高质量实现住房供需均衡：限购与限贷政策效果的再验证

郎昱　施昱年　叶剑平

摘 要：住房价格持续上涨表明住房市场很可能长期处于供需失衡的状态。我国自2010年开始实施一系列限购、限贷政策抑制住房需求，房价上涨速度趋缓，这是否表明2003—2009年期间的调控政策造成了供需失衡？而限购、限贷政策的实施高质量地实现了住房供需均衡？为验证限购、限贷政策实施对高质量实现住房供需均衡的调控作用，文章选取了70个大中城市为样本，通过系统广义矩估计两阶段估计法（two-step S-GMM），探讨2003—2009年期间，供给弹性在抑制交易量促进房价上涨中的作用，宏观调控政策对供需失衡的修正效果，以及2010—2018年期间限购、限贷政策对高质量实现住房供需均衡的效果。研究结果显示，供给弹性不足会加大交易量对房价上涨的促进作用，2003—2009年期间宏观调控严格的城市，供需失衡会显著推升房价，2010年开始实施限购、限贷政策后，供需失衡则不再对房价起显著正向作用，住房供需均衡质量不断提高。因此，建议未来的调控政策可着眼于合理化土地供给量，深化租购并举，持续推动限购，减轻首套房限贷力度。

关键词：房价;限购政策;限贷政策;宏观调控;供需均衡

一、前言

2012年与2017年党的十八大、十九大召开后，国家相继出台了供给侧结构性改革、高质量发展等战略，党的十九大报告指出：“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”。而我国的住房市场在过去长期处于供需失衡的状态，供需失衡与房价上涨是房地产市场化以来我国住房市场的典型写照。根据均衡价格理论，住房价格的上涨表明住房市场处于失衡状态，失衡加深的同时，会造成房价上涨推力增加以及居民购房能力的持续下降，进而可能引发房价泡沫，加剧住房产品结构调整的难度，从而弱化经济高质量发展的内在动力。因此，在“十四五”开局之年，以住房和城乡建设部为代表的房地产宏观调控部门开始着力推动住房和城乡建设事业高质量发展，围绕中央“房住不炒”的定位，力争在房地产长效机制稳妥实施下基本实现稳房价、稳预期的目标。而限购、限贷政策作为我国目前主要的住房市场调控手段，其政策的有效性应当体现在有助于调节市场的供需失衡、使之逐步转向高质量的均衡发展。因此在政策实施后，供需失衡对房价的正向促进作用应当得到有效收敛，且限购、限贷政策越严格的城市，供需失衡对房价的正向影响作用应更小。

我国于2010年实行限购、限贷政策，与2009年之前的宏观调控政策对稳定房价的效果不佳有关：国家自2003年起对快速增长的房价先后出台国八条、国十五条等政策文件，采取了多个基于货币、信贷、税费的调控政策，调整土地供应、交易市场、住房信贷和交易税费等环节，以“降温”为主要目标，分别约束了供给面以及需求面的增长。但房价的持续快速上涨表明，2003—2008年的收缩政策对刚性需求的抑制效果可能有限，中国住房市场依旧长期处于供不应求的状态。图1表示2000—2016年住宅商品房竣工面积及销售面积的变化情况， 2005年是一个转折点，自2006年开始，除了2008年金融危机之外，房屋销售面积开始逐年高于竣工面积，2016年则达到了历年最高，全国热点城市房价暴涨，各大城市密集出台了楼市收紧政策，即“930新政”。在供需失衡的大背景下，限购、限贷政策的实施能否有效调节市场的供需关系，促进住房市场的高质量发展，是本文所欲深入分析的重点。

回顾我国限购、限贷政策的实施历程，在历经2009年房价大涨之后，2010年开始实施的调控政策明显以抑制住房需求为目标导向，而在2014年因经济下行以及三四线城市去库存的要求下，限购逐渐放开，房价再经历了2016年的大涨，直到2017年3月各城市开始实行最严厉的调控手段，房价快速上涨的势头才逐渐减缓。从房价波动的情况可以看出，调控政策的力度在实际实施中是根据国家及市场的需要而动态调整的，但整体而言，相较于2003—2008年期间，限购、限贷政策是否将住房市场带往更高质量的发展道路？而2003—2008年期间的调控政策是否导致了供需失衡？回顾过去调控政策的研究，大多将供给和需求分离，单独研究调控或管制对其中一方面的影响，如关注宏观调控工具，包括控制土地供应（谢波，2013;Rubin、Felsenstein，2017）、货币政策工具（顾海峰，2014;Su等，2019）等，或是关注个别调控或管制手段，大多数以讨论限购政策为主（Hui、Wang，2014;Chen等，2018），少数讨论了限贷政策（丁悦，2008），这些研究对政策关注度的差异也反映出学术界普遍认为限购政策更具有研究意义。

