房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点

陈云峰 昆山宝湾国际物流有限公司

引言

随着社会经济的不断发展，我国为解决“买房难”问题，对房地产行业制定了相应政策，使得房地产开发企业面临较大的发展压力。房地产开发企业需要积极通过转型升级，才能更好地在激烈的市场竞争中占据主动。通过科学开展税务筹划工作，能够使房地产开发企业在合法的措施下降本增效，因此此项工作已成为房地产开发企业发展重点关注的问题。但房地产开发企业运营环节，会涉及较多涉税事项，需要做好运营各阶段税务筹划工作，才能从整体上提升房地产开发企业税务筹划水平。

一、房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点

（一）准备阶段税务筹划

当前环境下，房地产开发企业需要从实际入手，保证各项目工作顺利实施。使税务筹划工作得到高质量开展，减少企业税负压力[1]。企业管理人员应在项目准备阶段，重点对税务筹划工作内容进行分析，进而使企业能够科学避税，提升项目效益。对于发展规模较大的房地产开发企业，为便于管理，通常会设置分支机构，使自身拥有较多分、子公司。对于这种类型的企业而言，往往税收筹划空间更大。企业子公司中存在独立法人，可获得相应税务优惠。但企业发展环节，如果存在亏损问题，企业总部会选择抵消利润的方式，从而减少纳税支出。这种情况下，会使企业产生新的税务风险。若想最大程度上降低风险的发生概率，企业在准备阶段应做好以下工作：第一，企业需要对子公司发展情况进行详细分析，科学设置内部组织结构。第二，因为土地开源存在不同，进而会存在不同的项目开发方式。房地产开发企业需要借助一级市场，积极参与政府招投标，从而获得土地资源。这种方式获得的土地，后期转让时需要缴纳一定税额。此外，企业也可通过二级市场，进行土地购买。这种方式，需要签订转让合同，不会涉及土地使用权转移，可减少企业纳税金额。因此，企业可选择从二级市场购买土地的方式，减少自身纳税支出。

（二）开发阶段税务筹划

该阶段工作中，存在较多税种，如增值税、印花税等。房地产开发企业在项目开展环节，会签订较多合同，如承包合同、采购合同等。合同签订时，企业需要缴纳印花税。根据我国相关法律规定，需要结合不含增值税合同签订金额，进行印花税计税。不过若合同中未能够进行总金额拆分，则会根据总金额进行计税。因此，房地产开发企业在合同签订时，应科学拆分合同金额，从而减少企业需要缴纳的税额。通常情况下，项目开发环节，企业会获得较多增值税进项发票，获得发票后，需要及时认证。进而以此为基础，实现足额抵扣。房地产开发企业属于一般纳税人，对于各项经济业务，均应尽可能地获得增值税专用发票，以免无法进行进项税抵扣，增加企业成本。并且，企业还应重点关注发生频率较高的业务，避免出现忽略进项抵扣的问题，如车票、高速通行费发票等。房地产开发企业需要做好教育宣传，使人员了解获取相关票据的意义，进而更好地实现进行税抵扣。建筑服务增值税发票获取中，需要确保发票中标明具体的项目信息，以免影响到增值税实际扣除。企业在该阶段，可在精装房销售时，进行两份合同的签订，一是由企业与购房者进行毛坯房合同签订，二是由装饰公司与购房者进行装修合同签订。通过这一措施，在企业所得税计算时，使企业收入金额有所降低。并且，还能使装饰公司获得相应利润。通过企业控制关联的装饰，能够借助定额征收企业所得税的方式，获得良好的节税效果。房地产开发企业对各地税收优惠政策进行对比分析，进而选定装饰公司的注册地区。此外，对于其他业务支出，企业也可通过与关联企业实施业务互动，从而获得良好的降税效果。

