城市规划与城市土地储备交易的关系

王婕

摘要：本篇文章主要是将土地储备交易和城市规划两者之间的关系来作为研究对象，在深度探讨土地储备规划的概念和必要性，确认城市规划和土地储备两者之间的关系，指出土地储备离不开城市规划，充分发挥城市规划对土地储备的作用。笔者将对以上内容进行深入剖析，为从事相关工作的人员提供参考价值和借鉴意义。

关键词：城市规划;城市土地储备;关系

当前我国正处于城市化阶段，土地承载的作用以及土地资源的有限性之间的矛盾越来越突出。根据土地资源当前的现状，我国近年来推出了国有土地储备、经营性土地使用权招标拍卖、挂牌出让制度等，土地供给方式的呈现逐渐提升了土地供应方式的市场化程度，还为经营城市给予了帮助，在土地资源优化配置、土地功能分区调整、土地资产盘活等都发挥着重要的作用。

一、土地储备规划的概念和必要性

（一）土地储备规划的概念

土地储备主要是对土地资源的保护、城市未来的发展方向、技术设施和公益设施建设、房地产市场供求状况、土地成本等要素进行充分分析的基础上，根据经营性用地、工业用地、部分重大设施用地，确认规划期间应当储备和出让地块的数量、布局、强度。

（二）土地储备规划的必要性

第一，土地储备规划中需要按照数量和空间合理规划片区的储备地块，科学合理的制定片区储备地块的运营方案，有机结合城市建设发展中的用地需求和地块的运营收益，尽可能的将城市土地的价值充分的发挥出来，增加地方的财政收入。第二，土地储备规划应当合理分析储备地块土地运营方案收益，其中便包含了储备地块的征地拆迁补偿费用、土地开发费用、融资费用、业务费用等的测算，对于土地储备的数量以及年度储备计划、地块的出让用途进行科学调整，机构资金风险控制到最低，推动土地储备和出让资金的良性循环。第三，土地储备在售出储备地块的数量和空间中，需要对城市土地的总体规划和进行协调。

二、城市规划和土地储备的关系

（一）城市规划和土地储备的同一性

城市在建设和管理中以城市规划作为基础，城市规划在城市性质、规模、发展方向的确定，城市用地和空间资源的统筹安排中，全面加强建设和部署，进一步实现城市制定的经济目标和社会目标，促进城市经济社会的可持续发展。城市规划的基本原则便包括了节约和合理利用土地和空间资源，合理利用和开发经营城市土地。土地储备制度是我国的土地管理方式由计划经济体制转变为市场经济体制，外延粗放型的土地利用方式转变为内涵集约型方式，将经营城市作为出发点，增强土地利用效率和土地资源优化配置来作为目的，通过社会主义市场经济手段来促进土地资产保值增值。土地储备的主要目标是为了调节市场，土地储备的意义是保证土地用总体规划和城市规划的实施，有利于在城市建设中聚集资金。城市土地储备的功能便是按照城市规划来实现土地资源的优化配置、调整土地功能分区、盘活土地资产等。所以，城市规划与土地储备有着息息相关的关系，尽管城市规划和城市土地储备在内涵上不一致，但是在土地和空间资源的节约、土地资源利用率提升等各个方面，两者是相辅相成的。

（二）城市规划与土地储备的差异性

城市规划和土地储备因为内涵不一致，所以各自的侧重点也是不同的，城市规划的侧重点在于对城市的发展条件进行宏观的分析，不仅需要从长远的方向进行考虑，还应当兼具近期的发展状况，尽量实现经济效益、社会效益、环境效益的统一。土地储备则大部分是从微观的角度来进行思考，注重的是近期的效果和开发土地所创建的经济效益。

（三）城市规划与土地储备的关系

城市规划和城市土地储备两者之间存在的同一性以及差异性，拉进了两者之间的关系，也就是宏观和微观、远期和近期、整体和局部的关系。城市规划和土地储备都具备指导作用、协调作用、控制作用，城市的土地储备能够在一定的程度上促进城市规划的发展、科学合理的计划城市用地、实现城市建设资金来源的多元化。城市规划不仅需要重视城市土地储备，在这过程中还需要将城市规划作为指导，根据计划来整理储备。除此之外，城市规划和土地利用规划、区域规划等应当协同发展，从总体上合理配置、整合、开发土地资源。

三、充分发挥城市规划对土地储备的作用

（一）确定城市规划和土地储备关系

根据上述所言，城市规划和土地储存的任务是不一致的，所以需要处理好两者之间的关系，在保证节约的现实中发挥土地的利用效率，促进城市规划。城市规划的主要任务便是策划、设计、部署城市建设，确保城市的社会发展。城市规划的目标便都是城市的基础设施建设进行合理的安排，充分发挥城市功能。作为社会发展的基础，对于城市规划土地储备有着制约的作用，也是保证城市规划活动的开展。在土地利用的总体规划中需要站在全局的角度去考虑，协调用地需求，对于土地资源的利用进行科学安排，促进城市规划的可持续发展。

（二）保证土地资源的科学合理使用

土地资源作为重要的资源有着宝贵的价值，然而变更土地的使用价值是一项缓慢的过程，确认土地的使用形式，很难按照城市规划再次进行调整，所以应能够保证每一块土地都能够得到合理的利用。可以尝试引入“白色地块”的理念，也就是对性质要求不高、能够试产来决定的土地，没有具体的形式，存在灵活性，能够在城市规划中按照实际要求来行使土地的试用期。

（三）充分发挥城市规划的带头作用

城市规划是将城市的土地储备资源作为前提条件，城市部门能够根据城市规划来开发城市，做好城市规划工作，能够有效的提升土地的利用率。

（四）按照城市规划做土地储备计划

土地储备是为了能够更好的提升城市规划服务，为了保证城市规划建设能够顺利完成，在土地储备方面制定好计划，规划人员需要掌握城市市场的实际需求，提升土地规划的计划性。

结束语

總而言之，城市规划与土地储备之间存在同一性和差异性，因为内涵不同，侧重点也不同，但两者之间的关系是相辅相成的、协同发展。本篇文章阐述的是城市规划和土地储备交易的关系，从而促进市场发展。

参考文献：

[1]李晶.土地储备与城市规划融合发展探究[J].城市住宅，2021，28（06）：146-147.

[2]陈霞.城市规划与土地储备问题研究[J].住宅与房地产，2019（22）：62.