城市社区党建引领物业服务研究 ——以武汉市 “红色物业” 为例

陈志红

（华中师范大学 社区居委会，湖北 武汉 430079）

当前，我国城市社区规模不断扩大，社区治理呈现主体多元化、居民阶层和诉求呈现多样化、业主自治意识和维权意识加强，社区党建与物业服务工作的开展困难重重。具体表现在：一是市场化的物业服务企业缺少党组织的布局，市场失灵问题时有出现。基层党建把工作下配至社区党组织，其日常党建事务管理与物业服务建立的联系较少。同时，作为直接联系居民和解决居民问题的物业企业，内部缺乏党组织引领的正确价值观，物业公司往往不以群众需求为出发点，在服务社区时追求利润最大化，服务质量和水平无法跟上居民日益多样的需求。另一方面，老旧小区因不具备市场化物业企业入驻条件，如居民花钱买服务意识不足、社区公共设施基础差等，导致市场失灵，居民日益增长的美好生活需求与现实差距变大，社区矛盾纠纷频发，不利于和谐社区建设。二是社区党组织处理社区事务能力滞后，党组织与群众关系日渐疏离。社区党务工作者受困于行政事务，导致参与社区工作、解决居民纠纷等问题时精力不足，专业能力受限导致党建工作与居民生活需求脱节，同时与专业管理服务能力较强的物业企业缺乏交流，党组织对社区居民的号召力、核心领导力减弱，不利于社区事务的高效推进。三是多元共治格局尚未有效发挥作用。行政部门街道办、社区党组织、物业企业、居委会、业主委员会和居民等均为直接或间接参与处理社区事务的主体，实际中多元主体难以达成利益偏好一致和价值共识，缺乏协调各方利益的枢纽和平台，从而出现治理角色缺位或相互推诿的现象，难以有效实现协同治理。为解决以上城市社区治理存在问题，同时贯彻党的十八大、十九大有关 “基层治理体系和治理能力现代化” 的精神，加强基层城市治理体系建设，武汉市委印发《关于实施 “红色引擎工程” 推动基层治理体系和治理能力现代化的意见》，提出要围绕加强服务型党组织建设，全面推广 “百步亭经验” ，突出 “八个红色” 重点内容，其中 “红色物业” 是 “红色引擎工程” 的主攻方向和创新之举，以 “党建引领、体制创新，公益为主、市场运作，政策支持、保障到位，多方联动、多元共治” 为原则，在武汉市多个社区开展了党建引领社区物业服务的工作。

一、物业服务中加强党建工作的重要性

在物业服务中加强社区党建工作，对坚持物业服务 “以人为本” 和党联系群众有着重要作用。

（一）落实党建融入物业是坚持 “以人为本” 的动力

当今社区居民结构复杂化、需求多样化，社区矛盾纠纷的有效解决关系着我国社会和谐建设和社会治理现代化的实现。为社区提供公共管理服务、解决社会公共问题的物业企业是否能 “以人为本” 服务于居民，是值得探讨的问题。规范我国物业企业行为，重点在于使物业企业除市场化服务外承担起部分政治功能，党拥有绝对的地位优势，它可以从组织机构层面介入物业服务企业，在物业服务企业内搭建 “红色平台” ，规范物业企业行为。党建融入物业不是仅仅在物业公司内部加强党建，而是始终以响应群众诉求为最终目的，可从政府支持、社区党组织合作、物业公司内部三方面落实党建融入物业。具体情形有：第一，新旧社区物业冲突需要党政组织参与调解。对面临市场失灵、自治失效难题的老旧小区，政府和党组织的适度干预具有必要性，对无物业管理或管理不善的老旧小区，政府动员组建公益性物业企业提供基本公共服务，如社区基本设施、公共卫生管理等；对开放型、无围墙、封闭管理困难的社区，采取街道办或其他管理社区事务的行政组织与物业公司联合管理，或由街道托底、由政府购买服务予以扶持、市场性专业化物业公司指导帮扶等方式引进物业；对具备市场化物业入驻条件的社区，加快物业公司内成立党委、党支部，建立物业公司党建和社区党建的纽带。第二，提高服务质量和效率需要物业公司与社区党组织资源共享。街道办党委、社区党组织熟悉老旧小区业主、掌握社区大量资源信息，同时物业公司拥有专业服务团队和技术，此时可充分发挥党员干部、党组织的牵头带动能力，加入或委派党组织的 “联络员” 进入公益性物业企业，进行资源互换和互补，共同服务市场失灵的老旧小区，提升社区服务质量和效率。第三，打造高素质的物业队伍需要 “红色” 力量。可借鉴武汉市 “红色物业” 中选聘党员大学生的做法，由政府提供支持，完善大学生待遇、晋升机制等补贴政策；由物业公司提供平台，为面对新的物业行业的党员大学生提供专业化的入职指导，吸引优秀典型、有服务意识的党员大学生加入物业服务企业，为传统物业行业灌输新的活力。

