基于公寓运营商视角的长租公寓产业价值链整合研究

文/高超

近年来，随着我国长租公寓行业在大中城市的快速兴起，不少学者和实践者对长租公寓的概念、经营风险、投融资模式、商业模式等进行了探索。总体而言，目前对长租公寓产业的研究大多局限于企业微观经营层面，缺乏从产业融合、产业价值链整合或流程再造角度进行的系统研究。有鉴于此，本文运用产业价值链的相关理论和研究方法，对我国目前长租公寓产业价值链的内涵、框架及特征进行梳理归纳，在此基础上，从产业链核心成员——长租公寓运营商——视角出发，提出我国长租公寓产业价值链整合的收益类型、整合模式及相关要点。这对政府部门制定长租公寓产业政策、促进长租公寓产业升级转型及产业链上各类企业制定自身的发展战略，均具有一定的指导意义。

一、长租公寓产业价值链的内涵界定

本文对长租公寓产业的概念界定如下：长租公寓产业是指以可出租房屋为载体、由为社会公众提供不短于1个月的房屋租赁服务的企业，以及与该类企业活动相关联的各类企业组成的集合。长租公寓产业既包括各类提供传统服务的行业，如法律、娱乐、教育、物流、通信等相关企业，也包括以提供信息流、商流为主的智能硬件供应商、网络营销渠道供应商等高新技术类企业。产业价值链是产业链四个主要研究维度之一，指从价值创造角度出发，分析产业链中各环节对于价值的发现、传递和增长的作用。产业价值链的实质是分布于不同地域、不同种类的企业针对某一产业特定的最终需求形成的价值关联，外化为产业价值链上各企业环环相扣的经营活动。

长租公寓产业链的框架结构如图1所示：

图1 长租公寓产业链框架图

从图1中可以明显看出，长租公寓产业链的核心成员是长租公寓运营商，其承接并组合上游各类企业对租客的直接、间接服务，履行产业链管理者的职能。从长租公寓运营商角度出发，按照产业链中配合角色的不同，长租公寓产业链上的各类企业或组织可以分为必备类企业、选择类企业、贯穿类企业、长租公寓运营商、租客和长租公寓监管部门等。顾名思义，必备类企业指长租公寓开业运营所必需的各类产品、服务的供应商，多为实物供应商，与长租公寓运营商之间形成实物价值链；选择类企业是长租公寓运营商自行选择的非必需的服务供应商；贯穿类企业是贯穿长租公寓运营商整个企业生命周期始终的各类服务供应商，多为虚拟服务供应商，与长租公寓运营商之间形成虚拟价值链。

长租公寓产业不同于传统制造产业，属于一种服务类复合型产业，其产业价值链具有以下特点：

产业价值链为星型结构，呈不断扩张趋势，逐渐形成价值网。从图1中可以看出，长租公寓产业链的核心成员是长租公寓运营商，其余组织或企业均围绕运营商呈星型结构分布。由于长租公寓产业面对的核心市场需求是“房屋长期租赁”，从我国长租公寓诞生至今，围绕房屋建造、租赁及提供配套服务的各类相关产业与长租公寓产业逐步产生交集并不断衍生，且分工细化现象开始显现。例如在长租公寓智能设备领域，专业做公寓智能水电表、安全管理设备等的企业不断出现，针对特定细分市场的智能家居产品层出不穷，包括智能衣橱、智能门锁等。这类发展过程实际上促生了多条产业子链，例如智能硬件设备商供货给软件系统开发商，将智能硬件集成至长租公寓运营管理系统中，此时软件系统开发商实际已变为系统集成供应商，长租公寓运营商既可分别从智能硬件设备商、软件系统开发商处购买所需服务，也可直接从系统集成供应商处购买成套服务，这种成套服务实际上隐含了“智能硬件设备商——系统集成供应商——长租公寓运营商”这条产业子链，且该产业子链在互联网产业不断向传统产业渗透的大背景下，具有自我复制、自我衍生的特点，实物价值链发展速度低于虚拟价值链发展速度。随着长租公寓产业子链数量不断增长，整个产业价值链将逐步向价值网方向发展。

