新形势下民营房地产企业强化营运资金管理路径研究

刘 芬

(苏州万科企业有限公司，江苏 苏州 215028)

0 引言

随着城市化进程的加快，城市人口急剧增长，住房逐渐成为人们生活刚需，带动房地产行业迅猛发展，并在过去一段时间内成为国民经济发展的重要推动力。 房地产企业在巨大的发展机遇下也获得快速发展，尤其是民营房地产企业，已发展成为房地产企业中的一股重要力量，影响着房地产行业的稳定。当前，世界经济复苏乏力，经济下行压力依然较大，国内经济形势进入增速放缓新常态。 在此影响下，房地产市场需求也出现萎缩，盈利难度加大，加之项目开发周期长、投资额度大、资金运营风险高等痼疾长期存在，房地产企业特别是融资能力有限的诸多民营房企开始感受到严峻的市场竞争压力，不少民营房企陷入资金运营困难的窘境。 而近期恒大等知名房企的一系列暴雷事件，更是将民营房地产企业的资金安全问题推向社会舆论的风口浪尖。 面对新形势，民营房地产企业唯有以强化营运资金管理为突破口，优化自身财务管理，确保流动资金良性运转，提升企业核心竞争力，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

1 民营房地产企业营运资金管理意义

作为典型的资本密集型产业，资本需求高、开发周期长、资金回收率低、经营风险大是房地产企业普遍的经营特点。 房地产企业虽然具有高于其他行业的盈利水平，但是也承担着相应的高风险。 尤其在资金运营方面，一旦出现资金流断裂，企业将面临崩盘的严重后果，并造成烂尾楼等不良社会影响。 营运资金是维持企业日常经营活动的基础，高效的营运资金管理能帮助企业提升经营效率，还有助于降低企业财务风险和成本[1]。 营运资金管理对房地产企业，特别是经营实力有限的民营房企而言意义重大，不仅是企业经营能力提升的重要手段，更是企业存亡发展的关键所在。

首先，有助于提高资金使用效率。 资金是民营房企赖以生存和经营的“血液”。 经营规模扩大和项目持续开发占用民营房企大量资金，营运资金紧张成为企业经营常态，部分企业甚至背负高额债务，企业经营发展备受资金困扰。 而营运资金管理可以使民营房企把握各项目资金占用情况，在项目间合理调配资金资源，避免资金不足或过度占用情况，实现营运资金优化配置，防止项目因资金短缺造成停工，促进营运资金良性运转，提升资金使用效率。

其次，有助于降低财务风险。 忽视财务风险防范，片面重视融资和盈利状况是民营房企常见状态。若不及时化解财务风险，将对企业资金及财务安全构成严重威胁。 营运资金管理使民营房企能够及时发现资金运营方面隐含的风险因素，进而采取有效策略加以解决，避免诱发财务风险威胁企业经营秩序。

再次，有助于内部协同性提升。 民营房企各部门在营运资金管理工作过程中，被统一到企业经营目标之下，营运资金的管理使用成为各部门面对的统一课题，业务壁垒随着部门间交流沟通的增多而逐渐减少，人员合作意识及部门协同配合得到同步提高。

最后，有助于企业可持续发展。 营运资金储存过多不仅会造成资金使用率和回报率低下，还会导致机会成本增加，影响企业正常运营；反之，营运资金短缺则会使企业经营活动陷入停滞，甚至遭受财务风险及破产危机。 因此，营运资金对民营房企长久发展而言至关重要。 对营运资金进行有效管理，能够帮助企业掌握资金运营薄弱环节，针对性地优化融资渠道，缓解资金债务压力，保障资金正常运转，避免因资金问题触发财务风险，促进企业财务管理水平及整体实力提升，在激烈的市场竞争中始终保持健康的经营状态，最终实现可持续经营。

