《民法典》中居住权制度相关问题的探讨

郭福星

福建省永春县人民法院，福建 泉州 362600

一、《民法典》背景下的居住权制度存在的不足

《民法典》背景下，居住权制度中权利构造与相关法律法规的完善面临着三个方面的问题：首先，从制度基础角度来看，居住权入典在我国才刚刚起步，居住权制度的确立与完善还需要走较长的道路。在此背景下，设计居住权制度需要明确设立居住权的价值，以现实需求为依据完善居住权制度，提高居住权制度的可行性与适用性。目前，我国居住权制度还存在一定的问题，无法满足《民法典》要求的科学实用性。其次，从规则使用角度来看，无论是《民法典》还是现行其他法律中与居住权相关的理论还存在争议，各界在居住权理论层面上认识不一，各界对居住权相关内容持有不同看法，这增加了居住权制度的施行难度[1]。最后，从居住权规则完善现状来看，《民法典》中居住权规则相对居住权的需求以及实际复杂情况来说较为简略。除此之外，在后续出台的关于《民法典》的司法解释中，对居住权规定的解释补充也相对较少。

综上所述，居住权制度在实际施行过程中，面临着一定的实践困惑，还需要专业人士结合实际情况以及相关案件去细化居住权相关制度。

二、《民法典》背景下居住权入典的必要性

近年来，我国经济发展迅速，伴随着经济发展我国人民住房需求不断增高，随着房价的上涨，涉及居住权的争议越来越多，相关案件的数量也逐年上升。近几年来，我国与居住权相关的案件越来越多，这也说明了居住权入典的重要性，需要我们重新去定义与认识居住权。居住权纳入《民法典》是时代的要求，在组织编写《民法典》前，我国对于居住权的重视程度和角度、相关概念还不清晰。相关人员在审理此类案件时，居住权往往被认为是一种居住利益，很少上升到物权性质。居住权起源于罗马，属于外部引入，因此其部分规定与理念不一定适合中国国情，需要结合我国国情来制定与完善。而居住权入典正好满足了这一要求，在引入过程中并不会全盘引入外国制度中的用益权、役权，有利于完善《民法典》法律体系，满足人们的实际需求。

在相当长一段时间内，我国将居住权解释为使用权或所有权。解释为使用权的是认为在婚姻法律关系中，夫妻离婚后若一方生活条件差、生活有困难需要另一方给予帮助时，可以通过居住权来给予帮助，这里的居住权是基于婚姻法律关系而言的，虽然可以给予弱势群体一定的帮助，但其本质上是属于使用权，并没有物权性质，因此弱势群体的利益容易被侵犯[2]。当弱势一方的利益受到侵犯时，弱势方很难通过法律途径获得保障。将居住权解释为所有权，在没有相关居住权制度规定时，法官只得将居住权的概念进行解释，结合案件以及其他法律规定来判断是否侵害他人权利。由于没有明确的界定，导致法官在审理此类案件时出现不同观点，对居住权概念的解释不同容易导致类似案件或同一案件不同人审判结果不同的现象。因此，无论是将居住权解释为使用权还是解释为所有权都是不合理的，这也反映出居住权制度纳入《民法典》的重要性，需要通过《民法典》统一相关的口径，统一法律适用。

三、《民法典》背景下的居住权制度的设立与消灭

居住权制度融入《民法典》的根本目的是给予特定人群居住保障。在《民法典》体系下，完善居住权制度是十分有必要的，但是在立法阶段需要注意，居住权的设立与消灭都需要结合我国实际情况来不断完善相关法律法规，并通过解释的方式完善《民法典》中具有抽象性与原则性的居住权规则。

（一）居住权的设立

合同是双方民事法律行为，这种设立居住权的方式在《民法典》第三百六十六条中做了规定，拥有居住权的人可以根据合同约定使用住宅，后续也明确规定了双方在签订居住权合同时，需要明确居住权合同内容、居住条件要求以及双方发生争议时的解决途径。在实践过程中所表现出的居住权合同形式并非一种，居住权的设立不仅可以通过双方设立签订合同，还可以通过房屋售卖时签订买卖合同的方式在买卖合同的基础上设立居住权给第三人。值得注意的事，居住权设立日期并非是双方签订与居住权相关合同的日期，也就是说合同生效日期与居住权设立日期并不一定相同，居住权设立日期应为居住权正式登记日期。

