房地产行业“营改增”前瞻

安徽日报报业集团 袁舒

产业经济Industrial Economy

房地产行业“营改增”前瞻

安徽日报报业集团 袁舒

摘 要：“营改增”是我国“十二五”期间结构性减税的重头戏，其减税效果一直被各方持续关注。经济下行压力与“洼地效应”一并提速了试点扩围的进程。“营改增”重点解决税收征收过程中存在的货物和劳务税制重复征税的问题，通过改革实现简化房地产企业税制，优化政府对房地产企业调控机制，规范房地产投资，实现国民经济健康有序发展。“营改增”具体对房地产行业影响如何，房地产行业将面对怎样的机遇和挑战，是我们急需思考的问题。

关键词：房地产行业 营改增 影响

1 增值税发展历程

增值税最早由法国于1954年开征，随后在欧洲地区兴起，直到20世纪70年代才在亚洲推行。1979年才开始在我国开征(襄樊、上海、柳州)，在机械等5类货物实施，1984年在全国范围对机械汽车钢材等12类货物征收，1994年“税制改革”，征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务。2009年，全面实施增值税转型改革，将机器设备纳入增值税抵扣范围。2011年第十一届全国人大四次会议通过的十二五年规划纲要》明确提出要改革和完善税收制度，“扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收”。国务院常务会议决定，“营改增”工作分三步进行，并力争在“十二五”期间内完成全部行业的“营改增”。2011年11月16日，财政部和国家税务总局发布了《营业税改增值税试点方案》，决定自2012年1月1日在上海开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点。广播影视服务、铁路运输服务、邮政服务、电信服务业营改增也分别于2013年、2014年先后实施。尚未实施营改增的行业还有金融保险业、房地产业、建筑业、生活服务业。从1994年实行生产型增值税到2009年实行消费型增值税的模式。无不体现出增值税对经济活动的巨大调节作用，以及对市场资源的优化配置作用。实施增值税转型改革，既规范和完善了我国增值税制度，又促进了我国产业结构调整和经济增长方式的转变。

最后是有利于监管角色的回归。实施危险化学品及其包装检验监管模式改革，实施“行业(企业)自律+政府监管”的模式，回归了“企业负主体责任、政府机构负监管责任”的本位，与现行国际通行的质量安全监管的发展潮流相适应。

2 “营改增”必要性

首先，在我国现行税制结构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行征收多年，造成许多征管方面的矛盾。其次，重复征税，造成增值税链条中断，营业税是对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地会导致对原营业税单位重复征税。对现行增值税单位，由于在购进服务环节不能取得增值税专用发票，无进项可抵扣，最终导致对未增值部分也要缴纳增值税，这与增值税自身定义相违背。

营业税和增值税两种流转税之间存在的矛盾问题，唯一的解决办法就是取消营业税，这样既解决了重复征税的

参考文献

1] 危险化学品安全管理条例[Z]．国务院令第344号．

[2] 关于进出口危险化学品及其包装检验监管有关问题的公告[Z]．国家质检总局2012年第30号公告，2012．

[3] 化工产品对外贸易预警信息[Z]．衢州市化工产品对外预警办公室信息．

[4] 衢州市新材料产业发展现状及发展重点[Z]．问题，又化解了兼营、混合销售等经营方式在营业税和增值税方面征管的难题。中国经过三十年的高速发展，已进入了加快转变经济发展方式的关键时期，大力发展第三产业，尤其是现代服务业，对推进经济结构调整和提高国家综合实力具有重要意义，但此前第三产业绝大部分行业均征收营业税，将我国大部分第三产业排除在增值税的征税范围之外，不可避免地存在不同程度的重复征税现象，增加的税收成本制约了第三产业活力的释放，对服务业的发展造成了不利影响。

随着市场经济的发展，将增值税征税范围扩大至全部商品和服务，以增值税取代营业税，符合国际惯例，也是深化我国税制改革和促进三次产业协调发展的必然选择。由于营业税在社会经济中的广泛存在，使得流转税抵扣链条的脱节，导致大量企业不愿意接受社会的专业化分工，而倾向于大而全的发展模式，降低了企业的生产效率。因此，在全部行业实施“营改增”，不仅可以消除重复征税，而且能极大地促进全社会的专业化分工，推动社会生产力的提高。

目前国内增值税收入占到全部税收收入的25%，是我国的第一大税种。但是只有企业所得税、个人所得税和车船税经由全国人大制定了法律，作为第一大税种的增值税仅仅是国务院制定的暂行条例，经济地位与法律地位严重倒挂。随着税收法治观念的不断增强，增值税立法势在必行。全面实行“营改增”也是为增值税立法创造有利条件。

3 房地产业“营改增”对地产企业的影响

税务总局局长王军2015年1月9日在全国税务工作会议上的讲话：“今年要力争将‘营改增’范围扩大到建筑业和房地产业，力争全面完成营改增任务”。财政部长楼继伟2015 年3月6日就“财政工作和财税改革”的相关问题回答中外记者的提问时回答到：“今年，按照计划应该完成“营改增”的改革，也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税，最难的是不动产业转成征收增值税。……因为很难，我不敢跟你说哪天能出来，反正今年得出来。”2015年是“营改增”试点的第四年，房地业作为最后一批试点行业之一，预计将在今年被纳入“营改增”版图，完美收官。

