抵押房屋处置问题详解

郑柯

在現代社会经济发展迅速的背景下，人们之间的金钱往来变得更加密切。因生活、经营需要，人们将房屋进行抵押、出租、转让已经成为常态，由此产生的法律问题也日益增多。本文将从实操角度阐述对抵押房屋进行处置需注意的事项。

现实生活中，因为要向银行或其他金融机构贷款，而房屋所有人将房屋进行了抵押，那么此时抵押的房屋能否进行租赁呢？若房屋已出租，这个时候是否还能抵押？已抵押的房屋若想转让，需注意哪些事项？上述问题的注意事项如下：

根据《合同法》、《担保法》以及有关司法解释的规定，我国是根据抵押权设定的先后来处理房屋租赁与抵押关系的。

一、先设定抵押权后成立租赁关系的情况

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”由此可见，抵押人可以将已抵押的房屋对外出租，但后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在（即无权利瑕疵）变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利，即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任;如果已告知的，则由承租人自己承担。

二、先成立租赁而后设定抵押权的情况

《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《担保法》第四十八条也有类似规定：“抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条对此作了明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。” 由此可见，抵押人可以将已出租的房屋进行抵押，但抵押之前签订的租赁合同应继续履行;若抵押房屋进行转让，则受让人也应继续履行抵押之前签订的租赁合同。

三、已抵押的房屋能否对外转让

虽然《担保法》第四十九条规定：“抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。”但《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 由此可见，转让已抵押的房屋应先经得抵押权人同意，否则转让行为无效;除非受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。根据现有的法律法规，只要抵押权对应的债权能够得到保障且受让人愿意代为清偿，抵押权人对于抵押物的转让便没有否决权。

上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人、承租人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。（作者单位：北部湾产权交易所集团股份有限公司）