税务风险。三是要立足企业的发展战略，以企业费用作为财务管理基础，从财务角度去理解业务、运营业务，通过财务管理为企业运营提供支撑。

二、业财融合在房地产企业财务管理中应用的意义

1.为房地产企业财务管理创造应有价值

财务管理工作的核心目标是为企业创造价值。业财融合可以更好地帮助房地产企业了解业务，控制风险，有效分配资源。比如，在设立房地产公司前，要充分考虑业务模式、注册地址、投资形式等，做好税收筹划的顶层设计，争取总体税负更优，通过节税来创利。在投资阶段，除了投资分析以外，应强化业务和财税的融合。比如，在房地产企业财务管理中，应遵循工程量原则，并确保与各部门进行良好的沟通，财务人员需要协助业务人员测算好施工成本、付款占用资金利息、进项税比例和抵税影响等。在定价、流程和授权方式、成本管理等方面，财务管理都能够主动创造价值。前提是财务人员应具备先进的财务管理思维，要主动了解接触业务，推动业财融合，让财务充分发挥作用。在新形势下，房地产企业应立足于业财融合管理模式，切实提升财务管理水平，发挥财务管理作用，创造更多的价值。

2.为房地产企业财务管理明确发展目标

首先，房地产企业在实施战略过程中会受到资源条件的限制，因此，需要合理匹配企业的各类资源，确保实现战略发展目标。财务人员可采用杜邦体系和平衡记分卡的方法，从资产负债结构、销售利润率、资产周转率等各个相互制约的因素综合考虑资源投入、结构、时间等事项，寻找更优的资源配置方案，尽可能让资源匹配战略，聚焦核心目标。统筹考虑的结果是要保证投资回报率，要想尽一切办法提高投资回报率。立足业财融合，在预算中要将全部经营管理活动通盘考虑，统筹安排资源，统一思路，做好全过程财务管理。其次，业财融合可以帮助管理者在管理过程中及时发现问题，通过关键指标更加有效地管理生产经营过程，通过数据分析更清楚地看到问题的原因，并找到有效解决问题的思路和方法。若企业的业财管理相互分离，则很多数据会互相矛盾和各自存在，而无法形成有效的关联，不能有效挖掘数据，也就没有办法提供有效的分析和方案建议。最后，在房地产企业财务管理中，业财融合可以改进组织和流程，根据业务特点，简化审批节点和压缩审批层级，合理授权，有效控制风险，提升管理效率。

三、房地产企业实施业财融合过程中存在的问题

1.财务人员转型发展问题

首先，业务和财务的融合需要贯穿房地产企业财务管理全过程、业务全范围。这样的财务管理模式，有利于企业更好地实施管理，更好地实现战略目标。但目前很多企业的实务中，要么财务人员不了解业务，对业务缺乏支撑；要么业务人员不懂财务，降低了企业应有的盈利水平并增加了风险环节；要么是因为财务地位不够，缺乏能够为企业创造更多效益的施展空间，无法真正发挥财务管理的价值；要么是因为财务人员综合能力差，无法有效地满足业务对财务服务的需求，等等。上述多种原因导致实际的财务管理不能充分地融入业务当中。其次，高效的会计工作和财务管理工作，需要与业务交融在一起，进而达成服务企业战略目标。业务离不开财务，财务也离不开业务，必然融合共生。但目前由于各种原因，房地产企业在不同发展阶段，业务和财务的融合程度参差不齐，尚达不到理想状态。

2.财务工作运行效率低的问题

根据调查显示，目前房地产企业财务管理中财务工作运行效率较低，这不仅给财务管理造成一定的影响，也对财务共享模式的形成带来困难。造成财务工作运行效率低的原因，首先是部门与部门之间缺乏一定的配合，财务人员与其他部门人员缺乏良好的沟通，导致财务核算效率不高。其次是财务人员对财务流程不够理解，对于财务流程中的数据采集、效率加工缺乏实践操作能力，并对业务管理流程与规范性文件不够熟知，从而造成财务工作运行效率较低，也使财务预算工作缺乏规范性。

3.财务系统与业务系统无法有效融通的问题

房地产企业要想形成业财融合管理模式，应达成财务系统与业务系统的有效融通。目前，企业财务部门与业务部门沟通相对较少，导致财务部门无法利用有效的资金支撑企业各项战略目标，且容易出现信息不对等的情况。对于企业的各项经济活动来说，若数据被分散在两个部门中，其管理效能、数据整合效能都无法充分发挥，也反映不出实际价值。此外，在系统数据整合中极容易出现数据不匹配的问题，这不仅给财务人员开展分析带来一定的障碍，也导致无法向信息决策者提供准确的数据。

