公租房建设的问题与对策探讨

刘武臣

（重庆市渝北区房地产交易事务中心，重庆 400000）

1 公租房的提出

最近几年，社会的经济一直保持着一个健康的发展态势，并且有很好的发展前景。但是与此同时，社会的收入也出现了两极分化的问题，一些中低收入的居民无法负担日益高涨的房价，他们的生活也变得比较困难。在这种情况下，政府推出了廉租房政策，更好地解决了居民的住房问题。公有租赁住房是国家为中、低收入家庭提供的、有固定标准、有固定租金的住宅，是一种过渡型住房。近日，住建部、财政部、发展改革委发布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，明确了从2014 年开始，将两种住房纳入统一管理范围，统一为“公共租赁住房”。因为公租房的便利和惠民性，近几年来，公租房受到了国家的高度关注，并且发展速度很快。尽管如此，在当前的情况下，我国的公租房政策的实施还处在一个探索的阶段，而公共租赁住房又是一个与城市中很大一部分人的切身利益有直接联系的项目，因此，与之有关的管理问题，必须引起我们的高度重视，我们必须对其进行深入的分析，并给出相应的解决办法，使公租房的住户能够获得更加人性化、专业化的管理，以及优质的服务[1]。

2 公租房的建设和管理现状

自政府启动保障性住房建设以来，北京、广州、上海、重庆等一线城市的保障性住房建设工作都取得了长足的进步，同时也形成了相对完善的保障性住房法规体系。近年来，在国家加大投入等因素下，部分“夹心层”住户的居住问题得到了有效的解决，为其扩展甚至完全实现保障性住房建设创造了很好的条件。然而，公共租赁住房的发展远不如一些欧美发达国家完善，需要从欧美发达国家的融资选址、建设质量、申请条件、分配和监督管理等多个方面进行深入研究。欧美国家对公共租赁住房的建设给予了很大的支持和积极的介入；并且，在房屋开发的各个阶段都有相应的调整。在解决了住房难题后，再利用公租房补贴等办法，既降低了投资成本，也能缓和了社会矛盾。

2.1 公租房规划和施工中存在的问题

2.1.1 市民对公租房的了解程度低

自从社会住房制度改革后，以前的以分配为主的住房体制发生了变化，因此，在这样的情况下，商品房走进了人们的视野。但是，由于当地政府对住房所有权和所有权的过分追求，加之“买房总比租房要好”的思想在当地根深蒂固，导致老百姓更愿意买房。就拿深圳来说，在该政策出台初期，因为深圳市民对公共租赁住房的认识不足，一些公共租赁住房出现了70%以上的空置现象。当政府加速公租房的建设时，若不能突破思想上的隔阂，以健全的政策让老百姓安心，必然会出现公租房空置、闲置的窘境，难以让老百姓得到实惠的局面。

2.1.2 公租房建设资金来源单一

当下，有几个具有代表性的实例：重庆经济主要依靠国家的投入；广州的财政投入主要是以国家的财政投入为主，但主要依靠的是国企与私人的资金投入；而上海，以国企为主，私人投资为辅。从这一点就可以看出，公租房的资金来源主要是政府[2]。由于公租房不能在市场.上自由买卖、租金相对较低等问题，造成了其资金回笼速度较慢，所以银行等金融机构对其没有兴趣。

2.1.3 公租房的选址较难

目前存在公租房选址与居民需求不相适应等问题，城市用地少、租金高，城郊可供用地面积小、配套设施差，导致公共租赁住房的选址问题。在转入公租房的时候，要考虑到房主是否愿意出租，房屋的安全性是否得到了保证，并且要进行深入的调查，还要考虑到租金、价格、转入和退出机制，以及对房屋的补贴，这些都要有一个完善的操作体系，而现在，我们只能用观察的方法来对其进行规范。与此同时，因为建造地点太过偏僻、交通不便、商品配套设施不完善等原因，一些申请到了公租房的市民，在综合考虑了多种因素的影响之后，最终还是选择了在自己工作单位附近，这导致了有住房需求的人群没有房子可以居住，从而导致了公租房资源的浪费[3]。