（三）销售交付阶段税务筹划

首先，销售环节税务筹划。实际上，房地产销售环节，需要重点做好优化税务策略工作。此项工作的顺利实施，可使买卖双方面临较小的税务负担，获得更大的交易效益。科学选择时间点，对于房地产销售尤为重要。企业应做好市场分析工作，并对房产价值进行评估，避开高税收期。并且，进而获得更低的税率。其次，重点分析转让过户税务问题。房地产交易环节，企业需要全面分析转让过户环节的税务问题。要对相关规定进行了解，从而减少税务纠纷的发生概率。对于需要缴纳的各项税费，应清晰双方责任，从而确保交易行为符合相关规定，避免出现违法风险。最后，掌握进出口税务策略。房地产开发企业通过掌握进出口税务策略，可有效减少自身成本，获得更高的发展优势。在减免税策略的有效利用下，能够减少进口关税，增加企业利益。出口企业应对出口退税政策进行掌握，从而保证退税及时性，增强自身竞争力。此外，房地产开发企业还应做好土增税筹划工作，不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响，因此企业应科学选择成本分摊方法，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。企业开展土地增值税清算时，需要实施多种测算，对不同成本分摊方式应用下，企业面临的税负情况进行分析，最终选出税负最低的分摊方式，实现节税目标。

（四）持有阶段税务筹划

通常而言，当房企未能将房屋全部销售出去时，会出现自用房产。具体管理环节，若选择的管理模式存在差异，会使企业税务支出增加[2]。因此，持有环节，房企应科学实施税务筹划，减少企业税务支出。第一，企业可选择租金分解的方式，完善税务筹划方式。企业租赁现有房产时，会从承租人处获得租金。此外，还会设计其他费用，如物业费等。通常而言，房产税同房屋租金计税密切相关，若未能对承租人缴纳的费用加以明确，则会时费用总额均被包含在纳税范围内。所以，企业需要进行出租计划的科学制定，进行各项费用的清晰划分，选择单独收取的方式。第二，科学实施出租与自营税务筹划。征收房产税时，不同的计税方式，存在不同税负。企业可综合分析出租与自营模式下的税负情况，从而科学选择纳税模式，尽量减少自身税负。

二、提升房地产开发企业税务筹划水平的建议

对于房地产开发企业而言，在运营各阶段开展税务筹划工作时，筹划工作的效果会受到落实情况的直接影响。房地产开发企业需要通过有效的措施，确保税务筹划得以良好实施，进而不断提升自身税务筹划水平，降低税负的同时，提升企业经济效益。

（一）深入分析税收政策

开展税务筹划，具体是全面掌握税收政策实际内容，并做到科学利用。在全面分析下，从中了解政策执行中的可操作空间。房地产开发企业只有对政策方向做到详细了解，才能更加科学地开展税务筹划工作。若开展税务筹划工作时，缺乏相应政策依据，则形成的筹划方案无法获得良好的效果，相反还会使企业发生违规情况。所以，房地产开发企业需要重视税收政策的全面分析。首先，房地产开发企业需要及时掌握最新政策内容。现阶段，为带动企业健康发展，我国出台了较多税收优惠政策。因为房地产开发企业中存在较多复杂的业务，且涵盖较多税种，往往享受税收优惠的空间较大。房地产开发企业需要对税收政策变化情况进行密切关注，进而以此为基础，进行税务筹划方案的科学制定，确保自身能够享受到这些优惠政策。其次，房地产开发企业应持续掌握税收政策情况。社会不断发展中，市场环节持续变化，税收政策也会随之发生改变。房地产开发企业需要对税收政策变化过程进行详细了解，从而掌握所有税种。并且结合自身各项业务情况，进行税收政策的针对性执行。房地产开发企业需要详细分析各个税种，掌握政策变化的整个过程，全面政务税收政策。以此为基础，在税务筹划环节，结合项目实际，使用效益最高的筹划方案。

