城镇化下农村集体土地使用权流转若干问题分析

文/郭微华，朝阳市建平县国土资源局

土地作为一种非常重要的生产要素，只有通过科学的优化配置和合理流动，才能够产生良好的使用效益，才能够体现土地生产要素的价值，集体土地使用权的流转是社会经济发展的必然趋势。因此，这就需要建立和完善农村集体土地的流转机制，这样可以保证增加农民的收入，也是合理配置土地资源，市场经济的需要，更是贯彻国家关于三农政策的发展的重要指示的体现，很好的体现了发展现代农业的趋势。

1 农村集体土地使用权流转存在的问题分析

1.1 缺乏统一的认识，政策不够完善

当前认识问题，是制约农村土地使用权流转的首要问题。一方面，由于农民的恋地情结比较强，长期以来对于土地形成了比较强的依附性，一些农民想要将集体土地使用权进行流转，会存在疑虑，害怕失去土地。当其外出打工或者无力经营时，往往会选择私下协商实行转包，不愿意放弃土地使用权让其流转。另一方面，一些部门对于土地使用权流转的必要性认识不足不够支持，没能够进行科学有效的引导，任其发展，最终导致相关工作缺乏主动性，政策法规不够健全，影响了集体土地的流转。

1.2 法律不够完备，机制不够健全

在农村，尽管土地使用权流转已经成为经济发展中的普遍现象，但是土地流转的市场还没完全形成，转出和转入之间缺乏足够的信息联系，在一定程度上阻碍了土地流转。在更大范围进行，同时转包费和转让费以及租赁费缺乏科学的依据，许多地区没有形成统一规范的流转市场，导致流转信息传播不够通畅，有的有转出意向的农户找不到合适的买方，而有的需要土地的人，又找不到中意的流转方，这样对于土地合理流动和优化配置会造成一定的影响。

1.3 缺乏科学的合同，流转不够规范

当前，在农村土地使用权流转合同不科学、不完善的现象比较突出，合同的内容缺乏统一和规范。其中，土地流转无约定或者口头约定的合同占到了60%以上，还有一些地方的土地流转合同，业主和农户之间的权、则利益关系没有明确的规定，没有违约责任和保障条款，对于今后市场的变化没有进行充分的考虑。正是由于流转的程序不够规范，直接导致了流转难以得到有效的保证。另一方面，流转的主体不够规范，在一些地方业主不与农村集体经济，组织农户等农村土地经营者和使用权签订协议，而是与乡镇政府签订协议，这样就会导致违背相关的法律法规。

1.4 政府干预，农村权益得不到保证

农民获得了土地使用权，拥有对集体土地自主经营的权利以及相关利益。但是，由于一些外来企业不愿与农民打交道，加上政府急于招商引资，有些时候存在着不经农户同意擅自与业主签订土地包租转让合同，并代替企业先行垫付土地租金等费用。在农村土地的社会保障和就业功能比较强，一些外来业主开发租赁农民的土地，出于自身利益的预期考虑，补偿机制都是一年一给付的办法，由于农业的自然风险，尤其市场风险大，业主一旦经营失利，在多数情况下会一推了之逃之夭夭，不履行合同义务，从而影响了农民的利益。

2 推动农村集体土地使用权流转的对策分析

2.1 加快建立、健全流转机制

针对当前农村集体土地使用权流转存在的问题，应该注重采取有针对性的措施。首先应该建立科学的价格机制，把土地推出市场，细化各种权力，建立完善的评估体系。应该注重实行公平地价制度，采取科学的方法来确定与国有土地使用权价格相协调的农村集体土地使用权流转市场基准地价，由相关部门进行公布。其次应该加强引导，形成良好的外部引导机制，形成对农村土地的宏观管理，从而保证土地流转更加科学有效。

2.2 发挥政府的管理职能

为了避免市场发展的盲目性和自发性以及滞后性，在土地流转的过程中，应该充分发挥政府部门的管理作用和职能。首先，政府应该对土地流转有宏观的调控，完善产权登记制度。其次，应该建立约束政府行为过度干预的机制，准确定位政府的角色。同时，应该加强宣传力度，增强农民对相关法律政策的了解，从而更好的开展土地流转。再次，应该培育土地流转市场的主体和客体，使用市场经济进行土地流转，形成完善的土地流转机制。

2.3 统一流转，建立有序、公开的市场管理模式

为了更好的推动集体土地使用权的流转，应该注重进行统一流转，建立有序公平的市场管理模式。首先，应该做好准备工作，农村集体经济组织对集体土地资产进行经营管理，保证使用量达到一定的保有量，从而供应市场用地的需求。同时，应该积极运用市场机制来推动，集体建设用地流转的有效途径，在土地流转市场，建立和完善公告公示等制度，尝试引入招投标拍卖等方法，最后应该进行地价把关，委托有资质的评估机构进行评估。

2.4 做好集体土地产权管理工作

在进行农村集体土地使用权流转的时候，应该做好集体土地产权管理工作，首先应该理顺土地产权关系，应该理顺土地产权和管理权之间的关系，一切土地产权的流通应该在法律允许的范围之内。其次，应该加强土地登记，一切土地产权的流转都应该进行土地登记，否则产权人的权利无法得到有效的保障。最后，应该做好土地管理的基础工作，进行地籍管理和土地利用的规划工作，为土地流转提供更加准确的信息。

3 结语

综上所述，在城镇化的背景下开展农村集体土地使用权流转，对于推动城镇化的发展，推动农村经济的发展，保证农民的切身利益有着重要的作用。因此，这就需要针对您当前农村集体土地使用权流转存在的问题进行分析，找到更加有效开展集体土地流转的方法。只有这样，才能够实现推动农村经济发展，创设和谐的社会主义新农村。

[1]戴雅琴.集体建设用地流转法律问题研究[D].湖南工业大学,2015.

[2]唐小明.城镇化下农村集体土地使用权流转问题研究[D].广西师范大学,2014.