2 民营房地产企业营运资金管理现存问题

2.1 资金来源渠道单一

房地产企业日常经营运转及项目开发建设需要消耗大量的资金，资金需求量大是该行业的突出特点，民营房地产企业亦是如此。 仅靠房屋预售款等常规收益很难维持正常运行，短期筹资能力往往决定了民营房企的经营状况。 上市房企尚可通过股市融资，而对绝大多数都是非上市企业的民营房企而言，融资渠道则非常有限，银行贷款和金融机构投资是大多数民营房企依赖的资金来源。 然而民营房地产企业因发展历史较短、资本储备不足、企业规模较小、内部管理能力不强，加上自身条件不足，市场竞争力较弱等，应对风险能力相对较低，在从事贷款融资时易受到阻碍[2]。 在当前国家宏观政策调整，严控房地产行业银行贷款规模，银行贷款门槛不断提高的情况下，诸多中小民营房企通过银行贷款融资的难度非常大。 现阶段，我国资本市场尚未成熟，金融市场不够完善，寻求合适的金融机构融资渠道并非易事，况且金融机构对合作企业的条件审核通常比银行还要严格。 上述情形使民营房企的资金来源严重受阻，在多元化融资渠道难以实现，常规融资渠道不畅的情况下，民营房企被迫转向高利息的民间借贷，不仅导致企业资金成本高、负债累累，同时还会将企业拖入巨大的财务风险中。

2.2 营运资金分配不合理

营运资金缺少规划是民营房地产企业的通病。有的企业过于激进，在项目开发中几乎投入全部营运资金，造成流动性紧张和资金断流；也有企业偏于保守，储存持有大量现金，奉行“现金为王”，冗余资金不仅没有转化成效益，而且带来更多的机会成本。多数民营房企既没有提前合理计划营运资金使用和分配，又不能根据项目和资金当前实际情况适时做出调整，资金结构错配、资金使用不科学、资金调用过于随意在民营房企资金运营中成为常态现象。 由于缺少科学的资金分配计划，特别是缺少科学预算体系指导，多数民营房企在项目资金分配中“前重后轻”的倾向较为明显，即企业在项目前期开发建设中投入绝大部分资金，后期销售等环节却得不到充足的资金支持，致使项目后期难以持久顺利进行。此外，在多个项目同时开发的情况下，民营房企如不能针对每个项目制订合理的预算计划，对各项目的资金分配必然不够准确，也会为后期资金成本增加埋下隐患。

2.3 资金管控力度不够

首先，企业盈利状况一直是民营房地产企业领导层的关注焦点，营运资金管理在民营房企经营中则很少被提及。 由于普遍缺乏资金管理意识，一旦出现资金短缺问题，其领导层只会通过直接贷款等途径寻求解决，却忽视了通过资金管理寻找资金短缺的真正原因和解决对策。 贷款仅能暂时缓解资金紧张，却不能使资金问题得到根本解决，而且还增加了企业债务负担，影响企业经营效果。 其次，营运资金管理工作的前提和基础是科学有效的管理制度。现阶段，无论是具体的预算管理制度，还是整体的资金管理制度，在多数民营房企中均未建立和完善。个别企业虽然制定了资金管理制度，但在实际经营管理中却不能严格落实和遵守，导致资金使用规范性较差、随意性太大，资金管理工作不能发挥其应有作用，出现应收账款和现金收支混乱的局面，增加了企业经营风险。 最后，由于内控制度不完善，民营房企对营运资金使用、管理等环节的监督不到位，对审批不严格、流程不合理、执行不到位等问题不能及时发现和整改，一定程度上也削弱了营运资金管控能力。 总之，民营房企资金管理整体水平目前仍然有待提高。

3 民营房地产企业营运资金管理优化路径

目前经济增速降缓，房地产企业作为对市场风险较为敏感的企业，其将会在日常管理中面临较大的市场风险。 因此，民营企业需要加强自身的财务管理，尤其强化营运资金的管理，从而保证企业营运资金的正常运作，提高企业获取利益的能力[3]。

3.1 积极拓宽融资渠道

首先，民营房企要积极尝试融资模式创新，构建包括债券、股权、租赁、银行等多种渠道在内的多元化融资模式，并根据企业发展现状和融资需求进行合理选择。 除此之外，民营房企还要积极拓展新的融资渠道，促进资金结构的优化，摆脱过去单一融资方式束缚。 比如，可以大胆尝试权益融资、定增融资的方式，对股权融资方式进行改革创新，使其更加简单易行。 其次，民营房企要加强与金融机构的沟通，以获取金融机构更多的信任，提升自身信用能力，保证融资效率。 比如，民营房企可以主动向银行表明自愿承担企业失信的惩戒及代价，以解决银行对企业贷款资质方面的顾虑和限制，提高沟通协商效果，增强银行对企业资质的认可与信任。 或者企业可以引入第三方金融机构，由其综合评估企业项目、资产、信用等，提升企业信用评价的客观性、真实性、权威性，以提高获得贷款的概率，提升银行对企业信用评级。 最后，民营房企需要加强对国家政策的解读，更好地适应行业及社会发展趋势。 企业要根据国家政策调控趋势，优化质押结构比例，提升自身资产结构质量，使市场融入呈现多层次效果。

