浅析房地产估价在房地产开发经营中的作用

张同桥 邢台市第四房地产经营管理公司

房地产估价在房地产开发经营过程的中发挥着重要的积极作用，然而部分房地产企业并没有重视此项工作；或房地产估价人员没有结合实际情况，按照估价规范的要求，科学合理地进行估价，致使房地产估价的重要作用难以达到应有的效果。

一、房地产估价及其房地产估价人员

房地产估价通常是指由专业从事房地产估价的人员，按照估价的程序，遵守估价原则，运用科学合理的估价方法，并根据评估目的综合详细地分析影响房地产价格的各种因素基础上，通过科学合理地推测与判断在事先确定的评估时点上评估出最可能实现的价格。房地产估价实质上不是估价人员在制定价格，而是估价人员科学性、艺术性和经验性的结合，模拟市场价格形成过程把具有专业性强、技术性复杂特点的房地产价格显现出来。

房地产估价人员可分为两种从业情况，一种是考取了《中华人民共和国房地产估价师执业资格证书》，并经注册在房地产估价机构后专职从事房地产评估工作的人员；第二种是虽考取了《中华人民共和国房地产估价师执业资格证书》，但未注册在房地产估价机构，而是广泛分布于开发建设、金融保险、政府相关部门等单位从事房地产估价相关工作的人员。近年来随着房地产行业的迅速发展，也促使房地产估价迎来了新的发展契机。优秀的房地产估价人员通过国家组织的房地产估价执业资格考试后完整系统的学习掌握了房地产估价所需的专业理论知识，在工作中通过理论知识的不断深入的学习研究和实践经验的不断积累提高，对房地产市场的规律性有着科学和系统的把握，对房地产市场具有独到的眼光、和敏锐的市场洞察力；可以为房地产企业的经营决策发挥积极作用。显然优秀的房地产估价人员所起到的作用是大多数工程咨询相关中介机构不能够替代的。

房地产估价人员要想确保估价结果更加准确，应根据房地产实际状况，从多方面、多角度对房屋建筑物实施评估工作，房地产估价不只是对房屋建筑实施单一的评估，还包含对房地产人文价值的评估，这样房地产估价才更加贴合实际。与此同时，房地产成交价格还易受其他众多因素影响，这就需要房地产估价人员要始终有严谨的工作态度，运用更加科学合理的评估方法提升房地产估价工作的整体质量。

二、房地产评估相关知识

（一）估价方法

目前，常用的房地产估价方法有市场比较法、收益法、成本法以及假设开发法等估价方法。市场比较法也称之为交易实例法，是指通过准确调研并搜集当前市场上的真实交易案例，基于替代原理的思路选择条件相似、用途相同的案例与评估标的各种影响因素进行详细的比对、打分量化得到总分后再并取权重调整，最终出到估价目标的整体评估价值。相较于其他估价方法，此种估价方法更加贴合实际，获得的评估结果也较为准确。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

成本法分为成本积算法和重置成本法两种，从卖方的角度看理论依据是生产费用价值论，是卖方考虑累加过去为该房地产所发生的费用后能接受的最低价格；从买方的角度看理论依据是替代原理是买方所能承受的最高价格，这个价格不能高于卖方所估算的重新建造相同的房地产所付出的代价。成本积算法一般是为评估土地使用权价值的方法，通过对土地开发的各项正常成本费用进行累积核算，扣除部分资本利息和合理利润后得出。重置成本法一般是评估已有房地产价值的方法，根据社会一般正常的市场价，重新建造该房屋所需的代价成本，扣除部分资本利息和合理的开发利润后得出全新价格，再与确定估价对象的成新率相乘得出房地产的评估价值。

假设开发法是通过调查待开发房地产的基本情况，选择最佳开发利用方式、估计开发建设周期、预测开发完成后的房地产价值，最后扣除估算的正常开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买该待开发的房地产应负担的税费，以此具体估算出客观合理价值。