（二）以物业为载体延伸党的基层网络是党联系群众的前提

坚持党建引领构建基层网络，基层党组织可以为国家介入社会提供渠道。它既能反映国家政权的意志，有助于破解政府内容碎片化问题，又能体察基层社会的民情，因而是连接国家与社会的有效枢纽。党建不能陷入就党建而党建的形式主义境地，而要深入社区、融入社区各个主体，在此过程中可借助物业企业作为载体，将党建网络通向人民群众，打通党联系群众 “最后一百米” 。其可围绕三方面展开：一是物业企业可成为党的工作队。首先根据各个物业企业的不同情况，分别采取单独组建、联合组建、挂靠组建等形式，提高物业企业党员比例，将物业企业打造成党的工作队，在社区工作中彰显党的服务力量。其次，开展党建规范化建设。明确工作的内容和分工，明确各区、各部门责任分工，统一基层党建的模式和机制，对基层各负责人严加要求，保障基层党组织的良好运转、基层党建力量的良性运行。借鉴百步亭物业的经验，通过每栋负责的党员管理员，加强与每户业主的联系，同时鼓励党员业主亮出身份，以物业、社区两委党员带动业主党员，逐步建立社区内党员的责任意识。二是党员能参与物业工作以发挥先锋模范作用。物业日常维护社区工作直接关系居民的生活，因此在物业工作中发挥党员的带头模范作用，重视对居民的人文关怀，组建社区志愿服务力量，建立高效的行动能力，把党的服务落实到每家每户。同时，加强党建引领的社区宣传，如以宣传栏的视觉形式、党支部会议活动形式等，让党组织做了实事、人民看到党组织做了实事。三是物业能提供专业智慧平台以创新党建渠道。物业企业往往拥有多渠道与群众直接联系，如线上智慧平台。在信息发达的今天，党建要顺应时代发展，重视打造党联系人民的线上网络，通过线上平台拓展居民问题反映的渠道，并积极响应居民诉求，定期开展党组织和物业、业委会、业主的交流会，解决居民反映的问题。

二、城市社区党建与物业服务的关系

新时期社区治理现代化需要社区党建实现创新、物业行业得以行为规范，二者相配合参与社区工作成为必要趋势。结合武汉市 “红色物业” 的实践，认为社区党建与物业管理服务存在三种主要关系：一是以党组织激活物业政治功能；二是以物业充当党群关系的 “桥梁” ；三是以党建为统领加强物业与多方共治。

（一）社区党组织牵头激活物业服务企业 政治功能

1.解决市场失灵需要公益型、托底型物业

首先，从市场化物业服务企业功能特点来看，传统物业服务企业属盈利性市场组织，物业公司由业主大会委托，由业主委员会参与选聘，为社区提供专业管理服务。但在实际中其工作除社区日常公共区域、基础设施等的维护和保障外，邻里关系处理、居民生活满意度、社区和谐建设程度等也关系到物业企业与社区其它个人或组织的事务工作。由此可见物业服务在遵循市场规律追求企业盈利的同时，也应承担起一部分政治功能，以服务社区居民为价值导向，提升居民生活质量，维护社区稳定。