（二）构建风险管控机制

房地产开发企业实施税务筹划时，若想充分发挥出此项工作的实际作用。企业需要结合自身发展需求，进行税务筹划方案的科学制定，提升税务筹划实施成效[3]。房地产开发企业实际工作中，应注重税务筹划监管。房地产开发企业税务管理中，税务筹划处于重要位置，此项工作的科学实施，可使企业成本管理等工作得以顺利推进。但受到种种因素的影响，往往会使企业面临较大的税务筹划风险。针对这一情况，企业应形成完善的税务风险管控机制，在此基础上，严格控制税务筹划各个环节，尽可能将税务风险问题降至最低，降低企业成本支出。并且使企业拥有较高的税务管理水平。第一，企业可通过信息化技术手段，如财务系统和相关管理软件，以及严格管控项目开展中的资金计划等，使企业各项业务活动更加规范，获得更加科学的税务筹划方案。第二，针对企业中的所有成本，构建出完善的监控体系，将此作为主要前提条件，管理税务风险。企业实施税务筹划时，若发现存在成本异常的情况，或发现了税务风险，相关部门应及时通过有效的方案进行处理，保证成本处于合理范围，减少风险问题的出现。此外，因为企业面临的税收环境会发生改变，加上企业发展中存在较多不确定性因素。因此，企业应安排税务管理人员，重点监控税务筹划方案的实施情况，当发现问题时，及时进行反馈，从而实现税务筹划方案的不断优化与完善。第三，税务筹划实施后，企业需要重点评估该方案所获得的效果，了解其产生的经济效益，判断是否实现了税务筹划目标，从而针对实际评估结果，对税务筹划进行总结与完善，为后期此项工作开展提供参考。

（三）加强沟通协作

房地产开发企业所制定的税务筹划方案，均涵盖较多涉税业务。为保证税务筹划方案的科学性，相关人员需要从整体上了解项目情况，并且需要在各环节人员配合下，做到税务筹划方案的良好执行。房地产开发企业若想获得更加有效的筹划行为，必须确保各部门形成良好合作。第一，加大各部门协同力度。企业税务筹划管理部门，需要积极与企业部门进行沟通，从而掌握企业财务情况、项目建设进度等信息。在各部门信息良好整合下，更加科学地实施税务筹划，确保此项工作拥有准确的数据支持，形成的筹划方案与企业发展需求相符。同时，房地产开发企业应确保各部门具有较强的执行能力，确保各部门在实际工作中，可根据企业情况，对各项工作做出科学调整。第二，房地产开发企业需要积极与外部管理部门沟通。房地产开发企业应与当地税务管理部门进行沟通交流，从而从相关责任人员处获得最新政策信息，并且在与其交流下，还能了解自身税务筹划方案是否科学，从税务管理部门获得相应建议，进而对自身税务筹划方案做出优化调整，确保自身税务筹划行为符合法律规定要求，使企业获得更好的税务筹划水平。此外，通过与税务管理部门良好的沟通，获得该部门的支持，进而确保自身税务筹划方案良好执行。

（四）增强筹划人员素质

房地产开发企业的税务筹划工作，较为复杂，且具有较强的专业性。加上企业涵盖税种较多，使得税务筹划工作开展存在一定难度。而此项工作的顺利实施，需要有高素质水平的筹划人员作为支持。只有筹划人员具有较强的专业水平，才能制定出更加科学的税务筹划方案，同时确保该方案的良好落实。针对这一情况，房地产开发企业需要注重筹划人员培养，不断增强筹划人员素质能力。首先，企业需要由综合能力强的管理人才，开展税务管理工作，并且税务筹划人员需要具有较强的业务能力与丰富的工作经验。若企业规模较小，为减少成本支出，也与第三方机构合作，由其负责开展税务筹划工作。其次，为确保企业发展目标的良好实现，企业应不断提升财会人员财税知识水平，构建完善的考核管理体系，选择有效的激励措施，使财会人员具有较强的税务筹划意识。企业可聘请专业人员，对内部人员进行专业培训，使内部人员掌握更多税务筹划知识，从而不断提升企业税务管理水平。针对不同的项目，企业应形成专业的筹划工作小组，重点开展项目整体筹划管理，构建出更加优化的工作模式。并且在各项工作的合理分配下，使工作人员专业能力得到有效提升。

结语

综上所述，房地产开发企业存在较为复杂的业务活动，且会涉及较多税种，进而使企业面临较大的纳税负担。现阶段，房地产开发企业不断探讨税务筹划模式，希望通过合理的措施减少自身税负。但由于企业在项目开发时存在较多运营阶段，税务筹划工作相对复杂，企业需要针对运营各阶段，明确税务筹划要点。并通过深入分析税收政策；构建风险管控机制；加强沟通协作；增强筹划人员素质等方式，不断提升税务筹划水平，促进房地产开发企业快速发展。