论房地产企业资金管理

□文/翟建国

（河北娜美房地产开发有限公司 河北·石家庄）

我国城市化的发展，使房地产行业得到了迅猛发展，成为中国经济的支柱产业之一。房企被政策和市场夹在中间，承担着调控的绝大部分压力。如何摆脱困境，管理企业现金流成为解决这个问题的关键。优化企业现金流管理，使企业在未来竞争中处于优势。

一、房地产行业特征分析

1、房地产项目投入大。房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。首先土地拍卖，购入土地使用权，一次性支付巨额土地出让金。接下来是交纳各种前期规费，旧房拆迁办理项目立项、用地许可、规划许可、施工许可、预售许可，然后才能进入收款程序。达到预售之前，房企垫付资金达到项目总成本的60%以上，预售后，交纳12%～16%的营业税和土地增值税等，对房地产企业的资金要求相当大。

2、房地产项目建设周期长。房地产项目从拍地、开发建设到销售，受各种因素的制约，通常需3～5年的时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。房企沉淀在开发存货上的资金会很大。

3、房地产项目变现风险大。相对于其他商品而言，由于房地产一般要经过一个合理的较长时间才能在市场上脱手，其资产很难在短期内变现，如果急于脱手，损失不可避免，这样房地产项目就存在变现力风险。变现力在很大程度上考验着房企的资金承受力。

二、国家调控政策的影响

1、政府宏观调控政策旨在保持房地产业、国家社会经济健康稳定发展，对于有实力、有长远发展计划的大型公司长期看应该是利大于弊，短期内或将产生不确定影响。企业应对国家相关土地、金融、税收政策变化进行研究，调控土地储备策略和开发进度，避害趋利。

2、房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导，使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。所有的这些政策对房地产的资金要求都很高，支付环节提前和增加了，收款环节推迟了。

三、房地产企业进行资金管理的必要性和紧迫性

1、基于房地产行业的特征，投入大、建设周期长，销售回笼资金慢，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展。房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较多，门槛较高，中小房地产企业风险承受能力、盈利能力、信用水平都存在较大的问题，通过上市解决资金来源几乎不可能，目前企业大多从银行借款进行负债融资，这导致企业资产负债率过高，房企龙头万科的资产负债率2011年三季度高达80%，其他一般房企高达90%以上，如此高的负债率已经压缩了其进一步借贷融资的空间。伴随着高负债的是高风险，银行对房企的信贷条件也是从紧审批，目前利率上浮比例已达到50%或60%，直接加大了房地产企业的财务压力和财务风险。

2、房地产企业的管理人员资金意识淡薄，并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念，使资金管理成为企业管理中的一个薄弱环节，具体表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等行为，这些行为都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺。

四、房地产企业资金管理的思路

1、我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资。内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有:上市发行股票、发行公司债券、银行贷款、房地产投资信托、商业抵押担保证券、其他融资方式等。通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。通过证券化过程及债券形式向投资者发行。其他融资方式有利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

2、房地产企业还可以通过开展项目合作与参建，吸引国内外资金。外部筹资是房地产企业的主要资金来源，一方面高财务成本加大了企业经营风险，另一方面约束条件多。企业应改粗放管理为集约化管理，以管理出效益。

3、强化内部资金管理。加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置，在充分估计风险的前提下，将资金投资于高收益项目。针对企业应收账款管理，设立房款台账，记录每个客户的信息，同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况，积极催款以保证资金回收。应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。同时，强化利息观念，并在企业制定和实施生产经营目标中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。

4、优化项目投资管理。投资项目优劣直接关系到企业资金回收和利润大小，因此企业在投资的前期必须针对项目做大量可行性研究。同时，房地产市场与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、政策法规、产业结构、通货膨胀率、国家金融政策等方面存在较强的关联性，因此在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，从各个角度对房地产市场与项目进行详细的调研和分析。房地产企业在投资前期应该充分了解国家关于房地产业发展的最新政策、宏观经济环境、城市规划发展情况、拟开发项目的周围环境、消费群体的定位等事项，做好充分的市场调研，再由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等，并测算出建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标等相关的技术经济指标，使项目的开发适应市场需求，实现预期利润。

5、完善项目资金监控。完善房地产企业项目的资金监控，包括期前预控和期间监控。期前预控的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测，以“防患于未然”。企业根据开发经营的需要，编制年度、季度和月度的资金收支计划，对企业每一个具体开发项目的资金收入和资金投入情况，按时间、数量分别排列组合，找出资金收入和支出的波谷期及其节点，分析造成缺口的原因，拟订弥补缺口的措施。期间控制贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程，包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过项目的期前预控和期间监控，最终实现对房地产企业项目资金的良好管理。

综上所述，房地产企业应充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等，从企业的资本来源和资本结构出发，在不同阶段选择不同的筹资方式，以满足其健康发展的需要。