刍议司法实践对于房屋租赁合同效力的认定

文/沈晨炜

一、典型案例

（一）案例一：某村民委员会与A房屋租赁合同纠纷案——房屋部分违法租赁的合同效力

2008年，某村委会(甲方)与A(乙方)签订《合同书》，约定，甲方出租上海市宝山区某公路南侧一块土地，面积为4.2亩，有证建筑为1100平方米，房屋修理等一切费用由乙方负责……某村委会提供的建设用地规划许可证的通知上所涉用地面积为2585平方米(折3亩8分8厘)，该出租场地面积超出了批准使用的建设用地面积，且某村委会也未提供房屋的建造审批相关文件。后因租赁纠纷，某村委会诉至法院。

法院判定，某村委会与A所签《合同书》中涉及超面积的场地部分及房屋部分的租赁合同无效，其余部分有效。对于有效合同部分，某村委会与A在《合同书》到期后，双方未续签租赁合同，双方形成了不定期租赁关系，某村委会有权随时解除合同。

（二）案例二：A公司与B房屋租赁合同纠纷案——违法建造房屋租赁合同的效力

2014年，A公司作为出租方（甲方）B作为承租方（乙方），签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方向乙方出租仓储库地，租赁期自2014年6月5日起至2018年6月4日止。……如遇国家动迁、政府开发征用、政府干涉或不可抗拒的因素而导致本合同无法履行，本合同自动解除，甲方不作任何赔偿，并退还乙方所剩租金及押金。双方另对其他事项作出约定。嗣后，B按约支付A公司租金至2017年12月14日。

2017年10月，政府对本案租赁库地所在区域进行“五违”整治，告知：整治区域内的建筑物、构筑物均未经规划部门批准，属违法建筑，依法应予拆除，整治区域内全部租赁户应在2017年10月30日前完成搬离工作。

2017年11月13日，A公司加盖公章后将一份《合同终止协议》交予B，该份终止协议内容载明：双方就租赁事宜签订租赁合同，现因市政动迁原因无法继续履行原合同，故经双方协商决定，原合同于2017年12月13日予以终止，乙方同意于2017年12月22日前清空搬离租赁场地，甲方收取租费至2017年10月31日止作为甲方给予乙方搬离时间的补偿。后因租赁合同效力及使用费计算争议，B诉至法院。

一、二审法院经审查认定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

（三）案例三： A公司与B、C委托合同纠纷案——买卖不破租赁

2004年，A公司与甲签订租赁合同，租赁上海宝山区沪太路一商铺，期限20年，至2024年止，并自合同签订后开始营业至今。后A公司又将系争商铺出售给B、C，交易时房屋买卖合同租赁情况一栏未填写。同时，A与B、C签订委托经营合同。后因委托合同无效，B、C诉至法院，请求判令A公司与甲的租赁合同无效，并返还商铺。

法院经审理认为，本案所涉的租赁合同、买卖合同、委托经营合同系合同各方当事人真实意思表示，均系合法有效。系争商铺的原产权人系A公司，当B、C从A处受让系争商铺并取得系争商铺的产权时，甲早已与A就系争商铺签订了租赁合同并已实际履行多年，甲亦按约支付了全部租金。B、C取得系争商铺的产权后，租赁合同的出租人由A公司变更为B、C，根据买卖不破租赁原则，原租赁合同仍有效力。现A公司与B、C之间的委托经营合同因A公司违约而被解除，但系争商铺的租赁合同并不因此而被解除或归于无效。鉴于B、C与甲之间就系争商铺的租赁关系仍旧受法律保护，而甲至今无违约行为，B、C无权解除系争商铺的租赁合同，亦无权要求甲返还系争商铺。

二、房屋租赁合同的合法性认定

合法性是合同有效的必备要素，只有合法的契约才有获得合同主体履行的必要，房屋租赁合同亦不例外。作为房屋租赁双方，在签订租赁合同时，要确保租赁合同的合法性，主要考量如下要素：租赁标的、租赁期限、强制性约束。

（一）租赁标的、租赁合同的合法性

作为承租方，承租房屋首要需要审查租赁标的的合法性，具体包括是否取得产权证书，是否取得建设工程规划许可证，是否按照建设工程许可的内容建造，需要经过政府部门审批的是否办理完备的审批手续，是否存在超越审批范围、审批时限建造房屋的情况等。若未通过上述审查，出租标的可能是违法、违章建筑，即使签订了租赁合同，司法实践中也会认定其无效。但需要注意的是，在法院审理过程中，若在一审辩论终结前，出租方补全房屋合法手续，消除合同无效事由，租赁合同依然有效。这属于法律瑕疵的事后补正之法理的范畴。