限购政策是当前住房市场调控的主要手段，验证限购政策对高质量实现住房供需均衡的调控作用，对力争实现“房住不炒”的政策主基调有较大的实践意义。基本的房价理论也表明，通过供需平衡的调整能够有效地稳定房价，因此自2010年起实施限购后，房价上涨的速度开始减缓，表明需求受到约束的强制效果可能已经奏效，市场转向高质量的供需均衡发展，房价上漲的速度因而开始减缓。虽然当前房价的月涨幅已由2016年1月到8月的1.7%逐步下降到2020年1月到4月的0.04%房价指数数据引用自中国指数研究院。，但在此期间发生的中美贸易争端（2008年），新冠肺炎疫情（2020），房价快速上涨的势头减缓是否是限购所产生的政策效果已不易定性分辨。通过定量研究探讨限购与限贷政策对高质量实现住房供需均衡的政策效果，可以为国家住房宏观调控管理带来更多的理论及实践启示。据此，本文将建构计量模型，以中国整体住房市场为研究对象，选取70个大中城市为样本，通过对比限购实施前后调控政策对房价的影响程度差异，验证限购政策对抑制需求上涨、高质量实现住房供需均衡的作用效果，本文将围绕以下三方面内容展开验证与探讨：（1）供给弹性在抑制交易量对房价上涨的促进效果;（2）2003-2009年所采取的宏观调控政策对供需失衡的影响;（3）限购政策对修正市场供需失衡状态实现市场高质量发展的效果。

二、国内外文献综述

尽管宏观调控政策与房价的关系在过去已有较多研究，但能系统地从供需均衡的视角探讨调控对房价作用机制的文献仍然不足，尤其还未有研究联系起住房市场高质量发展与供需均衡的关系，对呼应以“房住不炒”为核心的住房和城乡建设事业高质量发展的研究仍然空白。

（一）调控手段与供需弹性的关联研究

针对供给方的调控主要在2010年以前，根据已有文献的归纳，可具体细分为：1）金融政策，包括货币供应量、信贷总量和结构等，货币政策通过房地产开发主体的资金流动影响住房供给（梁斌等，2011），其手段包括房地产企业的信贷额度和开发自筹资金比例的控制等（汪利娜，2008）。2）土地政策，包括土地供应总量、供应结构、供应计划、供应方式以及城市规划等具体的政策措施（卢为民等，2010;易斌，2015）;调控土地供应量会减少3年后的住宅供给总量（Gu，2015），导致供求失衡（任超群等，2011）;调高土地出让价格会影响开发主体的利益，直接影响住房供应量（曹廷贵和张华泉，2014），开发商预期价格会上涨时，会囤积土地或房产，减少市场供给量（唐旭君，2012）;紧缩性的土地供应方式短期内会降低住房供给弹性（王松涛等，2009）;土地供应结构的变化会影响住房供应数量，再对房价产生影响（郭贯成等，2014），而住房用地结构和计划实施率的改变也会影响开发商预期，从而对住房市场价格产生显著影响（王良健等，2015）。3）税收政策，如物业税的实施可冲淡地方政府和房地产商垄断房地产市场的利益动机（陈祝平，2008）。

在需求弹性的研究方面，经济及市场的变动会影响到住房需求弹性，Bayoumi（1993）研究发现英国的住宅需求价格弹性与GDP、银行利率水平等经济环境相关，Bajari等（2013）从生命周期的视角出发，也实证了住房投资与生命周期有关，生命周期早期的家庭更倾向于投资住房，因此快速城市化时期，购房的必要性大，住房市场也较缺乏弹性（Diamond，2017）。从我国的宏观调控手段来看，2010年之前的宏观调控手段主要为货币政策、房贷政策和税收手段等（陈杰和张兴瑞，2009），2010年之后与需求有关的宏观调控措施集中在对限购的研究，冯科（2012）指出，限购是数量影响价格的手段，均衡价格因数量减少而降低，达到短期调整的目的;陈通等（2012）分析了40多个城市的新建商品住房市场也证实了限购政策的有效性。

（二）供需弹性与房价的关联研究

过去的研究较少关注宏观调控政策通过供需弹性对房价产生的影响，不过针对供需弹性与房价之间的关系则已有较多探讨，相关研究也已指出供需失衡会加剧住房价格上涨（任超群等，2011;王松涛等，2009）;住宅供给弹性较小的城市，住宅价格也会增长较快（Rubin，2017）。在需求弹性方面，研究表明，消费需求增加1%时，房价上涨18.24%（邓翔等，2015）;但也有提出相反观点的，认为刚性需求的购买力受到收入的约束，对房价并无实际推动作用，只有投资需求预期房价高于实际价格1个单位时，才会促使房价上升0.2552个单位（刘成玉，2013）。李仲飞（2015）研究表明，2002—2006年，房地产价格上涨主要由成本推动，而2009—2011年明显由需求拉动，该时间与宏观调控实施时间段及其目的有一定的契合，2002—2006年需求不足可能与需求端调控有关，而2009—2011年需求拉动可能与4万亿货币供给及限购政策的滞后影响有关。但这些房价变化的根本原因在过去文献中的研究仍较为不足。