四、业财融合在房地产企业财务管理中的应用对策

1.基于业财融合理念做好房地产企业财务管理的规划

首先，房地产企业应构建出完善的业财融合管理形态，并建立健全相应的财务管理制度。基于统筹布局和整体规划工作，站在业务的角度上针对房地产业务活动进行风险分析、决策将业财融合机制纳入顶层设计中去。与此同时，房地产企业财务总监或财务人员应具备较强的分析判断能力。在拿地前，应该按照EPC总承包模式安排财税筹划方案，全程进行税负测算与盈利预测，合理控制项目开发的总税收负担，并确定好销售价格与开发成本的匹配关系，实时动态跟踪收入、费用、成本的变化趋势，严格控制房地产项目的税负支出。

其次，应该从以下三个层面进行创新发展，实现真正意义上的业财融合。第一层次是管理会计基本的、普适的内容，包括成本控制、预算管理、平衡计分卡管控、管理驾驶舱、跨组织管控、企业社会责任。第二层次是管理会计基本依托，包括战略、业务、激励、信息技术四项。它们必须与第一层次的每一项内容相互融合起来。第三层次是管理会计基本方法，包括平衡计分卡BSC和流程再造（BPR）、流程改进（BPI），这两种方法可以有效保障第一和第二两个层次相互融合的实现。

最后，对于房地产企业来说，应将业务部门及财务部门的人才组成一支专业的业财融合团队进行管理，并基于企业发展的实际需求开展业财融合理念的宣传与培训工作。在涵盖目标、内容、方法、支撑等几个方面内容的基础上，切实搭建出房地产企业融合管理体系，促进财务部门与业务部门之间的沟通与交流。

2.基于业财融合理念改进房地产企业财务管理工作

首先，为了更好地适应业财融合管理模式，房地产企业应加强重视财务管理工作的改革要求，并力求为实现统一化的数据处理、核算流程、财务报告编制办法等，进而确保企业会计工作在业财融合理念下不断形成统一、标准的方式。其次，应以“由技入道”的思维方式理解管理会计，这是我国管理会计的开拓者和奠基人余绪缨教授最重要的主张之一，适用于理解业财融合。例如，房地产企业在开展各项业务活动时，应从预算管理的实施情况进行分析，并建立较为完善的预算管理体系，确保预算有足够的控制力，避免出现先支出后审批的情况发生。最后，会计技能是指诸如数据、指标、原则、程序、方法、系统以及经营活动等，都属于技能的范畴，但不能局限于此。而是以此为基础来探究会计的灵性和创造企业价值的规则。也就是说，企业应真正发挥财务管理的作用，以部门为核心利用信息技术建立好预测模型，在各个部门预算执行过程中实现财务对业务的指导，进而在全过程中实现财务对业务的推动、业务与财务的融合。

3.基于业财融合理念促进财务人员转型升级发展

一直以来，业财一体化都是企业信息化建设的重点。通过将企业经营中的三大主要流程，即业务流程、财务会计流程、管理流程有机融合，使财务数据和业务融为一体。在该过程中，亦要求财务人员向业财融合转型。房地产企业应强化财务管理人员转型发展，以服务企业战略，服务业务部门，提升企业价值为目标，改进财务工作方向和质量，消除业财割裂产生的问题：（1）会计核算体系以对外报送财务报表为主，缺乏成本会计报表体系、管理会计报表体系和预算管理信息体系；（2）在投资和法人组织架构设计阶段，财务融合不足，缺乏财务指导；（3）在业务模式、管理流程等方面，财务不够积极主动，没有真正发挥作用；（4）在预算管理方面，没有真正承接战略，只是数字游戏或数据测算，没有发挥资源配置作用；（5）在成本管理方面，没有介入生产管理全过程，没有促进成本有效管理；（6）在经营决策上，没有提供有效的会计信息，没有发挥应有的决策支持作用，并且在绩效管理上，没有围绕企业战略制定有效的绩效政策和提供更有效的数据。针对以上问题，为发挥业财融合优势，要促进房地产企业财务人员的转型，为财务人员转型提供基础性帮助，把财务管理的作用真正发挥出来，发挥财务价值引领作用，深入推进财务转型，深化业财融合。此外，企业要对全体财务人员开展培训，切磋交流经验、增长专业知识，提升员工业务水平，从而推动全局财务工作不断进步。

五、结束语

综上所述，实施业财融合管理模式，对推动房地产企业持续健康发展，起到了十分重要的作用，业财融合是探索完善企业管理体系、提升财务管理效率、增加经济效益的重要手段。在新的发展形势下，房地产企业要针对业财融合过程存在的问题，积极采取有效措施，秉持业财融合理念，加强财务管理的规划设计，加强财务人员的队伍建设，不断提升财务管理人员的专业素质和财务管理能力，并结合企业实际，积极探索房地产企业的财务管理转型之路，从而促进房地产企业取得更大的经济效益和社会效益。