（二）估价原则

在估价过程中应该遵守独立客观公正原则、价值时点原则、替代原则、合法原则、谨慎原则以及最高最佳使用六大原则。其中合法原则是房地产估价工作的重要基准，无论周边环境以及地理条件如何优越，也要确保房地产估价工作始终保持合法性，这样才能够保证估价工作具备实际意义。而最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状态下的价值，从而维护消费者的利益。

房地产估价易受到各种因素影响，广大人民群众的关注点也存在较大差异，导致房地产估价结果极易出现变化；为此应该根据市场实际情况以及相关标准，遵守估价原则，运用科学合理的评估方法，确保最终获得的评估结果更加合理。

（三）估价类型

房地产估价类型可以分为一般性评估、房地产抵押贷款评估和特定目的评估三种。一般性评估通常是在交易双方对房地产价格出现较大争议或分歧时，委托正规的专业房地产估价机构评估作出客观、公正的价值参考，以帮助意见分歧及争议能够得到合理解决，但此种评估价值只当作参考性，无法律强制效力，只是反映某一特定房地产、特定时间、特定地点的一般价值水平。

房地产抵押贷款评估一般是是指购房消费者因为资金不足时向银行进行抵押贷款时，通过银行认可或委派的专业房地产评估机构对待抵押的房地产价值开展的评估，房地产评估机构所出具的抵押评估报告中的抵押价值具有法律效力，但这种抵押评估因为遵循谨慎原则因而评估值相对较低。

特定目的评估通常是指因某种特定目的如法院拍卖房地产、房地产交易涉税、政府征收房地产等而委托房地产评估机构开展的估价工作，最终的评估结果具备一定的法律效力。

（四）估价时点

估价时点也被称之为价值时点、估价基准日或估价期日，评估出的价值只是这个具体时点的价值。因为房地产市场状况不断变化，所以房地产价格也会随之不断变化，估价时必须假定房地产市场状况停在估价时点上，同时估价对象的房地产状况通常也是该时点的状况。

（五）估价流程

当前，房地产估价作业已经形成了一套较为完整的工作流程，面对较为复杂的工作任务，如若评估人员能够对其进行合理分配，评估作业的整体效率不仅能够得到进一步提升，最终获得的评估结果也更加准确。房地产估价的一般流程为：首先，根据评估目的和具体的工作内容，合理进行评估计划，到房地产所在地勘查现场实际情况以及周边情况，详细收集房地产相关材料，并实际考察估价对象，确保最终使用的估价方法更加符合实际情况，根据市场行情估算出估价对象的价格。最后评估人员应对最终获得的估价结果进行合理判断，撰写估价报告，将相关资料及时进行整理归档。由此可见，虽然房地产估价工作涉及的工作内容较为复杂，但各项工作流程都可以实现条理化处理，并且后续工作都可以对上一环工作进行合理检验。

三、房地产估价在房地产开发经营中的主要作用

（一）房地产投资决策阶段

投资决策是房地产开发过程中最重要的环节，是经营活动的核心，关系着投资项目的成败甚至企业的命运。投资决策是一项复杂的系统工作，应该是在大量的市场调查研究以及经过综合分析计算之后的基础上完成的。投资决策包括房地产市场的调查研究、项目的可行性研究、开发项目的策划以及营销策划。房地产项目建设周期长、投资量大、并且不可移动，应该力求缩短工期并在最佳的时机投入市场才能获得理想的预期收益；优秀的房地产估价人员具有丰富的房地产专业知识和市场洞察力，对房地产价格理解深刻并反应快速，可以运用自身专业知识通过适合的评估方法较精准地测算出合理的预计销售价格，可以利用自身专业优势从多个点着手为项目投资决策提供帮助。

建设项目通常是先拿地后建设，选择适合的建设位置和规模，需要考虑投资布局、城市规划、投资成本、区域环境、房地产市场前景等因素，因此必须首先要做好市场调查研究和可行性研究工作。如果项目的市场调查研究不到位，将会使项目决策缓慢或决策失误，导致丧失机遇、损失效益。可行性研究工作是一项技术性、经济性、政策性很强的工作，研究的内容既广又深，其重要任务是综合论证项目在技术上是否可行可取，经济上是否合理可承受，财务上能否达到预期盈利水平等。

