房地产企业土地增值税筹划问题的探讨

谭晶 北京市中伦文德（昆明）律师事务所

引言

随着经济快速发展，房地产行业获得了极大的发展空间和机遇，但对于房地产企业来说，土地增值税是影响企业经营收益的重要因素。通过科学化的筹划方法，依法合规开展土地增值税税收筹划，可以有效提升房地产企业综合竞争力。

一、土地增值税概述

土地增值税是房地产行业的特有税种，税负重、清算规则复杂、覆盖周期长。近年来，随着房地产市场的不断发展和调控政策的加强，土地增值税在房地产税收体系中的地位越来越重要。政府通过调整土地增值税的税率、扣除项目等政策手段，对房地产市场进行调控，以达到稳定市场、促进经济发展的目的。

二、房地产企业土地增值税筹划的必要性

当前，房地产企业的发展速度逐渐减慢，进入稳定发展阶段，房地产企业要想提高收益，实现可持续发展，就需要增强自身的盈利能力，降低发展成本。房地产企业可以通过科学的税收筹划工作来降低企业经营成本，实现企业收益的增长。税收筹划与财务管理是相互促进的关系，税收筹划工作是以企业内部的财务会计核算为基础，只有充分了解企业的经营收益，才能更好地进行资源整合，对经营项目进行合理规划[1]。

（一）合理合法降低土地增值税

在房地产企业中，土地增值税是重要的税种，在总税额中具有较高比重，土地增值税具有核算复杂性高、清算时间长、整体税负比较高的特点[2]。同时，房地产开发企业在进行土地购置和销售的过程中会产生土地增值税。

营改增政策出台后，房地产企业针对老项目可以选择简易计税方法，即房地产企业计算土地增值税时可以根据项目实际情况，合理选择计税方法来降低税负[3]。房地产企业销售其自行开发的项目计算土地增值税时，可以扣除当期向政府部门支付的土地款。因此，如果企业能够合理运用税收政策和法规，例如合理选择土地购置方式、选择适当的土地开发模式等，就可以有效降低土地增值税税负。

（二）减轻税负

房地产行业是资金密集型产业，税率较高，尤其是土地增值税。通过合理扣除可扣除费用，合理减少土地增值税的部分支出等税收筹划措施，可以有效降低企业成本，减轻企业税收负担。

（三）提高企业市场竞争力

土增税直接影响企业开发经营成本，合理进行土地增值税筹划可以减少企业的税负，从而节约资金用于项目开发和推进，优化交易模式的同时提高企业经营效益，进而提高企业项目的竞争力和市场地位。

三、房地产企业土地增值税筹划面临的困境

（一）对税收法律法规及政策缺乏深入了解

房地产企业涉及的税种多，税务法规复杂，各地区为了促进房地产市场的健康有序发展，出台了系列宏观调控政策。但是，当前我国很多房地产企业对土地增值税的征缴政策缺乏了解，没有及时获取政策的最新动态，导致其土地增值税税收筹划工作具有一定的滞后性，也尚未达到税收筹划工作应该达到的目的。例如，对于土地使用权的核算方式是影响税收筹划的重要因素，我国《企业会计制度》中规定了土地使用权的核算方式，但是部分房地产企业未对该核算方式进行深入解读，就会造成企业理解与政策含义之间存在偏差，从而影响企业土地增值税税收筹划工作的效果。

（二）财务管理不规范

部分房地产企业的财务管理不规范，例如，在对税务凭证、账簿的管理不规范，这可能会影响到税务检查和审计，进而影响到企业的税务信用评级，对土地增值税的税收筹划产生负面影响。土地成本、开发成本等无法准确核算，导致企业无法准确核算土地增值税的计税基础，这会影响到土地增值税的计算和缴纳。同时，企业财务管理不规范使企业无法及时了解和掌握国家税收法律法规及政策，从而无法根据自身情况设置制定有效的税筹策略。