2.政府影响作用明显。长租公寓产业的兴起，一定程度上源于大中城市发展过程中日渐凸显的“人地矛盾”。这种“人地矛盾”部分表现为市场失灵下的“租房难”现象：房屋的不可移动性与不易腐性、土地资源的自然原生性与稀缺性等客观存在，在开发商、银行、炒房客等利益相关者的共同作用下，“住宅”这一需求弹性较小的商品长期存在严重的市场泡沫，极大地扭曲了房屋租赁资源在时间和地点上的合理配置，部分一、二线城市近五年来房租飞速上涨，幅度远超同期GDP增速。有鉴于此，政府不断出台各项政策，引导市场以合理价格积极增加租房供给。如住建部于2015年1月颁布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，首次提出“租售并举”的概念，其后又相继颁布了《关于加快培育发展住房租赁市场的若干意见》等多份文件。2017年7月，住建部等九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，指出在人口净流入的大城市，应加快发展住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应，并确定了包括广州、深圳、南京、杭州等在内的12个首批试点城市。此外，对于长租公寓产业各环节企业，多省、市均有不同力度的减税、发债等支持政策，包括项目建设补贴、智能硬件生产、采购补贴等。

3.逐渐由资金主导型向技术主导型升级。长租公寓产业发展伊始，整个产业的总目标指向为终端租客提供最基本的“居住”条件，生产、经营模式比较粗放，尤其是产业链中的长租公寓运营商，原经营范畴多为房产中介、酒店运营、房地产开发等，擅长“收房”、“项目建设”、“短租”，在长租公寓兴起时，为抢占市场份额，“砸钱”现象严重，并未细致考虑后期运营时在资金链、房屋长期租赁精细化管理等方面可能遇到的诸多问题。例如不少运营商的门店在建设时仍使用普通机械式水表、电表，缺乏与管理系统联动的门禁管控系统，日常运营管理系统延续酒店类运营管理系统，等等，此类行为均造成了管理上的低效。部分产业链上游厂商，特别是智能硬件供应商、软件系统供应商及项目建设商，针对长租公寓运营痛点，纷纷推出契合门店实际管理需求的新型产品，包括智能门锁、智能水电表、智能门禁、定制化运营管理系统、装配式整体厨卫等。在这一过程中，上游企业逐步以技术为核心，对长租公寓运营商形成了技术控制，进而逐步主导了整条产业链。

二、长租公寓运营商价值链整合的实质及整合模式选择

虽然长租公寓产业链的核心成员是长租公寓运营商，但该类企业竞争者众多，长租公寓运营商要赢得和维持自身的竞争优势，需要对各类外部流程和环节进行整合。对其而言，进行价值链整合可以带来的收益主要包括三类：互补性收益、创新性收益和替代性收益。

互补性收益主要指整合产业链上其他企业的优势，将其和自身优势进行互补，从而产生新价值。这种收益可以来源于上下游企业的整合，例如长租公寓运营商和软件系统供应商的整合，也可以是多家长租公寓运营商的整合，如国资背景的长租公寓运营商与民营长租公寓运营商设立合资公司，国企投入资产，民企实际操盘，从而实现收益最大化。创新性收益是通过购买产品、技术或企业的方式，实现价值链的延伸拓展。如长租公寓运营商收购网络销售平台公司，实现空置房源信息精准推送，降低营销成本。替代性收益则是指企业通过替代性劳动或服务，以更高的技术水平或生产效率替代公寓运营商原有的某项管理活动，以期降低成本或提高效率。以上三类收益并无排他性，往往是同时发生的。

李玉刚在《战略管理研究》一书中，将价值链整合的模式分为分解模式、模块模式及外包模式。其中，分解模式是指长租公寓运营商将预整合的企业先进行收购，然后完全拆分，只保留其中部分有价值的技术、工艺、人才、资源等，并将其完全纳入自身的相应价值活动中。企业通过分解模式进行价值链整合，可以减少竞争对手，增强对经营环境的控制，提高市场占有率，或取得某些独特的技术、人才等竞争优势。模块模式则适用于双方的技术或产品互补性很强、客户需求明确的状况，并且整合动作发起企业应具有较强的价值链整合能力，例如2018年底，国内著名分散式长租公寓经营商“蛋壳公寓”利用其完善的运营管理系统、充沛的资金优势，整合“爱上租”，并保留双品牌，各自独立经营。外包模式是指外部的资源为企业内部的生产和经营服务，其重点是将企业非核心增值活动剥离出去，通过向外部企业购买服务或产品来代替企业的内部价值活动，达到释放非核心增值活动所占用的资源、提高资源利用效率的目的，例如目前很多长租公寓运营商通过劳务派遣方式实现门店工作人员的人力资源外包、通过中介机构进行营销外包等。

