浅谈当前我国保障性住房建设问题

王丽梅

（西南大学政治与公共管理学院，重庆 400715）

浅谈当前我国保障性住房建设问题

王丽梅

（西南大学政治与公共管理学院，重庆 400715）

保障性住房对于当前解决中低收入群体的居住需求、抑制我国过快上涨的房价发挥了重要的作用。但是，我国保障性住房建设中也存在一定的问题，阻碍了这一民生工程的顺利进行。本文分析了我国保障性住房建设存在的主要问题，并提出了一些对策措施。

保障性住房；原因；问题；对策

一、保障性住房建设的原因

所谓保障性住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性普通居民住房。从政策层面看，当前中国政府已经构建了一个多层次的、相对完善的保障房体系，即经济适用房、限价房、公租房、廉租房，这四种类型的保障性住房，对应从中等到低收入阶层人群的住房问题。

1.大力推进保障性住房建设，是保障和改善民生的重大举措。“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”。住房事关人民群众的切身利益，是人民群众安身立命之本，只有人的基本居住问题解决了，才能保障社会的公平与安定。住房问题既是群众的大事，也是政府的大事，保障低收入住房困难群众基本住房是政府的重要职责，实施保障性安居工程，解决低收入家庭住房困难，是保障和改善民生的主要途径。因此，有关部门要科学规划，落实资金投入、土地供应、税费减免、信贷支持等政策措施，公正、公平、公开地确定保障对象，加强全过程监督检查，确保工程质量和资金安全，把保障性安居工程真正建成民生工程、德政工程、阳光工程，切实让低收入住房困难群众得到实惠。

2.大力推进保障性住房建设，是抑制我国过快上涨的房价、保持经济平稳较快发展的重要措施。当前我国商品房房价上涨过快，仅靠市场的力量来解决这一问题显然是不够的，国家必须进行宏观调控，而保障性住房建设就是国家为抑制房价过快上涨而采取的宏观调控手段。我们必须要坚持以人为本、执政为民的施政理念，大力推进保障性住房建设，这对于促进经济长期平稳较快发展，不断提高人民群众生活水平和质量，具有十分重大的意义。在当前形势下，推进保障性住房建设，既能改善民生，刺激消费，又能增加投资，带动相关产业发展，是应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。所以，有关部门必须从经济社会发展的大局出发，进一步加快保障性安居工程建设。

3.大力推进保障性住房建设，是贯彻落实科学发展观的必然要求，是构建和谐社会的重要举措。党的十七大报告提出了必须在经济发展的基础上，努力使全体人民“住有所居”的宏伟目标。党和政府高度重视建设保障性住房，据统计，2010年，我国投资兴建了保障性住房590万套，竣工370万套。2010年11月23日，住建部在向各地发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中称：2011年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套。温家宝总理在2011年2月27日接受中国政府网和新华网的联合专访时表示：未来五年，我国将计划兴建保障性住房3600万套。这是自1998年中国政府停止福利分房、实施房改后，政府推出的最大规模的保障房计划。

二、我国保障性住房建设存在的问题

保障性住房政策在我国推行十多年以来，对于解决我国中低收入群体的住房需求，稳定社会秩序和促进经济发展都发挥了不可替代的作用。但同时，在具体实施过程中存在的问题也应当引起我们的重视。

1.保障性住房的建设资金难以保障，资金来源单一。资金的缺乏是阻碍保障性住房建设的一道门槛，如何进行有效地融资、拓宽资金来源渠道是一个值得深思的命题。从世界范围来看，保障性住房建设资金主要通过政府财政补贴，金融机构贷款，债券市场融资等方式实现。而在我国，由于政府的限价政策，使得保障性住房利润很低，许多房地产商不愿投入资金，唯有通过政府投资获得资金，保障性住房建设资金来源单一。

2.地方政府积极性不高。在地方政府能全部获得商品房土地出让收入的背景下，保障性住房建设一方面导致用于出让的商品房建设用地减少，从而直接减少地方财政收入；另一方面，通过降低商品房价格而降低土地出让价格，会间接减少地方政府的财政收入。因此，对地方政府而言，保障性住房建设存在相当大的机会成本，这最终导致地方政府在保障性住房建设上缺乏动力。加之各地保障性住房建设与地方政绩考核制度不挂钩，更使得地方政府对这一民生工程缺乏热情。

3.很多保障性住房选址不佳，且存在质量隐患。大部分保障性住房都建在偏远、交通不便、配套不完善的地区，无疑会加大中低收入群体的日常生活成本。这也正是中低收入群体对保障性住房叫座不叫好的重要原因之一。据调查，在一些城市郊区偏远位置，道路、交通、医疗、教育、文化、商业等市政基础设施相对滞后，居住条件改善了，但生活十分不方便，居民不愿搬迁，造成保障性住房空置的现象。另一方面，保障性住房的质量问题令人堪忧，有资料显示，目前经济适用房的维修率普遍高于商品房，这必将会对中低收入群体的生活产生负面影响。而其户型设计的不合理，配套设施不齐全则是令很多中低收入家庭放弃的重要原因。

4.保障性住房的管理模式不健全。一些经济适用房开发商在获得政府优惠供给的土地后，其开发模式基本上与商业化建设项目没有什么不同。由于价格控制不到位，真正的中低收入家庭难以承受，经济适用住房价格优势未能充分发挥，这背离了经济适用住房政策的初衷。此外，还存在把保障性住房当成投资房，将经济适用房、廉租房转手倒卖或出租获利等扰乱住房市场秩序的现象。