（三）住宅市场限购的相关研究

关于限购政策与房价的关系研究，着重讨论限购政策的缺失，Glaeser和Luttmer（2003）研究认为限购政策打乱市场供求机制，削弱理性需求释放，进而导致住房资源分配失衡和社会福利损失。Chen（2018）通过分析限购政策下北京房屋租售市场的变化，提出限购政策能在短期内抑制房价上涨，但长期会导致需求的快速反弹，进而引致房价报复式增长。也有研究认为限购政策有效，且有效性存在空间差异性，在空间差异上，不同城市的限购政策对房价的影响不同，部分研究认为限购政策对北上广深等高房价城市的效果较为明显（韩永辉，2014;Cao等，2015;）;Du和Zhang（2015）研究也發现，限购政策对北京房价的抑制作用强于房产税对上海和重庆房价的影响。也有研究得出相反的结论，如方兴（2018）认为限购政策对一线城市和省会城市的有效性较弱，但在中小城市则往往能取得更好的效果;卢阳（2018）研究也得出在限购令的政策下东部地区的房价会产生报复性反弹，仅中部房价有下降趋势，西部房价则轻微上升，该研究结果也呼应Chen（2018）的研究。由此不难看出，城市等级、分布会作用于限购与房价的关系。限购也会对不同属性、不同面积的住房房价产生不同影响，限购令能够有效控制新建住宅的同比房价增速，但未能影响二手住宅房价的上涨，同时，限购政策对面积144平方米以上的大户型房价影响更大（方兴，2018），类似的一项针对以色列的研究也发现，限贷政策导致购房合约履约期延长，消费者也会因此购买低价、低质量住房（Tzur-Ilan，2017）。

（四）研究评述

综上所述，国内外学术界针对调控效果的研究，基本上都是就某个政策对房价的影响进行分析，缺少一个统一的理论框架，对于调控或管制能否改善供需失衡，对高质量实现住房供需均衡的分析不够深入，从本质上来说，宏观调控不能简单地理解为管制，而应当从供需调整的角度来理解。限购政策实施约束了需求端，假设政策有效，则随着新增需求量下降，“房住不炒”得以实现，供需应当高质量地朝向均衡发展，稳定房价。因此，限购政策的核心在于其是否能够有效地降低供需失衡的情况、高质量实现住房供需均衡。上述论点在过去的文献中尚未被验证。总体来说，限购政策的实施还有部分问题未被解答，包括：（1）限购政策实施前，交易量是否是推升房价的重要因素，这一问题的回答旨在说明限购政策实施的合理性;（2）限购政策实施前，宏观调控政策是否导致供需失衡与房价上涨，这一问题的回答旨在说明彼时调整调控政策、实施限购政策的必要性;（3）限购政策的实施是否能够有效降低供需失衡对房价的推升作用，这一问题的回答旨在说明限购政策对高质量实现住房供需均衡的有效性。本研究将进一步探讨上述问题。

三、理论基础与研究设计

部分文献认为限购是公权对私权的过度干涉，会加深外来人口与原住民之间社会福利差异的鸿沟（李祎恒，2011），这类论点与我国采行限購政策的目标背道而驰，从市场高质量发展的视角，限购政策更应被视为高质量实现住房供需均衡的重要手段。

（一）理论构建与研究命题

基于蛛网理论，当期需求会受到当期房价的影响，而当期供给则是受到滞后房价的影响，此时住房市场局部均衡模型可表示为：

式中，α、β、δ、γ均为常数且均大于0。将前两个式子代入第三个式子：

对各年价格式进行迭代，可得：

因为达到均衡点后价格不再变化，假设第t年达到均衡，则有：Pt=Pt+1=PE

代入到式（1），可得均衡价格PE：

代入到式（2），整理可得供需弹性均衡价格等式：

|-γ/β|<1，此时供给弹性小于需求弹性，当受到宏观调控约束，需求增加时供给无法相应增加，房价上涨。|-γ/β|>1，此时供给弹性大于需求弹性，当受到宏观调控约束，供给增加时需求无法相应增加，房价下跌。|-γ/β|=1，此时供给弹性等于需求弹性，则价格在均衡点附近变化。

由于我国处于高速城市化之下，土地供给受限于国有土地出让的速度，因此我国住房市场可能长期处于|-γ/β|<1的供需失衡状态，这可能是导致过去房价在还未实施限购前持续快速上涨而无法实现高质量发展的原因，这种情况对供给弹性较小的城市尤其严重，因此，我们得到以下命题：

命题1：限购政策实施前，住房供给弹性负向的城市，交易量对其房价的正向影响程度大于住房供给弹性正向的城市，限制了其市场的发展质量。（住房供给弹性负向更易推升房价假说）

