运用区片价方法创新城市地价的探索与实践

文/贾志勇（唐山市曹妃甸区自然资源和规划局）

征地是城镇化进程中不可或缺的环节，在城镇化推进过程中，征地压力以及征地矛盾不断扩大，甚至对社会发展造成阻碍。为有效调控用地，科学开展征地补偿，相关工作人员需要以合理方式计算城市地价。当前，征地补偿区片价方法得到了广泛应用，在创新城市地价探索路径方面可发挥重要作用。

一、征地区片划分的原则与方法

在一定范围内，拥有同一征地补偿标准的均质区域被称为征地区片，征地区片综合地价则是区片农用地平均征地价格，包括土地补偿费以及安置补助费标准。在实践中，征地区片价综合地价应用广泛，可以实现征地综合补偿标准的合理测算。因此，强化征地区片划分十分必要。从区片价方法应用的角度来看，区片划分是前提，区片测算是根本。

当前，征地区片划分人员必须结合经济发展、自然资源、社会进程等地价影响因素，有效划分区片。因此，在实际作业环节需要践行相对一致原则、多元视角综合评价原则和保证界线完整原则。也就是说划分区片时，相关工作人员必须确保征地区片的均质性，开展全面化、系统化、多元化因素分析和评价，并以行政村为基础保持行政界线完整。为有效实现征地区片划分，相关工作人员还需要采用科学的划分方法。比如，采取综合判定法，通过综合判定行政村情况进行区片的调整和划分；采取农用地级别调整法，利用农用地级别成果以及农用地级别界线实现征地区片的调整与划分；采取多因素综合评价法，明确所有征地补偿标准影响因素并确定各因素权重，然后通过综合评价高权重因素，合理划分区片。

二、征地区片地价的制定原则

土地征收和征用必须以满足公共利益需求为前提，二者皆为强制性手段，在这一过程中需要对被征用单位或个人进行补偿。这种补偿主要表现在经济方面，而补偿款的数额往往与城市地价有关。以上海市为例，从2013年开始，上海市的征用土地补偿费共分为13个等级、31个区片，这种分级沿用至今，不过2020年该市对补偿标准极值进行了调整，其中最低补偿标准从28500元/亩调整为57500元/亩，最高补偿标准从46200元/亩调整为93200元/亩；这种调整与上海市的经济社会发展现状有直接联系。

在实践工作中，制定征地区片地价需要考虑的因素十分多样。比如，地理位置、自然条件、社会资源、经济状况、行政区划、土地利用情况、公共利益等都是影响区片地价的重要因素。为有效制定区片地价，相关工作人员需要践行如下原则：

首先，合法权益保护原则。征地时，必须充分考虑和保护农民的合法土地权益，以免让农民在失去土地后出现生活困难的情况。在实践工作当中，应该从保障农民合法权益、解决农民后顾之忧、维持农民现有生活水平等角度出发合理定价。

其次，价格一致原则。所谓价格一致是指，同一区片内所有土地的地价应该保持一致。通常来说，均质区域内所有土地的基本情况具有极高的相似性，征地类型、土地用途等因素并不会对征地补偿价格产生过多影响，所以保证同地同价十分重要。

最后，区域平衡可比原则。不同区片的土地基本情况可能存在较大差异，所以地价相同的几率并不大。但是，在制定征地区片地价时，相关工作人员必须确保不同区片之间的地价具有相互衔接的特点，基于多元影响因素实现区片地价的平稳过渡。

三、基于区片法的城市地价优化探索路径

从现实角度来看，创新区片地价不仅是社会经济与政治发展的必然要求，更是推进城市化进程的必然手段，区片的地价的合理运用也可以为避免土地投机、降低土地开发风险提供辅助。而且，城市土地资源不断缩减，征地需求将会越来越高，在此环节十分容易出现拆迁矛盾，基于区片价方法的有效运用将为地价估算提供明确标准，为拆迁补偿提供关键性依据，从而有效缓解拆迁带来的诸多矛盾。最为重要的是，借助于区片价方法可以推动城市土地整体利用水平的提升，将会为增强土地开发质量、提升城市品位奠定基础[1]。

（一）丰富技术路径

在基于区片价方法创新城市地价探索路径的过程中，相关工作人员需要不断培养发展和创新思维，让高新技术融入日常工作，为区片价方法应用提供丰富的技术路径。对于区片价制定者来说，保障区片划分科学性和测算合理性至关重要，这两项工作无法完全依靠人工开展，融入科学技术势在必行。基于此，相关工作人员可以从以下几个方面着手丰富区片价方法应用的技术路径：

