住房保障迎变革，新一轮工作如何推进

近期，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（简称指导意见）受到社会各界广泛关注。在房地产行业深度调整之际，配售型保障性住房被提升到重要高度，有何考虑与深意？与此前住房保障模式有何不同，对行业将产生怎样的影响？

重磅会议提及

9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议召开，国务院副总理何立峰表示，保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要坚持规划先行、谋定后动，做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。

何立峰强调，要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。要实施严格封闭管理，不得上市交易。最新披露的信息，对上述工作有了更详细的阐释。从目标看，一要在大城市加大保障性住房建设和供给，解决部分群体的住房难问题；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产行业转型和高质量发展。

在保障对象上，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。已享受过政策性住房的家庭申请保障性住房，需按规定腾退原政策性住房。按照保基本的原则，合理确定不同群体的保障面积标准。

配售方面，采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。同时，实施严格的封闭性管理，禁止将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

那么，哪些城市可推进该工作？指导意见强调，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要作好政策和项目储备。商品住房库存高的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋。根据相关数据，目前我国城区人口超过300万的城市共35个，这些城市将成为保障性住房建设的先行试点。

与以往有何不同

华泰证券在研报中表示，我国住房保障体系发展主要分为三大阶段：第一阶段，以售为主的经济适用房时期；第二阶段，以租为主的廉租房、公租房时期，限价商品房填补中等收入群体保障；第三阶段，明确以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障顶层设计。

早在1994年，国务院便发文提到，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。1998年，国务院再次发文表示，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。

不过，经适房背后的问题也有所显现，比如住房寻租、牟利现象等。2003年起，对经济适用房的定调开始转向改进与规范，同时限价商品住房开始入市，对家庭收入的上限门槛较经适房高，面积上限也更高；而两者的共性是持有5年后可通过补价等操作进入普通商品房市场。

在第二阶段，住房保障的目标下移至最低收入家庭，廉租房逐步成为主流；2010年，公租房登上历史舞台，主要针对廉租房没有覆盖到的非户籍外来务工人员；2014年，廉租房与公租房并轨运行。

到第三阶段，我国住房保障体系的顶层设计明确，即以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，保障性租赁住房成为主力军，以解决新市民、青年人等群体住房困难问题。经过多年探索，经适房和两限房逐步淡出舞台，廉租房也与公租房合并。2023年，保障性住房建设进入加速阶段，“配售型保障性住房”重要性上升。

新一轮变革蓄勢待发，与此前模式有何不同？“经适房推出时，我国刚开始推进住房市场化改革，从房子福利分配突然转到市场化的话，可能会导致很多问题，所以当时的策略是大部分人买经适房，少部分人买商品房，低收入者住廉租房。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，经过多年发展，在大城市高房价的背景下，配售型保障性住房主要针对部分困难人群，解决其买不起房的问题。

此外，经适房是可以有条件上市的，如今的配售型保障性住房则不能上市；另外，当时的经适房主要针对国企、事业单位等人群，如今大城市人口结构更为复杂、流动性强，配售型保障性住房主要针对三类人群，即户籍无房户、新就业大学生、为社会提供基础服务的工薪阶层。李宇嘉表示，未来的住房保障将分为两大块：一是配租型，包括针对城市低保低收入群体供给兜底式保障，即公租房，也包含保租房，针对不符合公租房条件，但买不起房的群体；二是配售型，针对有一定收入积累，想获得产权住房，但支付能力弱的购房困难群体。

（摘自《第一财经日报》孙梦凡）