而上述推论也表明，宏观调控政策对供给或需求产生不同程度的影响，导致供需失衡的程度扩大，进一步造成房价持续上涨，基于此，本文得到以下命题：

命题2：限购政策实施前，宏观调控相对严格的城市，供需失衡对房价的影响程度大于调控较弱的城市。（2008年之前的调控抑制住房供需均衡质量假说）

而当实施限购后，由于需求下降，需求弹性减少，供给弹性下降的速度滞后于需求弹性，供需转向均衡发展，房价涨幅趋缓或下跌，从提升住房供需均衡质量的视角，在限购实施后失衡状态将变得缓和，供需失衡对房价上涨的支持力度下降，本文得到以下命题：

命题3：限购、限贷相对严格的城市，2010-2018年供需失衡对房价的正向影响程度小于2003-2009年，且其影响力下降的幅度大于限购、限贷较弱的其他城市，能够更高质量地实现住房供需均衡。（加大限购、限贷政策力度有效提升住房供需均衡质量假说）。

（二）研究设计

本研究选取中国70个大中城市的房地产二级市场（新建商品住宅市场，又称增量房地产市场，俗称“一手房”市场）进行研究由于房地产三级市场（又称存量房地产市场，俗称“二手房”市场）缺乏真实可靠的政府统计数据，过去研究房地产的文献主要以房地产二级市场（俗称“一手房”市场）为研究对象;同时，基于子市场的观点，二级市场与三级市场分属两个不同的子市场，二级市场房价会传导至三级市场，稳定二级市场房价同样有助于稳定三级市场房价，故研究二级市场有一定的代表性，因此本文同样选择对房地产二级市场（俗称“一手房”市场）进行研究。，鉴于中美贸易争端起于2018年，在2019年较大的影响住房价格波动，为控制研究条件的一致性，研究期间确定为2003年至2018年。其中，命题1与命题2实证期间为2003年至2009年，命题3为2010至2018年。以下说明本文的实证模型。

1.宏观调控政策分类

本研究重点收集了2003—2018年中央各部门出台的房地产调控政策35条，以及省、自治区、直辖市和70个大中城市出台的中央文件指导下的地方房地产政策400余条。因篇幅所限，以下仅说明归纳分类后的结果。

从全国不同城市的实施程度来看，2003—2009年实施的调控政策涵盖了供给端以及需求端。在供给端方面，采行的政策是设置营业税免征年限，在需求端方面，采行的政策是契税税率调节。各城市的营业税免征年限都紧随国家政策，而各省的契税税率在2003—2008年则有所差异，分别是4%及3%，因此，本研究选择以契税来区分不同城市宏观调控严格程度的政策国十五条中关于对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款，由于未限制企业从其他管道获得融资的渠道，约束力较小，故本研究不纳入供给调节政策。而70/90政策或中小户型普通商品住房和廉租房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地总量70%等政策，由于是结构调整，而非总量调控，故本研究不纳入供给调节政策。，营业税免征年限则作为控制变量。

从2010年开始，宏观调控政策主要有三大手段，分别是限购、限贷以及限售，限购是其中最主要影响需求端的手段，对原来供不应求的市场有较大的修正功能;其次是限贷政策，由于首付比例较高，对购买可能产生较大影响;由于数据取得限制，住房价格数据口径为新建商品住宅价格，而限售分为限制企业取得房产证后的转让时间，以及限制个人和家庭取得房产证后的转让时间，主要是针对二手房，故不在本研究的讨论范围内。

2.70个大中城市宏观调控严格程度分组思路

在契税部分，将契税税率4%归为供需调节最严格城市，将契税税率3%归为供需调节一般严格城市。

在限购政策部分，从限购年限来看，2010—2018年共9年中，我国70个大中城市的限购历程呈现出以下特点：（1）政策出台集中：限购政策集中在2010年、2011年和2016年出台;（2）政策具有延续性：除2014年和2015年外，各城市在上一限购政策到期后，都会出台政策继续实施限购;（3）有出台有废止：2014年除极个别城市外，其他城市都废除了限购政策，2016年重新出台。从限购强度来看，我国70个大中城市的限购历程呈现出以下特点：（1）户籍家庭与非户籍家庭有所区分：非户籍家庭购房时需提供不同年限的纳税或社保证明，且限购套数一般少于户籍家庭;（2）严格程度不同：各城市的限购政策主要是对户籍家庭限购两套房，对非户籍家庭限购一套房且需要提供纳税或社保证明;其中对证明的年数要求有所不同，以1年为宽松，以3—5年为严格。考虑到房价波动主要受到外来人口流入的影响，以及全国各城市对户籍家庭限购的规定较为统一，限购强度主要考虑非户籍家庭的纳税或社保证明要求。