关于房产业“营改增”，业内人士作出了不同角度的论述。从整体来看，一方面认为房地产行业实施“营改增”有利于房地产业发展，另一方面认为“营改增”会给房产企业发展带来不利影响。

房地产业和建筑业是国民经济的重要支柱产业和经济风向标之一，影响也最为广泛。根据有关统计，由房地产业带动的相关行业达340多个，房地产业与建筑业同上下游上百个产业关联密切，协同效应明显。两个行业也是目前营业税的主要税源，到2013年两个行业贡献的营业税之和已经超过全国营业税税收收入的一半以上，达到56.5%。

房地产业实行“营改增”对利润影响简单测算，假设改征房地产销售和建筑业的增值税税率均为11%。假设开具发票收入为100万元，成本为50万元，在现行纳税体系下，应缴纳营业税及附加5.6万元，估算利润金额为100-50-5.6=44.4万元。实行营改增以后，开具发票收入100万元，由于增值税是价外税，利润表中收入换算为90.09万元，成本不变的情况下，估算利润金额为90.09-50=40.09万元，利润减少4.31万元。假设在改征增值税后房地产企业不涨价，则会计上确认的收入预计将减少9.91%，在成本不变的前提下，估算利润预计将减少9.70%。但如果房地产企业议价能力强，能够将增加的税负转嫁给购房者，比如房价上涨的幅度刚好是增值税比营业税税率提高的幅度，则实际利润额能与“营改增”前基本持平。

“营改增”后房地产企业取得的钢材、电梯、铝合金门窗、石材和其他设备进项税税率为17%，而设计、监理、销售代理及咨询服务等的进项税税率只有6%，但这些成本在房地产总成本中所占的比例并不是最高，所以即使实施“营改增”，可以抵扣进项税额，成本也不会明显下降；土地成本和建安成本分别占房地产总成本的40%和30%，但土地成本是否进行进项税抵扣？建安成本中的人工成本不能进行抵扣，所以若不对抵扣项目进行合理规定进行扣除，则很难大幅度减少成本。这些不确定因素，必然对房地产企业利润产生一定影响。

“营改增”还会引起结算效率与存货去化的矛盾，在项目公司制”下，快速实现存货的去化减少进项税金占压，与工程竣工结算的效率存在矛盾。如果存货去化快，能够迅速将前期开发过程中形成的进项税金抵扣，可以有效节约资金成本；但如果在工程尚未竣工，大量工程款尚未结算时，项目已基本售罄，则会造成后期结算款项取得的进项发票无法实现抵扣，形成永久性税务损失。

“营改增”还可能引起房地产企业资金短缺，如果房地产企业采用项目公司形式运营，在改征增值税后，前期将出现大量的进项税金占压，如果不能在短期内实现抵扣，大量的资金占压对预期经营回报将产生较大影响，会影响到企业现金流，造成企业面临资金短缺的困难局面。

“营改增”除了对企业财务产生影响，对原有的管理模式和运作流程也是一种挑战，涉及业务管理、资金管理、财务核算、税务管理等。“营改增”以后计算方式的变化，税务申报更为复杂，增值税控发票管理更加严格，会被上下游企业稽查所波及，国地税的监管更加严厉，对税务管理水平有更高要求。

4 房地产业应对“营改增”的预案

通过上面测算，房地产业“营改增”后利润有所降低，利润下降的程度主要取决于抵扣比例的大小和增值税税率的多少，抵扣比例越大，增值税税率越低，利润下降的幅度越小。税率的设置、可抵扣项目的规定，我们无法决定。面对“营改增”的大势所趋，房地产行业应积极、主动、及时做好准备，组建团队，就“营改增”的影响进行测算和分析，甄别业务流程中涉税风险点、控制点，进行具体“营改增”过度方案的设计，制定业务、财务系统改造需求建议书、就设计的具体方案寻求建议和看法。落实工作计划，成立工作领导小组，负责“营改增”工作的全面实施，开展“营改增”相关政策及背景的培训学习。2015年是房企“营改增”试点的落地之年，房地产企业试水“营改增”相应的财务管理模式必须变革。原来的税务处理相对简单，实施“营改增”后，则要对企业提出更多更高的标准和要求，建议房地产企业应提前从内部着手，梳理业务模式和流程、理清现有的采购销售合同、研究会计核算可能产生的变化、测算“营改增”对税务和利润的影响、考虑调整定价策略、变更合同模板、制定新的内部发票保管和内控制度、系统升级改造计划等。力争在实施“营改增”之际做到胸有成竹。

[1] 张泽洋．浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J]．中国乡镇企业会计，2014(12)．

[2] 黄翠玲．浅议“营改增”对企业税收的影响[J]．现代商业，2012(21)．

中图分类号：F416.9

文献标识码：A

文章编号：2096-0298(2015)08(c)-133-03