其次，从党建特点来看，我国社区治理具有中国特色，多年来中国共产党秉承 “为人民服务” 的理念，其核心地位和引领功能突出。核心地位体现在党组织的执政基础使其在人民群众中有绝对地位与优势，引领功能从组织上体现在党建以基层街道党委、居委会党委和社区党组织形成纵向联系，各级工作响应效率高，思想上体现在其可引导社区内各组织包括物业服务机构坚持正确的核心价值观。

综上所述，党组织和物业均以不同角色处理着社区各项事务，要激活物业服务企业的政治功能，社区党建引领工作嵌入物业行业成为必经之道。老旧小区市场失灵的问题解决思路，可以此为参考，即由党组织牵头、政府支持，结合物业企业市场化，形成政治性与市场化结合的公益性物业服务企业入驻市场失灵老旧小区。

2.公益性物业实践——以武房房屋管家公司为例

武汉市武房房屋管家置业有限公司（以下简称武房管家公司）在武汉市 “红色物业” 推行后，主动响应政策并成为首批升级为区属公益性物业的企业，承担起对一部分无物业入驻社区进行改造的政策任务。武房管家公司的做法有：第一，加强物业公司党建工作。武房管家公司在其原有党支部的基础上将公司党支部升级为党总支，增设了党政工作部以提高党组织的工作执行效率。第二，提高物业企业人员综合素质。武房管家公司在政府的配合下选聘出上百名 “红色物业” 大学生，其中党员大学生占比达50%，提高了物业企业工作人员整体素质和党性觉悟，更好地贯彻党组织的政策方针，服务于社区和居民。第三，党员牵头服务社区。物业公司优化社区服务内容，做好保安保洁保绿等工作， “红色物业” 大学生担任楼管员，服务至每家每户，以定期访谈、问卷、微信群等方式为居民的发声提供渠道，定期开展党支部主题会议，探讨并解决居民生活反映的问题。第四，公益性与市场化结合，保证企业可持续运作。一方面坚持公益性，由党组织实现引领和监督，突出服务群众的价值取向；另一方面采取 “低价有偿” 的方式，随着物业与党员的服务得到社区居民认可，逐渐收取适当费用，以维持企业正常运转、保证 “红色物业” 持续推行。

（二）物业充当党组织与社区居民关系的 “桥梁”

1.培育党群关系，提高居民认同感和归属感

街道党委、社区党支部与行政机关党组织有不同之处，其工作更融入社区，体现着领导核心、服务群众、整合社区共同利益、维护社区稳定四个方面的功能。实际中社区党组织运行不力原因有二：其一，党组织的自身发展存在问题使居民缺失认同感。现实中社区党组织存在行政化问题，即承担过多政府下放至社区的工作，导致与居民生活需求脱节，党的核心思想未能传达至群众，党的服务未能落实到居民群体，社区各利益主体各代表自身利益，社区矛盾纠纷频发，党建未能实现四大功能，居民逐渐失去对社区党组织、对社区的认同感。其二，居民结构变化带来的问题使居民缺失归属感。单位制时基于工作单位的关联性，楼栋居民是互相熟悉的，当今社区由于社会结构、经济制度等变化，其居民之间联系较少，形成陌生人社会，且阶层的分化使居民需求呈现差异化、多样化，导致居民对社区事务参与热情不高，缺乏社区归属感。然而，社区在各方面事务上最需要党组织强大的号召力和领导力，失去了居民的认同感和归属感，各项事务将难以推进。基于此，培育党群信心和联系尤为重要。

物业公司具有社区服务覆盖面广、服务专业化程度较高、与居民美好生活建设密切相关的特点，具体体现在：一是物业公司由业主委员会参与聘请，与业委会成员交流密切，同时业主房屋的维修、公共区域的维护等关系业主生活的事项由物业公司管理，业主有需求第一时间寻求帮助的对象是物业工作者。二是物业公司在处理社区出现问题、整合社区业主资源时，与社区其他组织相比具有经验上和技术上的优势，如利用智慧平台高效整合资源，为业主与物业之间的联系提供更便利的平台。因此，要巩固党群关系，把党的核心价值观传递到每家每户，则可利用物业企业作为载体，搭建党与群众联系的 “桥梁” ，成为社区党建创新的有效手段。