综上所述，将限购年数6—9年的城市划为最严格，3—5年为中等严格，0—2年为较不严格。对限购强度严格程度作出如下分类，2016—2018年，以非户籍家庭要求提供3年及以上社保记录为最严格，2年记录为中等严格，1年记录为较不严格，个别政策视情况划分。综合限购年限和限购强度，将“严严”“严中”“中严”归为限购最严格城市，将“严松”“中中”“松严”归为限购中等严格城市，将“中松”“松中”“松松”归为限购最不严格城市。10—14年限购而16—18年不限购城市，归为限购中等严格城市虽然有极少数城市的限购政策不是针对全市域实施，但基于房价的溢出效应，当城市核心区域的房价因为限购政策而下跌时，周边未被限购区域的房价也会因为核心地区房价的下降而下降，故非全域实行的限购政策仍会影响到全市的房价。因此，本文在针对70个大中城市宏观调控政策的严格程度分组思路中不考虑城市内部实施空间的范围差异。。

在限贷政策部分，将2016—2018年首套房贷首付比例30%、二套房贷首付比例50%及以上的城市划分为限贷最严格城市，将首套房贷首付比例30%、二套房贷首付比例40%及以下的城市划为中等严格城市，将限贷政策跟随国家政策、商贷首套房首付比例20%和25%的城市划为限贷较不严格城市。表1为各城市分组结果，基于篇幅，仅列出最严格组的城市。

3.实证模型

命题1，根据计算出的各城市的住房供給弹性，将所有城市划分为住房供给弹性负向的城市和住房供给弹性正向的城市两组分别计算，考虑到房价的滞后效应，将房价的滞后一期纳入解释变量中，研究交易量对房价的影响系数，而由于住房交易量不仅当期影响房价，在预期的影响下，其滞后一期也可能对房价产生影响，因此再将滞后一期住房交易量考虑进来，以验证命题。实证模型写为房价波动的直接影响因素是住房供给，而住房供给与土地供给是函数关系，可以由住房供给涵盖来自土地供给的影响;另一方面，住房供给与土地供给并存于模型中，也易形成共线性问题，导致分析结果产生偏误。基于此两方面的原因，以下实证模型不纳入土地供给变量。：

命题2，将所有城市划分为宏观调控严格以及宽松的城市两组分别计算，根据式（4），将供给与需求整合为供需失衡，研究其对房价的影响系数，以验证命题。实证模型写为：

其中，供需失衡的衡量采用基于人口迁移的实际供给速度（SV），反映城市住房的供给能力，其计算为t年住宅竣工变化率-[（年末总人口×人口自然增长率）/年末常住人口数×100），用以表示该年住宅竣工增长率与人口增长率的差。当SV<0时，说明当前的住房供给增长无法满足城市人口流入增长，表示住房供给未朝向补足市场需求的趋势发展，市场仍未朝向高质量发展。

命题3，以式（5）分别计算限购、限贷最严格城市在2003—2009年及2010—2018年的住房供给与人口流入增速差（SV）对房价的影响系数，以验证加大限购、限贷政策力度能否高质量地实现住房供需均衡的命题。

各项命题实证所采用的变量及其相应数据见表2。在数据分析中，本研究对经济变量进行CPI指数平减，消除通货膨胀率的影响。同时，为了缓解数据值过大产生的异方差现象，本文对平减后的经济数据取自然对数。

4.供给弹性测算方法

弹性概念是指一个变量相对于另一个变量发生的一定比例的改变的属性，也就是一个变量的变化率对另一个变量变化率的敏感程度（高鸿业，2014）。本研究采用以下公式计算：

Es=供给量变动百分比价格变动的百分比=ΔQsQsΔPP

式中，ΔQs表示供给变化量;Qs为供给量。ΔP为价格变化量，P为住房价格。当|Es|>1时，供给富于弹性，即房地产价格的微弱变化导致房地产供给量的较大变化，当|Es|<1时，供给缺乏弹性，即表明房地产价格的微弱变化将导致房地产供给量的极小变化。

以弹性公式计算各城市各年平均供给弹性，而实证期间该城市的供给弹性，为各年供给弹性的平均数。

5.研究方法

基于倍差法（DID）在样本选择上具有随意性等缺陷（李凯丽，2018），也为解决模型中可能存在的异方差与自相关问题，本文根据过去文献的做法，采用了GMM模型（韩永辉，2014;吴雪婷，2016）;而考虑到预期对房价的重要影响，再进一步选择采用动态面板系统GMM模型，在模型中加入了房价的滞后项作为自变量之一，以解释预期的效果。此外，内生性是本研究需要克服的问题，基于供需原则与蛛网定理，供给、需求与房价彼此相互影响，房价影响供给及需求数量，而供给及需求数量再影响到房价波动，上述内生性问题会导致普通的OLS估计偏误，因此，本研究通过工具变量设置控制某些解释变量的内生性问题。

6.变量统计描述

下面分别给出了本文使用的2003-2009年和2010-2018年相关变量的统计描述结果。相关变量统计描述结果见表3和表4。

四、实证分析

基于研究命题，本研究针对2003—2009年限购政策实施前，展开交易量对房价的影响研究、供需失衡对房价的影响程度研究，以及对比2003—2009年与2010—2018年，研究供需失衡对房价的影响程度差异，以检验限购、限贷政策对修正市场供需失衡、高质量实现住房供需均衡的效果。