（二）房地产项目前期准备阶段

对于新建项目征地拆迁是经常遇到的前期工作，房地产企业可以参与征地拆迁补偿工作，目前，土地征收补偿工作是由政府征收部门或政府土地收储部门委托房地产估价机构进行价值评估后为被征收人提供价值补偿依据的，涉及该土地的房地产企业需要派出代表参与该项工作，房地产企业中从事房地产估价的人员由于其熟悉拆迁补偿安置政策和拆迁补偿市场状况能更好地胜任该项工作，能够有效维护开发企业的利益，并促进征地拆迁工作的顺利开展和早日完成。

可以预测市场容量。预测市场容量需要考虑的主要影响因素有：1.农村的打工族等人员愿意在城市安家或给孩子提供更好的教育发展环境；2.随着人们生活水平的提高，很多人想改善居住条件或子女需要与父母分开居住；3.投资需求。

可以优化项目设计。优化项目设计可以最大限度地实现最高最佳利用，通过深挖项目的价值因素，进而提高房地产的内在价值，实现价值最大化。影响房地产价格的建筑物因素有小区规模、小区布局、小区车位比、房型组合、房屋结构、建筑造型、户型比例、商铺设置、楼间距、绿化率、采光、通风、容积率、物业服务水平等因素。结合消费者心理、当地风俗习惯等确定各类因素对房地产价格的影响程度，依次排序，与设计人员充分沟通，取长补短，促进土地资源和房地产最大限度地利用。

（三）房地产租售阶段

可以为合理确定租售价格提供参考依据。价格作为市场极其重要的信息数据，是社会需求的主要尺度以及标志，房地产租售价格的合理确定是一件既非常重要又确实困难的事情；所以这一阶段必须利用房地产估价人员的专业知识和经验，结合市场行情和房地产的自身特点，科学合理且贴合实际的确定房地产的租售价格，并依据不断变化的市场情况和项目租售价格波动情况及时作出调整，才能保证房地产交易工作顺利开展并且实现企业利润最大化。房地产估价人员在制定项目销售价格时应考虑差别定价和心理定价；差别定价是根据小区内各套房屋位置、楼层、房型、采光、通风、噪声等因素进行差别定价以实现销售均衡，心理定价是根据分析消费者购买心理来定价的销售策略。

可以为房地产税费方提供筹划案。房地产相关税目有十余种，税收额大约占到国家税收的20%，房地产销售方应缴纳的税费有增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、所得税。购买方应缴纳的税收有契税、印花税。交税作为房地产企业应承担的是一种义务，要符合相关法律法规的要求；同时因为房地产税费对于企业的投资和经营效益影响很大，在满足一定条件情况下可以合理避税，从而实现利润最大化。房地产估价人员应当持以长远发展的目光，利用其专业知识和经验，利用税收优惠政策协助房地产企业为相关提供有建设意义的税费方案分析和筹划，规避涉税风险；从而为企业减轻税负压力，提高经济效益。

可以为企业及客户提供房地产政策咨询。房地产的政策法规众多，房地产估价人员可以利用其专业知识和经验，为企业和客户提供各种房地产政策咨询。由于房地产价值量高，在人民社会生活中属于重大经济利益，所产生的房地产相关矛盾纠纷时有发生，而房地产估价人员可以通过与客户更专业更深入地充分沟通，精准了解矛盾双方的意愿以及问题根结，帮助合理化解各种矛盾纠纷，维护房地产企业健康稳定发展。

四、结语

总而言之，房地产企业应根据自身发展情况，跟紧时代发展的脚步，重视房地产评估工作，从而有助于企业长足发展；房地产估价人员应不断提升理论水平和实践经验，才能在房地产开发经营中成为专业顾问并发挥不可替代的重要作用，为国家的经济建设和房地产企业多作贡献。