企业只有加强财务管理，建立健全的会计核算体系，规范税务凭证和账簿的管理，提高税务筹划的准确性和效率。同时，企业还需要加强与税务部门的沟通和合作，及时了解和掌握国家税收政策的变化，以便更好地进行土地增值税的税收筹划。

（三）缺乏专业税收筹划人才

土地增值税的税收筹划需要具备专业的税务知识和技能，包括对国家税收政策、法规的理解和运用，对会计核算和财务管理的掌握等。缺乏专业税收筹划人才可能导致企业无法准确分析和评估土地增值税的风险，无法制定出科学、合理的税收筹划方案，也无法及时应对税收政策的变化和调整。此外，缺乏专业税收筹划人才还可能使企业的税务管理存在漏洞和风险。例如税务凭证、账簿的管理不规范，税务申报和缴纳不及时等，这不仅会影响到企业的税务信用评级，还可能引发税务风险和法律风险。

因此，房地产企业需要加强专业税收筹划人才的培养和引进，提高企业税务管理的专业性和规范性。

四、房地产企业土地增值税纳税筹划的建议

（一）分阶段开展税收筹划

项目准备阶段：企业应对项目的整体情况进行全面分析，包括项目的地理位置、市场需求、开发周期、成本预算等。根据分析结果，制定初步的土地增值税税收筹划方案。

项目开发阶段：企业应密切关注税收政策的变化，及时调整税收筹划方案。同时，加强与税务部门的沟通和合作，确保税收筹划的合法性和有效性。

项目销售阶段：企业应准确核算土地增值税的计税基础，包括土地成本、开发成本、销售收入等。根据计税基础，计算应缴纳的土地增值税额，并按时进行申报和缴纳。

项目清算阶段：企业应对土地增值税进行全面清算，包括已缴纳的土地增值税、未缴纳的土地增值税、应退税款等。确保土地增值税的清算准确无误，避免因税务问题引发法律风险。

在分阶段进行土地增值税税收筹划的过程中，房地产企业还需要注意以下几点：保持与税务部门的良好沟通，及时了解税收政策的变化和调整；加强内部财务管理和会计核算，确保数据的准确性和完整性。合理利用税收优惠政策，降低企业的税负。定期进行税务审计和风险评估，及时发现并解决问题。

（二）合法运用土地增值税清算技巧

1.确定合适的清算时机

房地产企业在开发项目完成后，应根据实际情况选择合适的清算时机。一般来说，在满足以下条件时，可以及时进行清算：项目销售完毕，扣除项目金额确定，以及税务机关未提出异议。这样可以避免因逾期清算而产生的罚款和滞纳金，同时也有利于企业及时享受税收优惠政策。此外，为减少资金占用，在依法合规的情况下，在国家规定的清算时限内，可以适度延迟清算时点，或者结合各项目税负测算合法合理调整缴纳税收先后顺序，推动企业将资金投入项目中，实现资金有效循环。

2.合理分摊成本

房地产企业在清算过程中，应合理分摊成本，确保开发成本的真实性和准确性。对于一些共同费用，应按照合理的方法进行分摊，避免因费用分摊不合理而影响清算结果。同时，企业还应关注当地税务机关对成本分摊的要求和规定，以确保清算结果的合法性与合规性。

3.调整销售价格

房地产企业在清算过程中，可以适当调整销售价格，以降低土地增值税的增值率。通过合理定价，企业可以控制销售收入和增值额，从而减少应缴纳的土地增值税税额。需要注意的是，在调整销售价格的同时，企业还应考虑市场需求和客户关系等因素，避免因价格调整不当而影响销售效果。

4.合理利用税收优惠政策

房地产企业在清算过程中，应合理利用税收优惠政策，以降低土地增值税的税负。根据国家税收政策，符合条件的纳税人可以享受一定的税收减免或抵扣。企业应关注当地税务机关对税收优惠政策的适用范围和申请条件的要求和规定，以确保及时享受相关税收优惠。