2.以物业企业为载体打通党联系群众最后 “一百米” ——以武汉高地物业公司为例

武汉东湖高地物业管理有限公司（以下简称武汉高地物业公司）是市场化的物业企业，入选为武汉市首批 “红色物业” 企业。其通过 “党建+群建” 方式，与社区党组织积极配合，深化党联系群众的内涵。在物业内部组织方面，通过党员示范、带头服务方式，物业公司党支部党员定期分享党的核心价值思想、社区服务经验，提升物管队伍政治素养和物业相关业务能力。在物业与业主联系渠道方面，高地物业高效利用信息化平台，一是党员大学生在其负责楼栋建立微信群，日常微信保持与业主交流，增加党员大学生与业主、业主与业主之间的熟悉度；二是利用高地公司自营的APP，在前期收录业主信息的基础上，可识别并联系集合党员业主，由社区党组织、物业党支部成员带动居民区党员，组成党员服务队，帮扶社区内弱势群体，齐力解决社区公共问题，参与化解邻里纠纷。

（三）以党建为统领加强物业企业与社区多方共治

1.党协调各方利益，实现协同治理

新时期社区治理呈现多元共治局面。多元是指社区治理主体非单一主体，而是具有多个处于平等地位主体参与共治，共治是指各主体在社区治理中协商与合作。政府、居民委员会、业主委员会、物业服务企业以及业主等不同治理主体代表各自立场，此时若没有一个起统筹、整合和引领作用的力量，则可能会出现权责不清、互相推诿的局面。党和政府一切工作的出发点和落脚点是满足群众的需要，这一价值目标能够对物业企业、居委会、业委会等治理主体起到统一引领的作用。同时，加强基层党组织建设，依靠党组织广泛的民意基础以及绝对的权威来巩固市场、政府与社会的协同治理格局，建立起各主体之间的良性对话机制，在各组织内设立的党组织联络部，使各主体在此基础上实行交叉任职并共同追求群众利益最大化，由此实现 “一核多元” 格局下的多元主体协同治理。

2.实现物业服务与社区管理融合——以百步亭物业为例

武汉百步亭花园物业管理公司（以下简称百步亭物业）为湖北省物业行业的品牌企业。从百步亭的经验可总结出：第一，成立政府、市场和社会三方联动机构。百步亭成立的党员群众服务中心成为集物业公司服务、社区行政服务、社区自治组织服务和居民志愿者服务于一体的社区服务场所，为百步亭居民生活带来便利，同时为三方联动打下物质性基础。第二，坚持党建引领，实现党建渠道创新。在社区党组织的权责方面，社区党委对社区内党的核心价值、党的思想传播起着关键作用，同时在社区事项决策中起统筹、领导作用；在党的社区服务工作方面，积极组织开展志愿服务活动，同时树立党员典范、记录党员奉献等事迹，以真诚的服务获得身边居民的认可。第三，实现 “双向进入，交叉任职” 。百步亭社区、物业公司和业主委员会为加强交流和互相监督，各委派相关党员至各方兼任督查者、管理员，建立社区党委、物业和业主之间的紧密联系，以使各方能深入对方处境、了解对方运作机制和代表权益，为实现三方联动、有效沟通创造了有利条件。

三、结论

武汉市 “红色物业” 揭示了我国城市社区治理 “一核多元” 格局下社区党建和物业服务正呈现紧密联系的趋势。以党激活物业政治功能、以物业充当党群关系的 “桥梁” 、以党建为统领加强物业与多方共治的党建和物业关系，正是武汉市 “红色物业” 实践经验的真实写照。 “红色物业” 强调以人为本，以满足居民对美好生活的需求为根本出发点和落脚点，实现从对 “物” 的管理转变为对 “人” 的服务，做到了真正授惠于民。落实党建融入物业可引导物业行业始终以群众利益为出发点；延伸党的基层网络可实现党与群众紧密联系，从而服务于群众；坚持多元主体协同共治以为人民构建和谐美好生活家园。我国城市社区治理始终要坚持人本理念，体现 “为人民服务” 精神，并努力实现我国基层治理体系和治理能力现代化。