（一）供给弹性差异下交易量对房价的影响

命题1检验住房供给弹性负向的城市供给弹性小于0的城市，其弹性由大至小依序为厦门、成都、郑州、唐山、北海、常德、海口、宁波、丹东、南充、西安、锦州、襄阳、长沙、吉林、济宁、秦皇岛、哈尔滨、湛江、北京、桂林、惠州、包头、安庆、赣州、沈阳、银川、长春、岳阳、武汉、无锡、牡丹江、青岛。，交易量对房价的正向影响程度是否会大于住房供给弹性正向的城市。这一检验的目的，在于了解未来增加住房供给弹性，是否有助于缓解大量住房需求对房价的推升效果，以高质量实现住房供需均衡。其中住房供给弹性较小指的是住房供给弹性小于0，反之则是弹性大于0。为验证此命题，本文根据计算出的各个城市的住房供给弹性，将所有城市划分为住房供给弹性负向和正向的城市。根据图1住房交易量对房价的散点图，可以看出交易量相对于房价的趋势线均呈斜率为正的趋势，符合理论预期。

考虑差分广义矩估计（D-GMM）对数据完整性要求高，缺失值过多会影响结果，本文选择系统广义矩估计的两阶段估计法（two-step S-GMM），该方法也可以估计不随时间变化的变量系数，通过引入工具变量采用供需变量滞后一、二期作为模型的工具变量。解决模型内生性问题，同时，使用差分转换数据，克服不可观察变量与解释变量相关以及变量遗漏的问题。

分析结果见表5，对回归扰动项的自相关性进行检验，AR（1）、AR（2）表明无法拒绝“扰动项无自相关”的原假设，Hansen统计量过度识别检验可以接受“所有工具变量都有效”的原假设，表明对该模型可以进行系统GMM的估计。回归结果显示，在弹性较小的城市组中，住房交易量对住房价格的回归系数为0.0917且在5%的显著性水平下显著，在弹性较大的城市组中，住房交易量对住房价格的回归系数为0.0759且在10%的显著性水平下显著，说明在弹性较大的城市组中，回归系数不论从系数大小还是显著性水平来看都出现了明显的下降，说明在住房供给弹性负向的城市中，住房价格对住房需求的反应更敏感，验证命题1。此结果表明，增加住房供给会加大对房价上涨的抑制作用，提升住房供需均衡质量。

（二）调控程度差异下供需失衡对房价的影响

命题2检验宏观调控相对严格的城市，供需失衡对促进房价上涨的影响程度是否会大于调控较弱的城市。这一检验的目的，在于了解2003—2008年的调控政策是否扰乱了提升住房供需均衡质量的目标，且该干扰加大了供需失衡对房价的推升效果，以对该时期的调控政策作用有进一步了解。为验证该命题，本文首先将所有城市按照宏观调控的严格程度划分为调控相对严格的城市组和调控相对宽松的城市组，选择了衡量人口迁移与住房供应增加率差异的指标（SV）作为供需失衡的替代变量，同样采用系统广义矩估计两阶段估计法（two-step S-GMM），以供需失衡的滞后一、二期作为当期值的工具变量，进行两阶段系统广义矩估计回归。

分析结果见表5，调控严格的城市组一阶、二阶的自相关检验（AR（1）、AR（2））无法拒绝“扰动项无自相关”的原假设;调控宽松的城市组存在一阶自相关，不存在二阶自相关，总体来说表面系统GMM是适用的。两组的Hansen统计量过度识别检验均无法拒绝“所有工具变量都有效”的原假设，表明可以接受上述回归结果。回归结果显示，在调控严格的城市组中，供需失衡对房价的回归系数在1%的显著性水平下显著，系数为13.31，数值较大，而在调控宽松的组别，供需失衡对房价的作用不再显著，回归系数不论在系数值大小还是显著性水平上都出现了明显的下降，说明调控会提高供需失衡对房价的正向影响，验证命题2。此结果表明，这一时期的调控政策制约了住房供给，而调控较严格的城市，市场预期未来调控政策会更加严格，也可能会在短期内加快市场交易的速度，最终未能提高住房供需均衡的质量，供需失衡导致住房价格大幅上涨。

（三）限购程度差异下供需失衡对房价的影响

命题3在检验限购、限贷相对严格的城市，在2010—2017年期间的供需失衡对房价的正向影响程度是否小于2003—2009年;并进一步检验该减少的正向影响程度，是否大于限购、限贷较弱的其他城市。这一检验的目的在于，了解严格实施限购、限贷政策，是否有助于缓解供需失衡对房价的推升效果，高质量地实现住房供需均衡。为验证该命题，本文首先将所有城市分为限购、限贷严格的北京、上海、天津等12个城市和其他調控宽松的城市两组，选择了衡量人口迁移与住房供应增加率差异的指标（SV）作为供需失衡的替代变量，同样采用系统广义矩估计两阶段估计法（two-step S-GMM），以供需失衡的滞后一、二期作为当期值的工具变量，进行两阶段系统广义矩估计回归。