（二）判断租赁期限是否合法

我国《合同法》第214条明文规定，房屋租赁合同的期限不得超过20年，超过该期限的部分无效。因此，即使双方订立长期租赁合同，也不能超越20年法定租赁期上限，否则超越20年的部分无效。但对于合同到期后租赁事实延续而双方未重新约定租赁期限的，视为不定期租赁。

（三）判断是否违反法律、行政法规中的禁止性规定

若某些标的物是法律、行政法规明令禁止出租的，或者出租会损害国家利益、社会公共利益、违背社会公序良俗的，双方的租赁合同无效。

三、房屋租赁合同的效力判定

在确定租赁房屋的合法要素后，订立租赁合同还要考虑诸如是否存在非法转租、是否经过消防验收、是否完成竣工验收等影响租赁合同效力的问题，从而确保合同的有效性。

（一）转租合同的效力

《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在实践中，出租人在知道或应当知道转租之日起六个月内，可以向人民法院申请转租合同无效。承租人未在六个月内提出异议的，则转租合同有效。作为出租人，要尽到对出租标的妥善管理的义务，避免因怠于行使权利导致有关转租效力的异议。同时，作为转租合同的承租人，订立租赁合同时还需要明确原租赁合同的期限，转租期限不能超越原租赁合同期限，否则超越部分无效。

（二）部分租赁标的违法时的合同效力

如前述案例一，在租赁标的部分合法，部分不合法的情况下，一般按照物权区分原则判定租赁合同效力。例如：在原产权面积外扩建、在原产权标的上方加盖、合法部分与非法部分在不同的楼层等能够明确区分合法部分与非法部分的，则合法部分的租赁关系受法律保护，非法部分不受法律保护，但出租人可以就非法部分向承租人主张合理的使用费。

若房屋经改建或分割后作为整体出租，合法部分与非法部分，难以明确区分，此时租赁合同并非一概无效。

（三）有关未经竣工验收、消防验收的标的的租赁合同的效力

《建筑法》第61条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。作为租赁的双方，在订立合同前应当明确竣工验收情况，但如果未就此作明确说明，司法实践中一般不会判定合同无效。但如果因为未经竣工验收导致承租人承租合同之根本目的无法实现，如无法作为商用、无法办理餐饮许可等，则承租人可以要求解除合同。

同样，如果租赁房屋未经过消防验收，也不会导致租赁合同当然无效。但若因此导致承租目的无法实现的，亦可要求解除合同。

（四）买卖不破租赁

《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。由此形成了租赁与买卖关系中非常重要的一项规则——买卖不破租赁。因此，交易标的上如果已经存在租赁关系，买受人不能因为取得所有权而否认承租人的承租权，买受人不能据此否定原租赁合同的效力，而是要继续承受原租赁合同的拘束，此时承租人无需担心因为标的易主导致租赁合同无效。

（五）登记备案的效力

租赁合同的登记备案是行政部门的管理要求，并非租赁合同生效的必要条件。《房屋租赁司法解释》第4条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持；但当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，应当从其约定。《上海市房屋租赁条例》第15条第2款规定：未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。换言之，未经登记的租赁合同依然有效，但是不具有对抗性。例如，在一房二租的情况下，经登记的租赁合同效力强于未经登记的租赁合同效力。

（六）群租的效力

群租作为一种将房屋空间分割出租的模式在租赁市场中占有相当的比例。然而，经过一系列行政整治，当前群租的情况得到了很好的遏制。政府部门也出台了《上海市居住房屋租赁管理办法》，其中第9条、第10条规定：出租居住房屋的，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分割搭建后出租，不得按照床位出租；居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米，合租人数应当符合上述空间、面积的要求。但应当明确，管理办法系地方政府规章，不是判断租赁合同效力的依据。租赁双方因群租引发租赁合同效力争议的，不因“群租”事实而导致租赁合同无效，但出租人可以因群租构成根本违约为由，主张合同解除。

（七）无权出租的效力

在租赁实践中，出租人一般是房屋所有权人，但不排除出租人具有所有权外观而非真正所有权人。在此情况下，承租人基于相信出租人的合理外观而与之订立租赁合同的，租赁合同有效。换言之，租赁合同不以出租人具有所有权为有效的前提。如果因出租人无权出租导致租赁合同无法履行的，承租人可以主张违约责任。

表1 影响房屋租赁合同效力的要素梳理

四、结语

房地产租赁市场已经进入了规范发展阶段，作为房地产租赁市场有效运作的基本载体，订立合法、合规、有效格式的租赁合同尤为重要。作为市场主体的出租人及承租人应理性审视租赁标的，规避租赁风险，妥善处理租赁纠纷，这样才能放大租赁市场的效率，减少不必要的诉讼支出，降低解决纠纷的成本。