通过遗嘱设立居住权在我国《民法典》第一千一百二十三条有提及，顾名思义，通过遗嘱设立居住权是基于所有权人自由意愿的，一般在实践过程中，一种是所有权人为继承人或不是继承人的人设立居住权，是不影响继承人的继承权利的。另一种是将指定住宅通过遗赠的方式赠送给某人，并为第三人设立居住权。

现行的合同与遗嘱方式难以适应复杂的现实情况，使得居住权设立方式显得单一，因此关于居住权的设立方式还需要进一步完善。除此之外，法院可以通过裁判方式来设立居住权。在《民法典》法律体系下，居住权的设立方式具有较强的目的性扩张，即法律为了实现立法目标，扩张原有法律法规的适用范围。在《民法典》中居住权被确立为法定物权，而在《民法典》未提及的背景下，法院采用裁判方式可设立婚姻中弱势一方的居住权，从而实现居住权立法目的。在人大常委会编写的释义书中也提到了法院可通过判决方式确定特定人群的居住权，这是除合同与遗嘱外的另外一种居住权的设立方式。值得注意的是，法院以合同或遗嘱以外的方式即裁判方式设立居住权应遵循物权法定原则，我国《民法典》在编撰时确立了物权法定原则。

（二）居住权的消灭规范

《民法典》规定，居住权人死亡或期限届满时，居住权消灭。顾名思义，居住权人死亡较为好理解，而期限届满是指双方在合同或遗嘱中约定了的期限。也就是说，到了约定期限时，居住权消灭。居住权权利人所享受的占有、使用房屋的权限依法消灭，这个规定兼顾了居住权设立人的意愿及其自身权益。但《民法典》编撰过程中，对其消灭事由的限制过于简洁，忽略了其他可能会造成居住权消灭的情况，需要进一步规范明确居住权消灭事由。居住权的消灭规范可以追溯至罗马法，除上述两种居住权消灭事由外，罗马法还将权利滥用、混同以及解除条件达成等归结为消灭事由。居住权是基于不动产而设立的一项物权，仅以期限届满与死亡作为消灭事由并不能满足当前社会复杂的人际关系、利益关系等，这样的规定可能会损害住宅所有权人的利益，增加了住宅所有者要承担的义务。除此之外，住宅灭失等客观事实发生时，也会引起居住权人的居住权消灭。因此，对于居住权的消灭相关规定需要借助法律解释进行规范完善。

四、《民法典》背景下的居住权制度的适用

（一）细化居住权主体范围

一方面，要明确居住权主体范围，即设立人与居住权人。从居住权的设立目的来看，居住权制度是为符合条件的特定人群提供住房保障。目前学术界还存在较大的争议，关于法人与非法人组织是否能成为居住权人的争议还未停止。本文认为，根据《民法典》第三百六十六条的阐释可以看出，居住权是为了满足特定人群生活居住所需而设立的，同时居住权不能继承，这些表述所指代的明显是自然人，若将法人或非法人组织纳入其中，那么采用“使用”“利用”等词语应更为合理。因此，可明确居住权只能由自然人享有。另一方面，要明确居住权人的身份关系。有学者出于纠纷解决、道德风险考虑等将居住权人的身份关系分为了三个层次，分别为因伦理性、工作学习环境、政策而产生的身份关系，其中伦理性是指有家庭关系的人，如父母子女、兄弟姐妹等。从《民法典》角度看，《民法典》未明确居住权人的身份关系，其一直秉承着“法不禁止即自由”的理念。而面对复杂多变的社会现象，对于居住权身份关系应明确以不限制为主，同时采用公序良俗原则约束为辅。