2.1.4 公共建筑面积偏大，建筑品质不高

经过调查，济南的一些公共租赁住房的租客反映，他们所居住的公共租赁住房的公摊面积过大，有的小区甚至达到了40%，而且物业费是以建筑面积为基础，所以有将近一半的租金没有支付给住户。而且，房子的质量也不尽如人意，据一些住户反映，他们在这里住了还不到半年，就有不少房子出现漏水的情况；室内墙面开裂、门框破损、冬季采暖不充分；自交付房屋那天开始，电梯就出现了故障。而物业在接到业主的投诉后，又没有及时处理，一直拖着不放。由此可以看出，为了满足家庭的基本生活需要，公租房的整体质量需要逐步提升。图1 为公摊面积分配。

图1 公摊面积分配

2.1.5 公共租赁住房的配套设施不够完善

经过调查，济南市部分租住公租房的住户表示，由于周边无社区医疗，居住环境无法保障其人身安全。而且这里的交通也不是很便利。在社区周围，有更齐全的托儿所、幼儿园、中小学、肉菜市场和邮局等公共配套设施，以及社区内的绿化、消防、市政、物管等配套设施，还需要进一步完善。

2.2 公租房管理过程中存在的问题

2.2.1 公租房的管理机制尚不健全

在公租房的申请过程中，缺少了公开性和透明性，导致了有关信息的准确性和真实性的缺失，导致了进入机制的不健全，出现了一些违规行为，导致了真正需要住房的居民得不到住房。例如，有一些资金条件比公租房更好的人，因为关系和其他渠道，申请到了公租房，但是把它当成了备用住房。所以在一些公租房的小区里，经常会出现一些豪车。而在退出机制上，有些居民在公租房生活的过程中，因为升职加薪等原因，他们已经不能再满足公租房的要求了。但是，因为政府的信息传递落后，退出机制不健全，缺少法律体系的有效监督，这就导致了这部分人仍然被困在公租房中，从而导致了资源的浪费。

2.2.2 政府立法职责不明确

因为内部职责分工不明确，细节方面缺乏制度安排，导致了职能交叉，责任推诿，管理主体之间协调力度不够等问题。例如，济南多处公共租赁住房存在着孩子就学等方面的配套不健全，教育局的工作人员认为，房子的产权没有在教育局注册，只是在学校注册之后，才可以进行学区划分，这就是房子的所有权造成的问题；而房产管理局则是在等待着上面的决定，拖延解决。

2.2.3 保障性住房的覆盖面较小

许多有实际需要的人，因为他们的收入达不到申请公租房的标准，或是没有达到他们的户口，他们就失去了机会。以城镇中低收入家庭为重点的保障性住房，对农民工、农民工等流动人口的开放性不够，致使公共住房“为人民群众”的观念难以形成，影响了城镇化的进程。

2.2.4 公租房的乱收费现象突出

通过对公共租赁住房的调查，我们发现大多数公共租赁住房缺乏配套设施，影响了居住品质。其中，一些公租房区域的物业费居然高达1.55 元/m2，而高档住宅小区的物业费也只有1.8 元/m2（虽然物业费也是分档收取，有些人有政府补贴，有些人需要自己缴纳，但是费用太高了）。也有一些市民表示，停车费也很贵。政府是以民生为本，建造公共住房，但因其下属单位的乱收费，导致居住在公共住房中的住户不满意。

2.2.5 公租房空房率偏高

例如，上海第一批“试水”的两个市政府筹措的公共租赁住房项目，第一次申请的比例只有40%。与此类似，在武汉第一次发布的899 个公共租赁住房项目中，只有317 个人报名并拿到了房子的钥匙。在确定了房租补贴标准之后，目前已有住房的家庭，只有23%左右。相比之下，郑州的公共租赁住房状况更差，第一批住房的空置率已经达到了90%。济南市“十二五”规划建设6 万套保障性住房，为了解该地区的实际情况，市政府曾对该地区的保障性住房进行了初步登记，但目前仅有4000 余户、6000 余名未婚人员进行了登记，距离预期的6 万余户还差得很远。尽管上面只是一个例子，但是我们可以看到，空房的高空置率是一个比较常见的情况[4]。