1.大数据技术

应用大数据技术，可以实现多源信息的有效采集，将会为深入剖析区片地综合地价影响因素提供辅助。在实践工作当中，GPS技术应该与大数据技术联用，从而为实现行政图、城市规划图、区片综合地价分布图等多种图像信息匹配应用做好准备。这样一来，区片划分的科学性以及测算合理性都将得到提升。

2.聚类分析技术

聚类分析属于多变量统计技术，可以给出直观的分类结果，能够实现相似元素有效聚类。从区片地价创新的角度来看，聚类分析法的合理应用有助于实现多种类用地的地价区片归类，可以在科学划分区片和测算地价的基础上推动土地级别体系创新。在这一环节，相关工作人员可以采取直接聚类法、最短距离聚类法和最远距离聚类法等手段，实现深入分析。

3.计算机辅助技术

互联网时代，征地区片划分以及征地区片综合地价测算都离不开计算机技术的支持。在实践中，可影响地价的因素十分多样，一旦地价出现浮动就会对拆迁补偿产生影响。因此，相关工作人员需要利用计算机辅助技术，构建城市区片地价动态监测系统，基于持续化、动态化地价监测为推动城市土地征用的精细化运作提供保障[2]。

（二）完善区片划分

基于征地区片创新城市地价管理，相关工作人员也需要积极推动地价的区片划分机制完善。目前，不同用途的土地价值存在极大差异，在划分地价区片时相关工作人员需要重点关注土地用途差异。此时，应该以土地级别和国家规定基准地价为基础，推动城市地价区片划分的优化与完善。目前，城市用地主要有住宅用地、商业用地和工业用地之分，在征地环节这三种用地的赔偿标准并不相同。

划分商业用地地价区片时，相关工作人员必须对地价影响因素进行充分考量。比如，考虑商服企业分布情况、城市整体规划、建筑租金与售价、区域交通状况、基础设施条件和人流量等因素。在实践中，地价区片划分人员必须进行实地考察，论证区段边界，基于商业用地土地级别合理划分商业用地地价区片，并结合城市规划、土地级别和街道分布图编制地价区片分布图。划分住宅用地地价区片时，相关工作人员同样需要关注地价影响因素，此时的关注重点在于住宅小区分布以及城市不同区域的房价水平。编制住宅用地地价区片分布图时，不仅需要通过实地考察与边界论证确定区片数量和分布情况，更应该集中呈现自然、交通、基础设施、区域环境等信息。划分工业用地地价区片时，相关工作人员必须以城市的工业用地土地级别为基础，结合实地考察、边界论证与信息采集编制区片分布图。

（三）优选测算方法

现阶段，可用于测算征地区片综合地价的方法相对较多，案例比较法、年产值倍数法、农地价格因素修正法都比较常见，测算时既可选用单一方法，也可实现多种方法联用。本文将以案例比较法为例，论述区片地价的测算流程。在此环节，城市区片将成为评估对象，相关工作人员需要对区片案例的实际补偿标准进行修正，并以此为基础测算区片地价。这一环节，将应用如下公式：

其中，P、Ph分别表示区片地价和案例征地补偿标准；AZ、AS、Ar都是修正系数，分别表示区域因素（交通、环境、区片位置等）修正系数、个别（区片个别特性）因素修正系数和时间（案例费用发生日期）修正系数。使用征地案例比较法时，需合理选取征地案例。比如，选用本区片案例，或具备相似性、可比性的其他区片案例，案例发生时间应控制在3年内。这种征地区片地价测算方法具有极强的操作性，从多角度进行了全面修正与分析，所以测算结果较为贴近现有补偿水平。因此，基于案例比较法测算区片地价时鲜少发生征地纠纷。

（四）全面采集资料

征地区片法对资料的依赖性较高，相关工作人员必须实时开展地价动态监测，并且不断更新城市一般资料。为全面采集资料，必须保证地价监测点布设科学性并且保证资料收集完整性，还需要从政府信息、统计年鉴中获取城市发展相关信息。为此，需强化地价资料数据库建设和完善。

四、结论

综上所述，基于区片价方法开展城市地价估算以及征地补偿管理

十分可行，可以为缓解征地压力和征地矛盾提供辅助。应用区片价方法时，相关工作人员必须保证征地区片划分的合理性，明确地价影响因素，并基于现代科技和丰富资料增强分析有效性，在选择地价测算方法时，需结合实际要求完成优选。