分析结果见表6，限购、限贷最严格的城市组以及宽松的城市组中，2003—2009年、2010—2017年都存在一阶自相关，不存在二阶自相关，总体来说系统GMM是适用的。Hansen统计量也均无法拒绝“所有工具变量都有效”的原假设，表明对该模型可以进行系统GMM的估计。根据回归结果，在限购、限贷政策严格的情况下，供需失衡在2003—2009年时对房价存在显著的正向作用，但在2010—2017年

间供需失衡对房价的影响程度不显著，系数也下降为0.163，这个结果表明限购、限贷政策的实施有效地抑制了供需失衡对房价的正向影响，实现住房供需均衡质量的提升。在限购、限贷政策宽松的情况下，供需失衡作用在2003—2009年、2010—2017年对房价都存在显著的正向作用，影响系数由7.328下降到6.849，系数降幅小于限购、限贷最严格的城市组，这个结果表明，总体而言，严格实施限购、限贷政策，能更加有效地抑制供需失衡对房价的影响，更高质量地实现住房供需均衡。

五、研究结论与政策建议

面对住房市场供需失衡的情况，我国政府从2010年开始实施一系列限购、限贷政策抑制住房市场的购买需求，并在2017年3月于各个城市实行最严厉的调控手段，房价快速上涨的势头也逐渐缓解。但在这之后，2018年起发生的中美贸易争端、2020年发生的新冠肺炎疫情，使得2020年1月至4月全国房价月涨幅又下降到十年最低的0.04%，房价崩盘的议题又开始受到关注。而这一波房价增速下行的背后有诸多因素共同影响，其快速上涨的势头减缓是否是限购政策的效果已不易分辨。综上，本文选取2003年至2018年的数据进行研究，目的在于验证限购政策实施对住房供需失衡的调控作用，探讨限购、限贷政策对提升住房供需均衡质量的效果，内容探讨了供给弹性在抑制交易量对房价上涨的促进效果、2003—2009年的宏观调控政策与2010年后的限购政策对供需失衡的修正效果，研究成果有助于验证限购政策实施与高质量实现住房供需均衡之间的关系，为住房价格管理带来更多的启示。本文的研究结论与建议如下：

（一）研究结论

基于研究設计与实证分析，本文主要得到以下3点结论：

1.2003-2009年的调控政策抑制了住房供给弹性，加速住房交易对房价的推升作用

基于蛛网理论，在房价上涨时期，开发商更愿意供给住房，供给的价格弹性应该是正值，然而本文实证的结果却显示，中国70个大中城市的住房供给弹性有33个城市为负值，这说明调控政策可能抑制了开发商供应住房的能力。而命题1得到验证，表明当住房需求增加导致房价上涨时，对于住房供给弹性正向的城市来说，其住房供给会增加，从而对房价的上涨产生抑制作用，实现住房供需均衡质量的提升，此时房价上涨的幅度较小;而对于住房供给弹性负向的城市来说，由于其住房供给难以增加，无法对住房价格的上涨起到抑制作用，因而住房需求的增加会带来住房价格的大幅上涨。供需弹性不一致也会造成供需失衡，调控相对严格的城市也是人口流入较大的城市，当契税调控效果不足时会导致供需失衡严重，提高供需失衡对房价的影响力。命题2得到验证表明，契税调控相对严格的城市，供需失衡对房价的影响程度大于调控较弱的城市，未能高质量地实现住房供需均衡。

2.调控政策导致供需失衡是2003-2009年房价大幅增长的主要原因

当住房需求因调控政策而下降时，供给的增量可能随之下降，而70个大中城市作为全国性一线及二线城市，人口流入较多，调控也相对严格，当契税调控效果不足时，住房需求必然持续增长，并对房价产生较大的正向影响，此时供给也将增长，但由33个城市的住房供给弹性为负向来看，说明土地供应可能受到一定程度的约束，因此，在需求增长、供给受限的情况下，2003—2009年的调控政策不仅未达到高质量实现住房供需均衡的政策效果，还会导致供需失衡，推升房价上升，命题2得到验证。这种结果出现的原因有以下几点：第一，通常而言，调控较严格的城市整体来说房价偏高，已存在供需失衡的情况，在调控力度不足时，需求的力度会持续增加，导致出现更为严重的供需失衡情况。第二，对于调控较严格的城市，市场可能出现未来调控政策更加严格的预期，加速居民购房速度，加快供需失衡。第三，调控较严格的城市通常为住房价格上涨较快的城市，市场对房价上涨的预期心理也较大，使得开发商惜售或囤地，以获取更高的利润，造成住房供给受限，加剧供需失衡。