3.2 加强对资金集中统一管理

首先，民营房企要加强资金管理工作，根据资金储备、项目进度、投资计划等编制资金预算计划，在此基础上进一步形成科学的资金管理计划，统筹企业内部各部门职能，确保资金管理各环节工作严格按照计划进行，提升资金使用效率。 各部门要保证资金使用落实到位，做好对营运资金的跟踪、执行工作。 其次，构建资金集中管理平台，提升资金监管效率，在业务流程中融入资金管理工作，实现两者融合统一。 借助资金管理平台，有效预防资金风险，实时监管资金运营情况，全程化管理资金收支状况。 民营房企要将资金高效利用作为资金管理平台的核心任务，特别要加强对银行贷款等外部资金使用情况的关注，可尝试通过ERP 对接建立与银行等金融系统的资金共管模式，借助外部金融机构力量，从融资源头至融资结束，做好对每一笔融资资金的动态监管。 同时，充分发挥资金管理平台在资金配置方面的作用，逐渐将资金分配、资金借贷、投融资管理等资金运营工作，纳入资金管理平台的集中统一管理下，确保资金分配与企业项目开展、融资状况完全相符，实现资金配置的最佳效果。

此外，还要建立风险防控体系，监督资金运行漏洞及违规行为，提升企业资金管理能力和财务管理效率，促进资金运行效率最大化地实现。

3.3 完善内部控制体系

民营房地产企业正常运转需要大量的资金支持，资金安全对其而言至关重要。 良好的资金管理内控体系不仅为企业管理层决策和监督提供资金方面的反馈信息，还充当着企业运转和资金运营的安全保障。 因此，民营房企有必要建立起风险导向的内控制度，采取有效的内控措施，提高资金风险防范能力，有效规避资金风险。 一是建立科学的投资决策机制，为投资决策提供制度保障，确保投资决策合理、合规，并对决策失误开展责任追究。 二是建立健全项目资金预算制度。 坚持投资效率与资金收益并重的原则，兼顾资金风险与项目建设相平衡，对资金需求情况进行合理测算和科学分析，将项目资金规模控制在预算范围内，避免项目过度投资或资金不足。 三是基于风险评估遴选适合项目。 综合考量企业经营特点、经营历史、项目类型、项目地区等各种因素，建立风险评估模型，且针对不同项目设定不同风险阈值，从而精准遴选出风险小、收益高的优质项目，基于源头将投资风险降至最低。 总之，民营房地产企业在资金管理方面只有不断地适应市场变化，加强风险管理和提高资金利用效率，才能在激烈的市场竞争中获得更多发展机遇[4]。

4 结语

房地产属于资金密集型行业，其高资金沉淀、高额负债、高额投资等特点决定了企业承受的资金风险居高不下。 民营房地产企业虽然数量众多，但是规模较小、成立时间短、组织结构变动快、自有资金少，抗风险能力弱、财务管理不规范，信用等级过低，诸多弱点导致其较难获得银行等金融机构资金的青睐。 在宏观调控执行力度不断加大背景下，融资渠道本就单一的民营房企资金压力将越来越大。 一方面是国家政策的缩进，另一方面则是房地产企业白热化的竞争，这使得房地产企业的营运资金管理变得异常重要[5]。 诸多民营房企也逐渐开始重视营运资金管理工作。 当前，民营房企需要深入研究资金管理，科学规划投资方案，持续加大资金管理力度，积极拓宽资金来源，减少银行信贷依赖，严格控制融资成本，规范资金使用行为，增强资金风险对抗能力，确保资金链平稳安全，通过资金管理质量和效率的有效提高，稳步提升企业市场竞争力。