5.保障性住房的准入和退出机制不完善。目前保障房管理的主要问题集中在准入和退出机制的不完善上。目前我国的保障性住房在分配过程中，经常出现高收入家庭挤占保障性住房名额的现象，使得社会福利下降，中低收入家庭的住房需求得不到保障。同时，我国的保障性住房建设普遍采用终身制，一次购买终身持有，很多已经进入高收入群体的家庭仍占有保障性住房，享受政府提供的这种福利政策，这与保障性住房的初衷是相违背的，也不利于社会公平，影响社会秩序的稳定。

三、我国保障性住房问题的应对策略

近年来，在中央及地方政府的大力支持与领导下，尽管我国保障性住房建设获得了较快的发展，但伴随而来的诸多问题使得我们的建设脚步有所放慢，因此，有必要就这些存在的问题进行分析，制定一个应对机制，以保证保障性住房建设顺利进行。

1.制定相应的住房保障法规并建立专门的机构。制定符合我国国情的统一的住房保障法规很有必要，可从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平及保障资金的来源。住房保障与教育、医疗、就业和养老保障一样，应成为我国每一位居民的法定权利。国家有责任保证居民的这项权利，应抓紧制定和颁布《住房保障法》。各地方应当结合本地经济发展的实际，推进地方性的住房保障法规，严格制定住房保障对象的进入、退出管理办法。建立相应的政府专门机构，管理保障性住房投资资金。设立具有较大权限的政府专门机构，全面负责保障性住房的投资、建设和管理。使具体的项目建设者只需要面对专门机构，而政府管理的众多部门也只需要监督这一个部门。专门机构的建立也可以增加政府对保障性住房的监督和控制力度。

2.调动地方政府建设保障性住房的积极性。为保障性住房建设制定硬性指标，同时与地方政绩考核制度挂钩，以此激励政府积极投身到保障性住房建设中去，将它作为各级行政部门工作的重要目标和考核内容。另外，中央财政可以设立住房保障专项基金。如果中央财政设立住房保障专项基金，对地方政府住房保障的投资给予贴息或转移支付，可以有效调动地方政府在增加保障性住房方面的投资积极性。

3.完善保障性住房的准入、退出和监督机制。首先要加强对保障性住房的分配管理，遏制较高收入的人占有保障性住房，保障中低收入家庭享有住房的福利，同时对于获得保障性住房的人群，要监督其住房的实际用途，不得用于转售或者出租从中谋利。另一方面，保障性住房属于稀缺的房地产资源，获得保障性住房，相当于获得当地政府给予的巨大财政补贴。申请者获得巨大的变相财政补贴后，应当接受公众的监督。对于那些已经不符合享有保障性住房条件的居民，应当收回其享有的保障性住房，重新分配给其他需要的家庭，来保证这一稀缺资源的流动性和资源配置的效用最大化。

4.加大保障性住房的资金投入，拓宽融资渠道。要加大保障性住房的资金投入，光靠政府的财政收入是不够的，因此我们必须要拓宽保障性住房建设的融资渠道，动用全社会的力量保障资金的需求。政府可以多渠道筹集建设资金，如从金融机构获得专项贷款，从地方财政、住房公积金增值净收益、土地出让净收益中安排一定比例解决等。

5.为房地产商参与保障性住房建设提供便利条件。保障性住房建设作为一项民生工程、公益事业，仅靠政府的力量是不够的，它需要的是以政府为主导的社会多方面的资源。房地产商无疑是其中最主要的社会资源。为了提高房地产开发商对保障性住房建设的投资，各级政府应提供一定的优惠政策，为其融资提供便利条件，同时降低其开发成本来保障开发商的利润，例如银行制定相应的贷款优惠策略，免收城市拆迁管理费等相关税费等。

6.加强保障性住房的质量管理。保障性住房的选址要充分考虑居民的生活便利需求，同时在保障性住房的设计上，要设计适合居民居住需求的户型、面积，并完善住房周边的公共服务配套设施，加速推进保障性住房小区的水、电、气等基础设施和居民购物、就医、出行、就学等公共服务设施建设，最大限度方便居民生活。规划部门应充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，保障性住房建设工程项目尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。设计单位应根据保障性住房建设工程的特点，精心设计，努力实现保障性住房建设与商品房建设同时代、同水平和“造价不高质量好、套型不大功能全、占地不多环境美”的保障目标。·

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［2］苏志雄.浅谈保障性住房建设对房地产市场的影响［J］.探讨与争鸣，2009，（3）

［3］李立臻.以有效机制加快保障性住房建设［J］.学习·探索，2009，（9）.

［4］程良波.实现政府转型，推进保障性住房建设［J］.经济新探，2010，（3）.

［5］徐义洲.加强住房保障体系建设，努力推进社会和谐发展［J］.清江论坛，2007，(2).

［6］汪利娜.我国保障性住房政策演变及思考［J］.现代城市研究，2009，（12）.

On the Problems of Low Income Housing Projects

WANG Li-mei
（Southwest University,Chongqing 400715,China）

It has played an important role in resolving the housing problems of the middle and low-income groups in city and cap rising housing prices interiorly.However,there are a lot of problems under the construction of the low-income housing projects,which impede the development smoothly of the livelihood projects.This paper analyzes the existing problem under the construction of the low-income housing projects,and proposes remedial measures for solves the issue.

low-income housing projects；reason；problems；coping strategies

D632.1

A

1009-6566（2011）04-0033-03

2011-03-02

王丽梅（1986—），女，甘肃张掖人，西南大学政治与公共管理学院硕士生，从事科学社会主义与国际共产主义运动研究。