2.2.6 公租房人员复杂，管理难度大

由于公共租赁住房的组成，使得公共租赁住房的管理变得非常困难。住在公共租赁住房的主要是下岗职工、农民工和老弱病残等生活条件较差的人群。一些公共租赁区，例如，重庆的“民风之家”拥有108 万m2的房屋，大约17900 间，济南市的“清雅居所”就有6014 间。越是大型的公寓楼，里面的人就越是复杂，这就给管理人员带来了很大的困难。

3 公租房建设和管理的对策

3.1 科学规划公共租赁住房

3.1.1 合理选址和分配

要科学、合理地选址，突破原有的一元化建筑格局，采取“混居”的方式，以实现社区的一体化，避免在都市中形成“贫民窟”。同时，还应该注意完善商业和服务配套、交通等设施，这样不仅能解决部分公共租赁住房的空置问题，还能让租客享有生活上的方便。

3.1.2 更新住房保障

把“新建”的住房保障理念转变为“消化已有的商品住宅”。建设保障房的高峰期已经过去，在接下来的几年里，棚改规模将会保持在绝对高位。在“去库存”的大背景之下，住房保障的理念已经做出了相应的调整，它的重点已经从过去的“建设保障房”转移到了“消化存量商品房”，并根据当地的实际情况来解决房地产库存问题，使房地产业中的闲置资源得到合理的利用。

3.1.3 增加公租房资金来源

为公共住房项目提供资金，以保障公共住房项目的资金来源，公租房的融资主要包括：国家税收、土地流转、政府补贴、房屋出租、政府债券、地方政府债券。社会的多元化也使公共租赁住房的资金来源多样化。资金为公共租赁住房项目提供了新途径，确保了公共租赁住房项目的建设质量和数量。

3.2 科学管理公共租赁住房

3.2.1 健全准入和退出机制

首先，要确保信息的公开透明，便于核实，切实加强执法力度，使政府部门的行动更加有效。其次，实行“动态监控”，建立健全监督和管理机制。最后，政府对公共租赁住房的准入标准进行了严格的规定，扩大了计划的覆盖范围。重庆市的经验值得全国其他地区借鉴，以求进一步完善。

3.2.2 积极推行货币化安置政策

加速交换项目的实施，对有需要的人给予租金补助，不仅能保护他们的权益，还能让他们的居住地点离他们居住的地方更近，从而推动了住房租赁市场的健康发展。在公共租赁住房方面，如在廉租住房方面，加速推行住房调换，让居民的生活更方便。

3.2.3 强化公共租赁住房法律管理

鼓励非营利组织使用，目前公共租赁住房建设要吸取国外的优秀经验，并借鉴国外的成功经验，为我国公共租赁住房建设找到一条可行的道路。确保法制的完备，健全一套包括财政、建设、税收和住房产权在内的相关法规，打好基础[5]。

4 公租房未来规划建设的建议

4.1 加大对公租房的支持力度

支持并对其进行监督，是指地方政府直属中央政府，中央政府加强对地方公租房的监督与管理是其职能所在。政府要加大对公租房的投入，并对其进行监管，保证国家的资金真正落到人民的头上，让人民不再是“有房可住，无房可住”，这样的话，公租房的质量和数量都会发生“质”的变化。

4.2 改变城镇化发展理念

首先，加快公共租赁住房建设步伐，从“以物为本”到“以人为本”的转变，以满足人们的基本需求，提升居民的幸福指数。其次，要主动改变人们的居住理念，由“买房”向“租房”转换，通过对租赁市场的开发，使整个社会能够得到可持续的发展。再次，要提高城镇居民的比例，积极推进城市化进程，解决好居民户口及其附属于居民的社会安全问题。最后，要通过创新的机制，为公共租赁住房的发展开辟多元化的道路和途径。

5 结语

公共租赁住房政策的推行，不仅极大地提高了居民的生活质量，而且显示了国家致力于提高人民群众的生活质量。不过，公租房的建设还处在探索阶段，还需要不断地改进，才能让公租房的居民获得更加人性化、更加专业的管理和服务。