5.强化内部管理

房地产企业在清算过程中，应加强内部管理，确保清算工作的顺利进行。企业应建立健全的财务管理和会计核算体系，规范税务凭证和账簿的管理，提高税务数据的准确性和完整性。同时，企业还应加强与税务机关的沟通和合作，及时了解和掌握税收政策的变化和调整，以便更好地进行土地增值税的税收筹划。

（三）加强税收筹划的其他措施

1.规范财务管控，加强部门之间联系

房地产企业因项目开发时间长、人员流动性较大、涉及部门较多（从项目前期开发部门、采购部门、成本控制部门、设计部等）等特点，需要各部门之间共同协作，加强联系，并高度关注财务管控的规范化，针对项目实际建设及运营状况做出税务机关认可的合理解释。土地增值税清算过程中起着极为重要作用的就是各项重要资料的保存，如项目前期从土地取得、权证办理、销售资料、成本分摊及扣除资料、相关配套移交资料等，很多企业和项目由于缺乏关键性项目资料，使得土地增值税清算过程中出现收入确认和成本能否扣除产生较大的争议。

2.有效防范税收筹划的风险

税收筹划本身可以实现企业税金的节约，但是税收筹划本身存在一定的操作风险、合法性风险及政策风险等。企业在开展税收筹划前必须对政策、法律法规有透彻的理解，避免因对政策理解不到位而出现的合法性风险。同时，因为土地增值税各个筹划环节紧密相连，具体人员在执行操作过程中极易引发操作性风险，这就要求房地产企业务必针对土地增值税等税收筹划有具体的筹划方案及规范，并在项目开发到销售各个环节均严格把控，并针对重点筹划环节实时监控，动态化管理，避免操作风险的发生。在企业内部构建良好的税收政策风险防范机制，及时纠正在土地增值税筹划各环节出现的操作违规行为。

3.加强税收政策培训

房地产企业应从以下几个层面建立税收政策培训机制，组织相关人员加强学习，包括但不限于：建立定期培训制度，制定定期的税收政策培训计划，确保企业人员能够及时了解和掌握最新的税收政策动态；邀请财税专家、税务局监管员等授课，对土地增值税的相关政策进行深入解读和案例分析。

与当地税务部门保持良好的沟通关系，及时了解税务检查和评估的标准和流程。通过与税务部门的沟通，可以更好地理解税收政策在实际操作中的应用，并寻求合理的税务筹划建议。

4.加强税收筹划人才引进

房地产企业税收筹划要求的人才最好具备多方面学习背景和丰富的行业税收筹划实操经验。房地产企业应制定明确的招聘计划，根据企业需求和业务发展，确定所需的人才类型、数量和技能要求。在招聘过程中，要注重考察应聘者的税收筹划能力、政策掌握程度以及实际操作经验等方面。此外，还应提供具有竞争力的薪酬待遇，吸引优秀人才的加入。同时，建立完善的福利体系，如提供培训机会、晋升空间、健康保险等，提高员工的工作积极性和忠诚度。对于新引进的人才，要建立完善的培养机制，提供系统的培训和学习机会。可以通过内部培训、外部培训、导师制度等方式，帮助他们快速适应企业环境和工作要求。

结语

对于房地产企业而言，土地增值税在房地产企业税额中占比较高，其筹划空间相比于其他税种来说较大。科学的税筹方案能够提高房地产企业财务管理效率，对土地增值税税筹的同时，在一定程度上降低企业的经营、投资风险，提高财务风险控制能力和财务预测能力。同时，合理的税收筹划工作也能够及时发现财务会计核算中存在的问题，完善财务会计核算方式，优化财务管控流程，推动建立健全财务管控制度，引导优化房地产企业的财务管控工作。因此，房地产开发企业应对土地增值税清算工作提前筹划，通过加强内部管理、人员培训、合理运用税收政策等方式有效降低自身运营成本，在合法合规的基础上实现效益最大化。