长租公寓运营商进行整合的方向可以分为横向整合、纵向整合两类。横向整合就是公司在价值链的同一层面上获取、整合经营业务，即多家长租公寓运营商的整合，而纵向整合则是长租公寓与其产业链上游各类企业的整合。

基于上述情况，可以整理得出长租公寓运营商价值链整合模式矩阵，如表1所示。

表1 长租公寓运营商价值链整合模式矩阵

三、长租公寓运营商进行价值链整合的注意要点

长租公寓运营商进行价值链整合的过程中，需要特别注意以下几点：

1.选择整合模式前，明晰企业自身要素禀赋。在进行任一整合动作前，各长租公寓运营商要对自身要素禀赋进行详细剖析，仅靠单一要素禀赋优势难以顺利达到整合目的。其中，分解模式的选择前提是预整合的对象与自身要素禀赋或中长期战略有较高的契合度，否则整合的各类人才、资源等将无法“物尽其用”，甚至可能存在较大的冲突；模块模式需要长租公寓运营商自身具有较强的整合能力，能有效识别市场机会，具有实时调整和影响被整合企业的能力，这种能力不仅仅来自资金力量，更需要成熟、柔性的企业管理制度及足够的技能人才储备作为支撑；外包模式的选择则取决于长租公寓运营商在不同时期是否具有关键增值活动所需的要素禀赋，如果某运营商没有充分的要素禀赋支撑此类活动的开展，而企业的战略又倾向于短期利润，那么就应当考虑将这些禀赋稀缺的价值活动外包出去。

2.产业价值链整合过程中，企业经营边界要清晰。产业价值链的整合目的是价值创造最大化、成本最小化。各长租公寓运营商在进行价值链整合的动作前，特别要明确期望获得的收益类型，并在整合过程中注意企业内部核心能力与外部资源相互匹配的程度、速度是否符合预期，以及这种匹配程度对企业经营边界的影响。整合程度过高、速度过快会造成企业员工的忠诚度随企业的扩张而减弱，整合过程中阶段性的信息不对称还易导致山头主义、官僚主义、道德风险和逆向选择的出现，从而弱化企业的凝聚力。市面上很多长租公寓运营商的利润来源主要是房屋差价，未培养自身核心竞争力，多具有产品设计能力弱、营销渠道单一、员工激励制度不合理等特点，往往以“跟风模式”进行价值链整合，造成企业经营边界不清，最终导致经营不善，乃至出现“爆仓”结局。

3.重点把握虚拟价值链整合。长租公寓产业价值链的整合，既包括实物价值链整合，也包括虚拟价值链整合。在产业达到规模经济后，后者的边际成本很低，是长租公寓长期健康运营的基石，需要特别关注。例如线上支付、互联网营销乃至门店扩张策略制定等，都可以与相关平台型互联网企业进行联动。虚拟价值链的整合涵盖了企业中与信息活动有关的多数职能活动和资源配置活动，是对企业战略、文化、管理制度等进行整合。从表面上看，价值链整合现象是资本、技术、商品和管理的融合，但其深层次内涵其实是整合方与被整合方彼此文化的撞击、冲突、融合和吸收，该过程看不见却又非常重要。长租公寓运营商在整合其他企业时要善于融合双方的精粹，以循序渐进的方式创造出适合企业发展的新企业文化虚拟价值链，从而使新企业的价值链实现功能价值最优配置，提升企业的产出效益和效率。

四、结论与启示

长租公寓产业是以公寓运营商为核心成员带动相关产业共同发展而形成的一种产业链，在我国城镇化发展进程中具有极强的带动作用，各长租公寓运营商应当有效整合产业链上游各类企业或组织的力量，善用自己的要素禀赋和产业链上其他企业在要素禀赋上的差异互补进行融合创新，在聚焦自身核心业务的同时，重视分工协作，尽快塑造一条以自身为中心、价值创造能力强、能有效抵御风险的特色产业链。本文对长租公寓产业价值链的研究主要聚焦于产业链的框架整理和长租公寓运营商视角下的价值链整合模式及关注要点，对其余诸如长租公寓产业结构、产业关联、产业升级等问题未作深入探讨，这些都可成为后续研究的重要课题。