（二）完善居住权客体范围

《民法典》中规定，居住权的客体是住宅，但在此定义下未明确住宅的含义。根据我国现有法律法规规定可知，住宅是以套为单位，提供家庭生活居住所需的建筑空间。住宅的种类较多，包括商品房、公租房、安置房，但关于租赁的房屋是否能被确立为居住权客体的争议还未解决。根据居住权为他物权的逻辑来看，若将租赁的房屋认定为居住权客体欠妥，因为若在租赁的房屋上设立居住权，等同于在同一物上的债权优先性大于物权，而这与物权优先的理论相反。在明确住宅含义的基础上，允许住宅中的一部分作为居住权客体也是有必要的。作为物权的一种，居住权的客体需要具备特定性，应通过法律或法律解释等途径来明确住宅的数量、居住权人的使用范围，居住权客体可以是住宅的某一个房间或某一部分，而无论是某一部分还是某一房间都需要进行明确，避免产生居住权纠纷。居住权人对住宅的使用权固定是兼顾所有权人的利益的手段。因此明确权利人可使用部分是有必要的。目前，我国已启动了不动产电子登记，在登记居住权时，双方可约定使用范围，以满足居住权人以及所有权人的需求。

（三）填补完善居住权相关规定内容

所有权人与居住权人之间的权利与义务需要维持平衡，双方需要约定权利义务，《民法典》尊重其意愿自由，但若双方就权利与义务未进行约定或约定不明、不全面产生争议时，需要配套法律法规来为指引，通过具体规范解决双方权利与义务争议。而针对这个问题《民法典》未作具体规定，需要通过法律解释来进行弥补。首先，《民法典》有提及居住权人的权利的界定与划分等内容，依法取得居住权的权利人拥有占有和使用权利，但由于实际情况复杂多变，不同人员的解读存在偏颇，这就需要相关人员基于实际情况细化居住权人所拥有的权利。从民法角度看，居住权人有使用住宅内外部空间、附属设备设施的权利，但关于居住权人的其他权利存在立法争议，即出租权，对于居住权人是否能将其享有居住权的房屋出租依然不明确。从现实情况来看，承认居住权人在特定情况下享有出租权，体现了法律的人性化，能更好满足居住权人生活住宅需求。例如当居住权人由于生病等客观原因导致房屋长期空置的，可以将房屋出租以此换取维持生活的费用，这种情况下居住权人将房屋出租也并未背离居住权的设立目的，更赋予了居住权人性化、弹性化的特点。但值得注意的是，居住权人若因特殊情况无法使用房屋但满足出租房屋的特定要求时，其与承租人之间所约定的租赁期限必须在居住权约定期限内，不应损害所有权人的利益。除此之外，关于居住权人是否具有改良权利问题众说纷纭，依然是争议的焦点。改良是指对设立居住权房屋的形体做调整，从《民法典》角度来看，居住权人仅享有占有、使用房屋的权利，从这个意义上来说居住权人若想要对房屋进行改良装修需要征求所有权人的同意。但居住权一般期限较长，从《民法典》中关于居住权是“满足生活居住需要”角度解读，居住权人为满足居住需求，达到居住条件可能需要对房屋进行一定的装修，因此若居住权人未取得所有权人同意就对房屋进行改良，且改良后使得房屋价值提升的情况下，所有权人若想要住宅恢复原状，那么对住宅做过改良的居住权人需要配合。同时，所有权人也无需针对改良后房屋提升的价值进行补偿。除此之外，居住权人长期享有与房主共同使用房屋的权利，因此当所有权人想要出售居住权人所使用的房屋时，居住权人应被赋予优先购买权。

总而言之，《民法典》在很大程度上弥补了现行法律法规的不足之处，完善了民法体系。而将居住权的设立、消灭等内容纳入《民法典》中是十分有必要的，但《民法典》背景下居住权制度的相关规定还需要进一步完善，结合实际情况对《民法典》中居住权制度加以法律解释将提高居住权的适用性。我们需要正确认识居住权制度的不足，及时弥补法律不完善之处。