3.限购政策减少了供需失衡对房价的推升作用，更高质量地实现住房供需均衡

命题3得证显示，限购政策能有效降低供需失衡，限购最严格的城市，供需失衡对房价的正向影响有效降低，在2010—2018年期间，房价上涨不再是因为供需失衡的原因，实施限购降低了供需失衡对房价的影响，切实提高了住房供需均衡质量，且该降幅大于限购政策较为宽松的城市组。这种现象出现的原因有以下几点：第一，限购政策限制住房需求，限贷政策降低人们的支付能力，两种政策阻止了有效需求，缓解住房市场上供不应求的问题，减轻了供需失衡对房价的影响。第二，限购、限贷政策越来越严格，对住房市场供需均衡质量的提升效果也越来越明显，因而供需失衡对房价的影响较2003-2009年大幅减弱。

（二）政策建议

基于研究结论，本文提出以下3点政策建议：

1.在合理化土地出让数量的同时，继续深化租售并举，实现“房住不炒”

房价受到供需的影响，供给大、需求少，可抑制房价上涨，因此，为稳定房价，应当同时对供给及需求进行调控。首先，在提高供给部分，我国采行公有土地制度，土地供应量较大的影响新增住房供给，地方政府应当根据市场购置住房的需求量以及空间区位需求合理的供应土地。其次，是对需求端的调控，当前我国的住房政策大力推动租购并举，此举不仅能够减少购房需求，也能充分利用闲置空房。综上，住房政策应当力求稳定供给与转移购房需求，因此，在继续深化租售并举的同时，也应合理化土地出让数量，追求高质量实现住房市场供需均衡。

2.以勾地制度取代政府出让制度，增加开发商取得土地的弹性

勾地制度是由开发商选择土地，再向政府申请购买的过程，虽然勾地制度同样是采用招拍挂方式出售土地，但与现行招拍挂制度最大的不同在于勾地是由开发商发起的主动竞地行为，因此土地供应的区位条件往往能够更加贴合市场需要，同时也将减少政府对土地供应数量的限制。而且由于勾地制度最终仍需要对购买人进行审查，对于购买人资质也能有一定的审核机制。总的来说，勾地制度更能够满足市场对土地数量及空间区位的需求，也能够在土地公有制前提下提高土地供给的市场化程度。

3.持续推动限购，减轻首套房（刚需）限贷力度，加大对购买第二套以上住房（投资需求）的限制

房地产市场泡沫来自购房者的投机行为，因此，限购或限贷的重点应当针对购买第二套及以上住房的投资及投机行为。为避免房价持续走高严重背离其价值，照顾市场上真正需要住房的刚性需求，调控政策应以限制购房者炒房为首要目的，并满足房屋的基本功能——居住。响应“房子是用来住的、不是用来炒的”国家定位，政策导向应加大满足首套购房者的居住需求，在住房供需均衡质量被满足的条件下，可有针对性地减轻或取消首套房限贷，解决大学毕业生等青年人群和新进城务工人员等特殊群体的刚性购房需求，尤其对于允许户籍人口购买第二套住房的城市，建议可将该购买权利转移给首套购房者，并取消其限贷以提高其购买能力，以能够在需求总量不新增的情况下满足首套购房者的需求。

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Realizing Supply and Demand Equilibrium of Housing with High Quality： Revalidation of the Policy Effect of Restriction on Purchase and Loan

Lang Yu1，2，3， Shih Yunien3 and Ye Jianping

（1.Chinese Academy of Natural Resources Economics， Beijing， China;2.Harvard University， Cambridge， United States of America;

3.Renmin  University of China， Beijing， China）

Abstract：The rise in housing prices indicates that the housing market is in a state of imbalance between supply and demand. The purpose of this study is to verify the regulation effect of the policy of purchase restrictions and loan restrictions on the equilibrium of housing supply and demand. In this paper， 70 large and medium-sized cities are selected as samples， and the two-step S-GMM method is used in the empirical model. The results show that the inelasticity of supply will   increase the promoting effect of transaction volume on the price rise. In cities with strict Macro-control from 2003 to 2009， the imbalance between supply and demand significantly pushes up housing prices. Under the policy of purchase restriction and loan restriction since 2010， the imbalance between supply and demand no longer has a significant positive effect on the housing price. Therefore， the future regulation policy should rationalize the amount of land transfer， deepen the simultaneous development of rent and purchase， continue to promote the purchase limit， and reduce the intensity of the first house loan limit.

Key Words：Housing Prices; Purchase Restrictions; Loan Restrictions; Macro-regulations; Supply and Demand Equilibrium

責任编辑 郝 伟

郎昱，中国自然资源经济研究院、哈佛大学、中国人民大学，电子邮箱：ylang@ruc.edu.cn;施昱年，中国人民大学土地政策与制度研究中心、公共管理学院，电子邮箱：shiyunian@ruc.edu.cn;叶剑平（通讯作者），中国人民大学土地政策与制度研究中心、公共管理学院，电子邮箱：jpye@ruc.edu.cn。本文是国家社会科学基金项目（14BGL121）和中国人民大学科学研究基金（中央高校基本科研业务费专项资金资助）项目（18XNB007）的成果。感谢匿名审稿人对本文提出的意见，文责自负。